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吉林省物业管理条例实施细则
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格[2003]1864号)，我们制定了《吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○四年十二月二十日
吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主、房屋使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和国务院《物业管理条例》及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于全省行政区域内经物业管理行政主管部门资质认定、工商行政管理机关登记注册的物业管理企业对各类物业实施管理、向业主提供服务并收费的行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人提供服务收取综合费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。
县以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费指导价格的制定和监督管理工作。
第六条 物业服务价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务指导价格采取以下三种形式：
(一)协商确定服务价格
凡通过招投标或选聘方式实施物业管理的物业管理企业，其服务收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理服务政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
(二)提前告示服务价格
凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋，都应由选聘的物业管理企业根据物业管理服务政府指导价格自行确定综合服务价格和细化服务内容，报价格主管部门和房地产主管部门备案，同时在显著位置设立公示牌，将服务价格和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业管理服务协议，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行，服务价格不得提高，服务承诺不得降低。
(三)价格主管部门核定服务价格
1、物业管理企业与业主委员会难以协商确定物业服务价格的，由双方提出书面申请，报当地价格主管部门会同房地产行政管理部门核定。
2、未实行提前告示服务价格的物业管理企业，应根据物业管理的实际情况，提出服务价格申请，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。
第八条 住宅小区物业服务价格由县以上政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，按照省价格主管部门、建设行政主管部门制定的《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》，结合当地实际，在上浮10%、下浮30%的幅度内制定当地的住宅小区物业服务指导价格。
非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济发展水平和社会承受能力，按照本《细则》规定的原则，制定当地非住宅物业管理服务政府指导价格。
物业服务具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费合同中约定。
物业服务指导价格要根据社会经济发展水平等因素适时调整公布。
第九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、物业管理服务费按月缴纳，不得预收。水费、电费待业主入住后按每月实际费用自行缴纳。
第十条 实行物业服务的价格构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等(人员配置参照《城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表》);
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十一条 物业的成本利润率控制在1-3%。
第十二条 物业服务收费等级的确定，由当地房地产行政主管部门会同价格主管部门审核认定。
物业管理服务等级标准五级以下的物业管理企业，不得收取物业管理服务费。
第十三条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十五条 按照鼓励先进、优质优价的原则，凡荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，其物业服务指导价格可经业主委员会同意，按当地现行价格上浮6%，荣获省级物业管理示范小区荣誉称号的，价格可上浮5%，荣获省级物业管理优秀小区荣誉称号的，价格可上浮4%，荣获市、州级物业管理优秀小区荣誉称号的，价格可上浮3%。
第十六条 物业管理企业实施物业管理后，开发建设单位已竣工的纳入物业管理范围的房屋出售前，应足额缴纳物业管理费。
第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收费用的，可按约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等任何费用。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须经业主大会同意后，按照规定办理有关手续，由此所得收益用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
对小区内道路上停放的车辆是否收取停车费，应由业主委员会与物业管理企业协商确定。收取停车费的小区，停车费收入按照业主大会的决定使用。
小区内专业停车场收费标准由当地价格主管部门核定。对业主已购买产权的停车位、车库不得另行收取停车费。
第十九条 过去已对业主收取的房屋维修金(0.15元/平方米)节余部分,转入房屋维修资金帐户，今后不再另行收取该项费用。
第二十条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十一条 物业管理企业根据业主的委托提供物业合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十二条 各地原定的物业服务收费标准与现行指导价格不符的，业主委员会与物业管理企业应通过充分协商后尽快调整。
第二十三条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置设立公示栏或公示牌，对服务内容、服务标准以及物业管理服务价格等有关情况进行公示。
第二十四条 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第二十五条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和物业服务价格的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十六条本实施细则由省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责解释。
本实施细则自2005年1月1日起执行，原吉林省物价局、吉林省建设厅印发的《城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》(吉省价房涉字[1997]14号)、《关于<对吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则>中个别条款订正的通知》(吉省价房涉字[1997]25号)、《关于物业管理收取房屋维修金及有关问题的通知》(吉省价房涉字[2000]12号)废止。
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