瑞安市物业管理实施细则

瑞安市物业管理实施细则（通用11篇）

　　一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。下面小编为大家整理了关于瑞安市物业管理实施细则，一起来看看吧。

　　瑞安市物业管理实施细则 1

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推进物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际制定本细则。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

　　第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 瑞安市房产管理局(以下简称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　市政园林、规划建设、公安、工商、环保、物价等部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。街道办事处、乡镇政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第五条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　(三)提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议；

　　(四)参加业主大会会议行使投票权；

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　(六)监督业主委员会的工作；

　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　(八)对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备物业专项维修资金(以下称专项维修资金)的管理和使用；

　　(十)法律、法规规定的其他权利；

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　(五)按时交纳物业服务费用；

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　(二)选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作；

　　(三)选聘、解聘物业管理企业；

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　(五)制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求社区居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的应当划分一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第八条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡镇政府或社区居民委员会应当牵头组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业主管部门应当予以业务指导。

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　业主大会筹备组由业主推选的代表和建设单位、社区居民委员会的代表组成，筹备组成员原则上由5-7人组成，其中建设单位、社区居民委员会代表各1人，筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

　　第九条 筹备组应当做好下列筹备工作：

　　(一)确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　(二)参照政府主管部门制订的示范文件，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)；

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。同时告知物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、社区居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担并实行一次性包干。小区(大厦)总建筑面积(不含地下层)在三万平方米以下的以每平方米0.35元，三万(含三万)平方米以上的以每平方米0.3元，在小区(大厦)房屋竣工验收之前，一次性向物业主管部门缴交，物业主管部门设立专项帐户代为管理。首届业主大会筹备小组成立后，物业主管部门将该款划拨到筹备小组。

　　第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票数的业主参加。

　　业主可以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表述意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

　　第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。

　　建设单位未出售或者已出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。

　　业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算，业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。

　　第十二条 业主大会作出决定，必须经应与会业主所持投票权数二分之一以上通过。

　　业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定，但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开，原则上每年召开一次。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、社区居民委员会应当指导业主召开。业主临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询，依法撤消业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

　　第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，不得有下列情形：

　　(一)存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能，以及违法违规占用共用设施、设备、场地等行为的业主。

　　(二)累计12个月以上欠缴物业管理费和专项维修资金的业主。

　　业主委员会应当由5-15人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会任期为三年至五年，可以连选连任。

　　分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后增选业委会成员，直到本届业主委员会任期届满重新选举。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一) 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　(四)监督业主公约的实施；

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十五条 业主委员会自产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报物业主管部门备案，物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案资料包括：

　　(一)业主大会会议记录和会议决议；

　　(二) 业主大会议事规则；

　　(三) 业主公约；

　　(四)业主委员会委员的名单。

　　业主委员会内容发生变更的，应当重新备案。

　　第十六条 业主委员会可以设专职副主任1名，负责业委会的日常事务工作，专职副主任可以实行适当的工作补贴，补贴的最高额每月不超过800元，具体在业主大会议事规则中约定。

　　第十七条 业主委员会会议由主任或者主任委托专职副主任召集，业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。并实行实名制签字表决，对所作出的决定损害全体业主共同经济利益的表示同意该项决定的委员应当负责经济赔偿责任。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　第十八条 业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、社区居民委员会应当指导业主召开业主大会进行换届改选。

　　业主大会会议选举新一届业主委员会的`，原业主委员会应当自任届期满三日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第十九条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　第二十条 业主委员会开展工作的经费及专职副主任的工作补贴，由小区全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定、工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。

　　业主委员会不设专职财务人员，有关经费收支由小区物业服务企业负责代为记帐或委托由资质的中介机构代为记帐，相关经费的开支需由经手人签字，业委会主任审批后，方可支付。

　　第二十一条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理、物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法，业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十三条 前期物业管理是指在新建物业的业主大会、业主委员会在选聘物业管理企业前，建设单位选聘物业服务企业进行的物业服务活动。

　　建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

　　建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积多层低于4万平方米的，高层低于2万平方米的，多高层混和低于3万平方米的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。

　　第二十四条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。

　　业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域内环境卫生和秩序的管理、房屋外观的维护、业主的其他业务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在销售物业时应当将前期物业管理企业服务要求，收费标准和业主临时公约，向物业买受人予以示明，并作详细说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约和服从前期物业管理予以书面承诺。

　　第二十五条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　第二十六条 物业未竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。物业服务企业接受物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

　　第二十七条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图、单体建筑、结构、设施竣工图、分幢分层平面图和套型图、物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　(二)公共设施设备清单；

