上饶市住宅区物业管理办法

　　第四章　物业维修经费

　　第二十条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。

　　物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。

　　第二十一条　物业维修专项资金不得出错，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。

　　物业维修专项资金的管理费用由财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金收支两条线管理。

　　第二十二条　物业维修专项资金由物业管理行政主管部门成立“维修资金管理中心”设立专户进行管理。

　　物业维修专项资金由开发建设单位和购房者共同缴纳，开发建设单位按15元/㎡标准缴交，购房者(含商品房、经济适用住房、拆迁安置房)按购房款2%的比例缴纳到开发建设单位，由开发建设单位在办理住宅区移交时一并划拨到“维修资金管理中心”专户。

　　第五章　物业管理用房

　　第二十三条　开发建设单位在新建住宅区开发建设中，应当按住宅区总建设面积9‰的比例配置物业管理用房。其中5‰为物业管理和社区管理办公用房，4‰为经营用房，其费用列入开发建设成本，具体位置应在办理物业销售(预售)证之前予以确定。

　　物业管理用房产权属国家所有，交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。零星开发的商品房，难以提供物业管理用房的，需向物业主管部门交纳相应的物业管理用房价款，由物业主管部门在同一住宅区内统一调剂物业管理用房。开发建设单位必须在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内无偿移交给物业主管部门，具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案，报物业主管部门核准。

　　第二十四条　开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内，向物业主管部门移交下列工程建设技术资料：

　　(一)住宅区总平面图;

　　(二)住宅区单体建筑、结构、设备图;

　　(三)住宅区地下管网图;

　　(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;

　　(五)住宅区综合验收资料。

　　住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会，供物业管理企业使用。

　　住宅区综合验收时，应有物业所在地街道办事处派人参加，开发建设单位已选择了物业管理企业进行前期管理的，物业管理企业必须派人参加。

　　第二十五条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的'保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。

　　第二十六条　住宅区内的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。

　　第六章　物业的使用与维护

　　第二十七条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：

　　(一)擅自改变房屋结构、房屋用途;

　　(二)对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公共部位违章凿、拆、搭、占;

　　(三)变更房屋外立面装饰;

　　(四)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;排放有毒、有害和污染的物质或超出国家规定标准的噪音;

　　(五)聚众喧闹;

　　(六)擅自占用公共场所，损坏公共设施，毁坏绿化;

　　(七)随意停放机动车辆;

　　(八)乱设摊、乱设集贸市场;

　　(九)乱倒垃圾、杂物;

　　(十)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划;

　　(十一)在住宅区内饲养家禽、家禽和放养宠物;

　　(十二)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。

　　第二十八条　业主或非业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并按照《住宅使用说明书》和《业主公约》的规定缴纳一定的保证金再进行装修。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。

　　物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为或造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　第二十九条　物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。

　　物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业管理部门应当督促物业管理企业限期维修。

　　第七章　物业管理服务收费

　　第三十条　物业管理服务收费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。

　　第三十一条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府定价;物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价，特约服务费除价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。具体收费标准按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。

　　业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。

　　物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每年公布一次，接受业主委员会的监督。

　　第三十二条　物业管理企业在不影响住(用)户利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动，收益应用于物业管理服务费用开支。

　　第三十三条　物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。

　　第三十四条　建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。

　　第八章　附则

　　第三十五条　本办法施行前已经实施物业管理的住宅区，应当按照本办法规定进行规范。

　　本办法施行前已交付使用但尚未实施物业管理的住宅区，按照本办法规定逐步实施物业管理。

　　第三十六条　大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

　　第三十七条　违反本办法规定的，由政府主管部门按照《江西省城市居住小区物业管理条例》之规定予以处罚。

　　第三十八条　本办法由市物业主管部门负责解释。