贵州省物业管理条例
第四章 前期物业管理
第四十九条【前期物业服务企业的选聘】
物业管理区域内包含住宅的建设项目，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目，建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业;对于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。
一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。
投标人不足三人或者总建筑面积在三万平方米以下的，经物业所在地的县级房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
鼓励不包含住宅物业的建设项目通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第五十条【前期物业服务合同订立与备案】
建设单位应当与选聘的`物业服务企业订立前期物业服务合同，并于合同订立后十五日内报物业所在地的县级房地产行政主管部门备案
鼓励推行前期物业服务合同示范文本。
第五十一条【临时管理规约】
建设单位应当在房屋销售之前拟订临时管理规约，报物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
鼓励推行临时管理规约示范文本。
首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约失效。
第五十二条【临时管理规约、前期物业服务合同的公示与承诺】
建设单位应当在房屋销售现场将临时管理规约和前期物业服务合同向房屋买受人明示，并予以说明。
房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。
第五十三条【前期物业服务收费】
普通住宅物业的前期物业服务费根据政府指导价，有建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。省人民政府价格主管部门应当会同住房和城乡建设主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价水平等，制定相应的基准价和浮动幅度，并且定期向社会公布。
其他物业的前期物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业和建设单位协商约定收费标准。
第五十四条【前期物业服务费承担】
前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之前发生的物业服务费，由建设单位承担。销售房屋交付买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。
房屋买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。
建设单位销售房屋时，不得与房屋买受人约定减免物业服务费。
第五十五条【解除前期物业服务合同的报告义务】
前期物业服务合同有效期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，应当书面报告物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主三个月的准备时间，但业主同意物业服务企业退出物业管理区域的除外。
双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。
第五十六条【前期物业服务的交接】
物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对建筑物及配套的设备设施和相关场地进行查验，查验记录由双方签字确认。
建设单位在办理物业管理交接手续时，应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)建筑物及其配套设施设备和相关场地清单;
(五)物业管理所必需的其他资料。
第五十七条【前期物业服务合同的终止】
前期物业服务合同约定的期限尚未届满或者未约定期限的，其权利义务自业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时终止。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当与业主委员会办理物业移交手续，并向业主委员会移交本条例第五十六条第二款规定的资料以及物业服务期间建立的物业管理相关资料。
第五十八条【援引规定】
本章未规定事项，适用本条例第五章委托管理的相关规定。
第五章 业主委托管理与自行管理
第五十九条【物业服务合同的订立与形式】
业主共同决定选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的，由业主委员会代表业主与物业服务企业或者其他管理人以书面形式订立物业服务合同。
业主委员会依法与业主共同选聘的物业服务企业或者其他管理人订立的物业服务合同，对全体业主具有约束力。
第六十条【物业服务企业和其他管理人及其从业人员的资格、资质要求】
物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
其他管理人应当在其经营范围内从事保洁、绿化、秩序维护、设备维护等物业服务活动。依法需要取得资质许可的，应当具有相应资质。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
省外物业服务企业进入本省从事物业服务活动，应当到省人民政府住房和城乡建设行政管理部门办理资质核验备案手续。省人民政府住房和城乡建设行政管理部门应当自受理之日起三日内完成核验备案手续。
房地产主管部门应当加强对物业服务企业的监督检查，加强对物业服务项目的动态管理，促进物业服务企业提高服务水平。
第六十一条【物业服务合同的内容】
物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。物业服务企业或者其他管理人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。
物业服务质量可以参照有关行政主管部门或者行业组织制定的服务质量标准体系约定。
物业服务费的具体计费模式和标准由业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。
第六十二条【物业服务合同的备案与公示】
物业服务企业或者其他管理人应当于物业服务合同订立之日起十五日内，将合同在物业管理区域内公示。
