鄂州市物业管理实施细则全文

　　第三章前期物业管理

　　第十六条　建设单位在办理商品房预(销)售许可手续和业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并与之签订书面的前期物业服务合同。

　　第十七条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第十八条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第十九条　建设单位在报批商品房开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市房产主管部门依法办理房屋产权登记手续。

　　第二十条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第二十一条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第四章　物业管理服务

　　第二十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　第二十三条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的`权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第二十四条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第二十五条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第二十六条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本细则第二十一条第一款规定的资料。

　　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本细则第二十一条第一款规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

　　第二十七条　物业管理服务价格应当遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则。经济适用房和普通住房的物业服务收费实行政府指导价，由双方当事人按照物价、房产部门制定的物业服务收费标准签订协议，并向全体业主公示。其他住宅和非住宅的物业收费实行市场调节价，具体价格由双方协商约定。

　　物业管理服务价格一经约定后实行明码标价制度。物业管理企业对其企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容应在小区的显著位置进行公示。

　　物业服务收费可以采取包干制或酬金制。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　第二十八条　物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位交纳。出售后已移交给物业买受人的房屋，空置半年以内的，由物业买受人减半交纳物业服务费;超过半年的，全额交纳物业服务费。

　　第二十九条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当进行劝阻和制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第三十条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业管理企业雇请保安人员，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第五章物业配套设施建设

　　第三十一条　按照“新区新办法，老区老办法”的原则，由相关部门建立物业管理强制性规范。强制性规范建立后，凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求，充分考虑后期物业管理的便利和需要，规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育等各项配套设施。在建设过程中，市相关职能部门应加强监督，确保配套建设到位。

　　第三十二条　旧住宅小区应按照规范要求，在五年内逐步调整到位。旧住宅区仍由原开发建设单位进行管理，有经营收入的，由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共用房，完善相应公共配套设施;开发主体已消亡的，各相关公用企事业单位按各自行业分工补齐和改造不完善的公共设施、设备，整顿后通过招标或委托等方式交由专业的物业公司进行物业管理。

　　第三十三条　在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。自本细则实施之日起，凡新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅，应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应按市物价部门核定的收费标准，负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供水、供电管网改造并直供到户，不得向居民收取额外费用。

　　第三十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位直接向每一位业主收取有关费用。

　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第六章物业的使用与维护

　　第三十五条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第三十六条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第三十七条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第三十八条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第三十九条　住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。