　　(三) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件；

　　(五)业主名册；

　　(六)物业管理需要的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

　　第二十八条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。

　　分期建设的项目，首期物业管理用房的面积应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。

　　因规划调整，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　设备用房不能作为物业管理用房移交。

　　前期物业管理开办经费由建设单位承担，其额度为：多层建筑(八层以下，含八层)每平方米2元，高层建筑(九层以上含九层)每平方米2.5元。主要用于物业管理办公用房的装修和配置办公用具，所配置的办公用具属小区全体业主所有。

　　第二十九条 物业管理用房依法属于全体业主所有。物业管理用房确保该物业管理区域的物业服务企业办公、值班、存放工具材料用房和业主委员会活动用房外，可以由业委会作为物业管理经营用房出租，所得收益50%以上作为补充专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第三十一条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：

　　一、 当事人的名称或者姓名和住所；

　　二、物业的基本情况；

　　三、 物业服务事项和服务质量要求；

　　四、物业服务费的标准和收取办法；

　　五、专项维修资金的管理和使用；

　　六、物业管理用房的管理和使用；

　　七、物业服务合同的期限；

　　八、违约责任；

　　九、解决争议的办法；

　　十、当事人双方约定的其他事项。

　　当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同，物业服务合同期限一般为三年。

　　第三十二条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本实施细则第二十七条第一款规定的资料。

　　第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。

　　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合社区居民委员会做好社区管理相关工作。

　　第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务结算有明确的约定。办理物业产权过户时，要同时提供当月物业服务费的缴纳票据。

　　第三十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

　　(一)专有部分以单个业主作为最终用户；

　　(二)部分业主共有部分的该共有部分的全体业主作为最终用户；

　　(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　第三十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

　　第三十七条 物业服务企业应当定期公布物业管理区域内的物业公用部位、共用设施以及相关场地经营所得的收支情况。

　　第三十八条 物业合同终止时，物业服务企业应当将本实施细则第二十七条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。

　　第三十九条 街道办事处、乡镇政府和社区居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

　　第五章 物业使用与维护

　　第四十条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一) 擅自拆改房屋承重结构、改变房屋用途；

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

　　(三)侵占绿地，毁坏绿化；

　　(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

　　(五)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；

　　(六)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

　　(七)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

　　(八)违法搭建建筑物、构筑物；

　　(九)擅自改变房屋外貌；

　　(十)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第四十一条 物业管理区域内的管道煤气、通信以及户外水、电、有线电视等管线与设施设备的管理、维护与养护由各有关专业单位负责。专业单位也可委托物业管理企业维修与养护、费用由专业单位支付。

　　第四十二条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人，并与业主或者非业主使用人签订服务合同。

　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本细则的规定以及业主临时公约、业主公约。

　　因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的，由业主及时修复或由物业服务企业负责代于修缮，其费用由业主承担。

　　第四十三条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查、业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用，装饰装修过程中有违反国家和本细则规定以及业主临时公约，业主公约行为的应当根据有关规定予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。

　　有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后应当依法及时处理。

　　第四十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益50%以上作为补充专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。

　　利用物业设置广告，应当符合房屋外立面整洁、美观的要求，在征得相关业主、业委会和物业服务企业的同意后，报有关管理部门审批。经批准的，应当与物业服务企业签订协议，并支付物业设置费用，按规定收取的经营性设置费50%以上作为补充专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。

　　经业主大会同意，在物业管理区域内设置露天临时停车位的，其管理费收取支出及管理标准按照瑞安市发展计划局(2004)82号文件《关于住宅小区车辆停放服务有关收费规定的通知》的规定执行。

　　第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅按结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳专项维修资金。

　　农村新建小区的住宅物业业主，包括住宅小区内农民联建房的业主同样应当交纳专项维修资金。

　　第四十六条 专项维修资金由业主交纳，物业主管部门专项维修资金管理中心负责统一管理，并在当地银行开设专户存储。物业主管部门专项维修资金管理中心要以各业主委员会为管理单位，按幢核算、建帐到户。

　　第四十七条 物业主管部门专项维修资金管理中心的人员工资、办公费用及相关人员的培训经费在专项维修资金增值中支付。

　　第四十八条 新建住宅首期专项维修资金由建设单位代收代缴，交纳的标准为：高层建筑每平方米60元，小高层建筑每平方米48元，多层建筑每平方米30元。

　　第四十九条 使用专项维修资金必须由物业服务企业提出年度维修项目计划，经业主大会表决通过，报物业主管部门专项维修资金管理中心核准后，方可划拨动用。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修基金使用至总额的20%时，小区业主应当续筹至首次资金的额度。