第六十三条【物业服务交接】
物业服务合同订立后，业主委员会应当与物业服务企业或者其他管理人办理物业交接手续，交接记录由各方签字确认。
业主委员会应当向物业服务企业或者其他管理人移交本条例第五十七条规定的资料。
物业服务合同终止时物业服务企业或者其他管理人向业主委员会进行的交接，适用前款规定。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的，原物业服务企业或者其他管理人与新选聘的物业服务企业或者其他管理人之间应当做好交接工作。
第六十四条【物业服务企业的退出】
物业服务企业应当自前期物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
第六十五条【特约服务】
物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，具体服务事项、服务质量、服务费用、违约责任等内容由当事人另行约定。
第六十六条【物业服务企业的管理义务】
物业服务企业或者其他管理人应当按照物业服务合同的约定、法律、法规的规定以及相关行业规范的要求履行维修、养护、管理和维护义务。不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，不得向业主、物业使用人等收取装修保证金。
物业服务企业或者其他管理人未能履行物业服务合同约定或者法律、法规的义务，导致业主人身、财产权益受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第六十七条【交纳物业服务费的义务】
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。
对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费的业主，业主委员会应当督促其交纳，经督促仍未交纳的，业主委员会可以根据管理规约的约定在物业管理区域内公示。物业服务企业或其他管理人可以依法请求支付。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定。物业使用人不履行交费义务的，业主承担连带责任。业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费。
物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
第六十八条【妨害物业服务与管理行为的禁止】
业主不得违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。
第六十九条【转委托及限制】
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项物业服务业务转委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务事项一并委托给他人。
其他管理人不得将其专项物业服务事项转委托他人。
第七十条【物业服务合同变更】
物业服务合同期限内，未经业主大会同意，业主委员会不得与物业服务企业或其他管理人变更物业服务合同的主要内容。
经业主大会同意变更合同的，应当根据本条例第六十三条的规定进行备案和公示。
第七十一条【当事人解除合同的告知义务】
物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应当以书面形式告知对方，并应当自告知之日起给对方三个月的准备时间，但双方当事人就准备时间另有约定的除外。
双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。
第七十二条【物业服务企业或者其他管理人的续聘与另行选聘】
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另行选聘物业服务企业或者其他管理人的决定，并将决定书面告知物业服务企业或者其他管理人。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与同意接受续聘的物业服务企业或者其他管理人重新订立物业服务合同。
物业服务企业或者其他管理人决定不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示。
物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同。
第七十三条【公共服务费用的代收】
供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第七十四条【物业服务企业对违法行为的制止和报告义务】
物业管理区域内发生违反治安、规划、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关部门报告。
第七十五条【物业服务企业的安全防范协助义务】
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生突发性自然灾害、公共卫生事件和供水、供电、供气等安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门和专业经营单位报告，并协助做好救助工作。
第七十六条【自行管理相关事项的约定】
业主决定自行维修、养护、管理建筑物及附属设施和相关场地，维护管理区域内环境卫生以及相关秩序的，应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。
第七十七条【管理事务执行方式】
自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。
前款规定由业主直接执行管理事务以及成立管理机构统一执行管理事务的，应当推选管理负责人。
第七十八条【管理事务执行人的权利、义务及责任】
业主、业主委员会或者管理机构在执行管理事务中的权利、义务及其责任，由管理规约约定或者由业主共同约定。
第七十九条【雇佣人员执行事务】
自行管理需要雇佣人员协助执行管理事务的，由业主委员会与雇佣人员依法订立合同。没有成立业主大会选举业主委员会的，适用本条例第二十条第一款的规定。
第八十条【费用管理】
自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内按照约定的期限定期公布管理费用的收支情况，没有约定或者约定不明的，应当按季度公布。业主针对收支情况提出的询问，业主委员会、管理负责人应当及时答复。
第八十一条【居(村)民委员会临时管理】
物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活情形的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主承担。
前款规定居(村)民委员会组织临时管理的期限不超过三个月。在临时管理期限内街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主决定有效的管理形式。
第六章 物业的使用与维护
第八十二条【物业使用与维护原则】
业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八十三条【改变物业用途的限制】
业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
因物业管理的需要确需改变物业管理区域内的道路、场地、物业服务用房等共有部分用途的，应当遵守法律、法规规定，并由业主大会作出决定，需要办理有关手续的由业主委员会依法办理。
业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第八十四条【侵占、损坏业主共有部分的禁止】
任何单位和个人不得非法处分、侵占、或者损坏物业管理区域内业主共有部分。
因公共利益或者物业维护的需要，供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等单位确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应当告知业主委员会或者物业服务企业或者其他管理人;物业服务企业或者其他管理人确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应当征得业主委员会的同意;业主确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应当征得业主委员会和物业服务企业或者其他管理人同意。
前款规定的单位和个人应当于施工前在物业管理区域内公示，并采取安全保障措施，施工结束后应当在及时内恢复原状。
第八十五条【共有部分的经营及收益分配】
业主共同决定利用共有部分进行经营的，应当征得相关业主同意。
利用共有部分进行经营获得的收益，有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当按照管理规约的规定定期公布经营收益的收支情况。
第八十六条【管理费用分担】
物业服务费以外的管理业主共同事务支出的费用，有约定的按约定分担;没有约定或者约定不明确的，按业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例分担。
第八十七条【车位、车库的出租、出售】
物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，应当首先满足业主的需要，其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中约定。
约定属于建设单位所有，建设单位出租车位、车库的，应当首先出租给物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。
车位、车库数量少于物业管理区域房屋套数时，该车位、车库不得出售给业主以外的其他人，并且每户业主只能购买一个车位或车库。多于物业管理区域房屋套数和超过规划配置比例修建的车位、车库，在首先满足业主需要后可以出售给业主以外的其他人。
第八十八条【共有场地车辆停放管理】
利用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地停放车辆，有关车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定。车位经营所得收益的分配适用本条例第八十五条第二款的规定。
在物业管理区域内的共有道路或者其他相关场地停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第八十九条【物业管理区域车辆通行事故的处理】
物业管理区域内车辆通行发生事故，公安机关交通管理部门接到报案的，应当及时依法处理。
第九十条【会所等使用管理】
物业管理区域内根据规划修建的会所、幼儿园、学校等，其相关活动不得违反法律、法规和管理规约的规定，应当优先为业主提供服务。
第九十一条【人防工程的使用、管理】
物业管理区域内根据规划建设的人防工程，平时由投资者依照法律、法规规定使用和管理，经营所得收益归投资者所有。
利用人防工程进行经营活动的，不得违反法律、法规和管理规约的规定。投资人根据规划许可利用人防工程设置车位、车库出租的，适用本条例第八十七条第二款的规定。
第九十二条【专业经营设施设备的维修、养护】
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当负责分户计量装置或者入户端口以外设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。
第九十三条【装饰、装修中的禁止性行为】
业主、物业使用人对专有部分进行装饰装修，禁止下列行为：
(一)损坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构;
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户卧室、起居室(厅)、书房和厨房等上方;
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸;
(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;
(五)未经供气、供暖管理单位的批准，擅自拆改、移动或者覆盖供气、供暖管道和设施;
(六)未经主管部门批准搭建建筑物和构筑物、改变外墙面颜色或者在外墙立面开设门窗;
(七)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
业主、物业使用人进行装饰装修之前，应当告知相邻业主和物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人以及装饰装修人员，但不得干涉、阻挠业主、物业使用人除前款规定之外的其他装饰装修活动。
第九十四条【合理、正当使用专有部分】
业主、物业使用人应当合理、正当地使用专有部分，禁止下列行为：
(一)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重的物品;
(二)制造超过规定标准的噪音、振动;
(三)违反规定饲养动物;
(四)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物;