　　第五十条 物业发生危险及人身安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的排险维修费用可以从专项维修资金中支出。

　　第五十一条 建设单位按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任，建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　建设单位保修期内自行组织维修的，维修的时限，应当与物业服务企业向业主承诺的时限相同，超时尚未维修的，物业服务企业应当代为维修，维修费用在保修金中支付。

　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业主管部门交纳建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业保修期的维修费用保证。

　　第六章 法律责任

　　第五十二条 违反本实施细则规定的行为，国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的从其规定。

　　第五十三条 业主委员会作出的决定违反有关法律、法规或规章的规定的，由物业主管部门依法责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十四条 业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的物业服务企业应依法予以追缴。

　　第五十五条 业主、业主大会、物业服务企业、建设单位之间因物业服务发生争议的，可以通过和解或调解解决，不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第五十六条 物业主管部门工作人员玩忽职守、滥权、徇私的由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第五十七条 本实施细则中专项维修资金和保修金的管理、使用的有关规定，今后与浙江政府颁布的规定有抵触的，以浙江政府颁布的规定为准。

　　第五十八条 本实施细则具体应用中的问题由瑞安市房产管理局负责解释。

　　第五十九条 本实施细则自发布之日起施行。2001年7月10日瑞安市政府颁布的《瑞安市住宅小区物业管理实施细则》同时废止。

　　瑞安市物业管理实施细则 2

　　第一条为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　　市和区县（自治县）价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

　　第四条街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。

　　第五条鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

　　第六条实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

　　（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

　　（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

　　（四）提前终止物业服务合同的问题；

　　（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

　　（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

　　管理区域

　　第七条物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第八条新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门备案。区县（自治县）房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　第九条已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县（自治县）房地产行政主管部门备案。

　　第十条对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定业主含业主大会及业主委员会

　　第十一条业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

　　（二）选举、补选或罢免业主委员会成员；

　　（三）决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；

　　（四）撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；

　　（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；

　　（六）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

　　（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

　　第十二条不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

　　第十三条一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

　　第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。

　　第十五条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。

　　第十六条筹备组应当做好下列筹备工作：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

　　（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

　　（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

　　（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

　　第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

　　第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会对本条例第十一条第（六）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十条业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。

　　占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。

　　第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

　　业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。

　　第二十二条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

　　候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　第二十三条业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；

　　（三）按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务；

　　（四）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作；

　　（五）具备履行职务的健康条件和文化水平。

　　第二十四条业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，并同时在物业管理区域内公示：

　　（一）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会办公场地、联系电话。

　　业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。

　　第二十五条业主认为业主委员会公示（备案）事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请要求核实，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。

　　第二十六条业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

　　第二十七条业主委员会应当履行下列职责：

　　（一）制定业主委员会工作制度；

　　（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

　　（三）代表全体业主与业主大会选聘的'物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

　　（四）组织并监督管理规约的落实；

　　（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

　　（六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

　　（七）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

　　（九）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

　　（十）配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

　　（十一）管理规约、业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条业主委员会每季度应当至少召开一次会议。业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

　　第二十九条业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

　　第三十条业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

　　（一）挪用、侵占业主共有财产；

　　（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

　　（三）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

　　（四）泄露其他业主的信息；

　　（五）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。

　　第三十一条业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

　　（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；

　　（五）业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十二条业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。

　　百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。

　　第三十三条业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告，业主有权查询相关资料。

　　业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。

　　第三十四条业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。

　　业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。

　　第三十五条业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第三十六条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

　　第三十七条业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　前期管理

　　第三十八条新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

　　首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

　　第三十九条物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

　　对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业；对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

　　投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十条建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案。业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

　　第四十一条建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

　　第四十二条前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

　　出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。

　　第四十三条物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

　　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。市和区、县（自治县）规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。

　　物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

　　第四十四条前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

　　物业服务

　　第四十五条物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第四十六条一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

　　第四十七条业主委员会应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。

　　第四十八条业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：

　　（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；

　　（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；

　　（三）共有绿地、花木等的养护与管理；

　　（四）物业管理区域内环境卫生的维护；

　　（五）物业服务收费标准；

　　（六）其他物业服务内容。

　　物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

　　第四十九条物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利。物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。