(五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第九十五条【物业安全隐患的排除】
物业专有部分出现安全隐患，危及公共安全、公共利益和他人合法权益时，业主应当及时维修养护，排除隐患。未维修养护，排除隐患的，物业服务企业或者业主委员会应当采取防范措施或者及时报告相关管理部门。
物业共有部分出现安全隐患，危及公共安全、公共利益和他人合法权益时，业主委员会或者物业服务企业应当及时组织修缮或者采取防范措施。
第九十六条【相关业主的协助义务】
物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主或者物业使用人应当予以协助。
第九十七条【物业质量保修金制度】
新建物业实行质量保修金制度。
开发建设单位应当在申请商品房交付备案时，按照物业建筑安装总造价百分之三的比例，一次性向房地产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金。建设单位已经投保工程质量责任保险的，所投保的物业可不交存物业质量保修金。
建设单位在保修期限内不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房地产行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
物业分部保修范围于质量保修期届满后，建设单位履行了法定保修责任的，房地产行政主管部门应当向建设单位退还与分部保修范围相对应的物业质量保修金本息。
物业质量保修金的交存、使用、管理和退还等具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门制定。
第九十八条【专项维修资金制度】
专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
业主应当按照国家有关规定交存专项维修资金。对于建设单位尚未出售的房屋，在物业管理区域需要使用维修资金时，由建设单位交存专项维修资金。
尚未建立专项维修资金的物业管理区域，业主应当按照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门会同财政部门制定的规定补交。
专项维修资金用于物业保修期届满以后业主专有部分以外共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第七章 法律责任
第九十九条【关于法律责任的衔接性规定】
违反本条例规定的行为，法律、行政法规已经规定法律责任的，适用其规定。
第一百条【建设单位的责任】
建设单位违反下列规定，由建设项目所在地的县级以上房地产行政主管部门给予以下处罚：
(一)违反本条例第九条第三款规定的，责令限期改正，给予警告，并处一万元以上五万元以下的罚款。
(二)违反本条例第十二条第一款和第二款规定的，责令限期改正，给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款。
(三)违反本条例第十四条第一款规定的，责令限期改正，给予警告，并处十万元以上五十万元以下的罚款。
(四)违反本条例第二十一条第二款、第五十条规定备案义务、第五十二条规定的，责令限期改正，给予警告，并处5000元以上一万元以下罚款。
(五)违反本条例第八十七条第二款、第三款规定的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款。
第一百零一条【物业服务企业或者其他管理人的责任】
物业服务企业、其他管理人违反下列规定，由建设项目所在地的县级以上房地产行政主管部门给予以下处罚：
(一)违反本条例第二十三条第二款规定的，给予警告，并处5000元以上一万元以下罚款。
(二)违反本条例第六十二规定的，责令限期改正，给予警告。
(三)违反本条例第六十四规定的，责令其限期退出;逾期拒绝退出的给予警告，并处以一万元以上五万元以下罚款。
第一百零二条【业主、物业使用人的责任】
业主、物业使用人违反下列规定，由相关行政主管部门根据职责给予以下处罚：
(一)违反本条例第九十三条第一款第一项至第五项的规定，由物业所在地的县级房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处五500元以上5000元以下罚款;违反第六项规定的，由物业所在地的规划行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1000元以上3000元以下罚款。造成他人损害的，应当依法承担民事责任。
(二)违反本条例第九十四条规定的，由物业所在地的县级公安、环保等相关行政主管部门根据相应的管理职责依法处罚。
第一百零三条【挪用专项维修资金有关责任人员的责任】
县级以上房地产行政主管部门、财政部门违反本条例第九十八条第四款规定，挪用专项维修资金的，分别由其上一级人民政府主管部门、财政部门追回被挪用的专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第一百零四条【用语解释】
本条例使用的下列用语，其含义为：
(一)委托管理，是指业主选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同，实施物业管理。
(二)自行管理，是指业主自行或者雇佣人员实施物业管理。
(三)物业服务企业，是指具有独立法人资格和物业服务资质等级，根据物业服务合同的约定从事物业服务活动的企业。
(四)其他管理人，是指根据物业服务合同的约定从事保洁、绿化、保安服务、设备维护等专项物业服务的企业。
(五)共有部分，包括物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或者其他场地设置的车位;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
第一百零五条【面积和人数的计算规则】
本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行房屋登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售或虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有二个以上专有部分的，按一人计算;
(三)建筑物总面积与总人数，分别按照前两项的统计总和计算。
第一百零六条【关于县级房地产主管部门职责的补充规定】
市辖区人民政府未设立房地产行政主管部门的，由市房地产行政主管部门履行相关职责。
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