　　第五十条行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责。

　　第五十一条物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。

　　第五十二条物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。

　　第五十三条物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

　　第五十四条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

　　第五十五条物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：

　　（一）向业主委员会（未成立业主委员会的，向街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房；

　　（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

　　（三）结算物业服务费用和预收、代收的有关费用；

　　（四）法律、法规规定的其他事项。

　　第五十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

　　第五十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五十八条街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄露。使用维护指物业的使用与维护

　　第五十九条业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；

　　（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

　　（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；

　　（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

　　（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

　　（七）存放、铺设超负荷物品；

　　（八）发出超过规定标准的噪音；

　　（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

　　（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

　　（十一）乱丢垃圾，高空抛物；

　　（十二）损毁树木、园林；

　　（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第六十条业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具。

　　第六十一条业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。

　　物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

　　第六十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

　　第六十三条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。

　　第六十四条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。

　　第六十五条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

　　第六十六条物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任；在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

　　第六十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法由市人民政府另行制定。

　　第六十八条物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

　　第六十九条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　第七十条拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。

　　第七十一条物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

　　（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

　　（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；

　　（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

　　因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

　　第七十二条业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门投诉，区县（自治县）房地产行政主管部门应当及时受理，并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

　　法律责任

　　第七十三条对违反本条例规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

　　第七十四条违反本条例的规定，物业中有住宅项目的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

　　第七十五条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

　　第七十六条违反本条例的规定，建设单位有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门予以处罚：

　　（一）未移交物业档案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款；

　　（二）未将前期物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款；

　　（三）泄露业主信息资料的，给予警告，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十七条违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门予以处罚：

　　（一）未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款；

　　（二）未制定安全防范应急预案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款；

　　（三）业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质；

　　（四）退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动；

　　（五）泄露业主信息资料的，予以通报，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十八条违反本条例的规定，物业服务企业限制或者侵犯业主权利的，由颁发资质证书的行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，降低其资质等级或者取消其资质。

　　第七十九条违反本条例的规定，业主委员会未履行相关职责的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令限期履行，逾期仍不履行的，予以通报。

　　第八十条业主委员会成员违反本条例第三十条规定的，由区县（自治县）相关行政主管部门依法处理，并在物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主委员会成员履行职务时违反法律、法规或者管理规约的规定，侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

　　第八十一条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁。

　　第八十二条违反本条例第五十九条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由有关行政主管部门按照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）违反第一项、第二项规定的，由区县（自治县）规划行政主管部门依法查处；

　　（二）违反第三项规定的，由区县（自治县）建设行政主管部门依法查处；

　　（三）违反第四项、第五项、第六项、第七项规定的，由区县（自治县）房地产行政主管部门依法查处；

　　（四）违反第八项规定的，由区县（自治县）环境保护行政主管部门依法查处；

　　（五）违反第九项规定的，由区县（自治县）公安、环保行政主管部门依法查处；

　　（六）违反第十项规定的，由区县（自治县）规划、工商行政主管部门依法查处；

　　（七）违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由相关行政主管部门依法查处。

　　第八十三条房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正；情节严重的，对直接责任人给予行政处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　附则

　　第八十四条本条例下列用语的含义为：

　　物业，指房屋及配套的设施设备和相关场地。

　　业主，指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

　　使用人，指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

　　前期物业管理，指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

　　本条例使用的数字含本数。

　　第八十五条对未聘请物业服务企业从事物业服务活动的物业项目，其业主大会、业主委员会及物业使用与维护的相关事项可以参照本条例执行。

　　第八十六条本条例自20xx年10月1日起施行。20xx年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过的《重庆市物业管理条例》同时废止。

　　瑞安市物业管理实施细则 3

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

　　第三条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。

　　第四条县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

　　物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

　　第二章前期物业管理

　　第五条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

　　第六条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

　　已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

　　街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第七条原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。

　　第八条城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

　　第九条住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

　　在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

　　第十条新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。

　　第十一条物业管理用房应当按照下列标准配置：

　　〔一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米；

　　〔二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。

　　市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。

　　第十二条物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

　　车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

　　车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

　　第十三条建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

　　第十四条住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

　　有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

　　(一)投标人少于3人；

　　(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

　　第十五条鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

　　第十六条分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。

　　物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

　　第三章业主及业主大会

　　第十七条房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。

　　在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

　　第十八条同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

　　符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

　　〔一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

　　〔二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

　　业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十九条物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

　　第二十条业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

　　业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

　　建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

　　第二十一条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

　　首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

　　第二十二条业主委员会由业主大会选举产生。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　〔一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

　　〔二)业主大会决议；

　　〔三)管理规约和业主大会议事规则；

　　〔四)业主委员会委员名单。

　　业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。

　　第二十三条业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

　　业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

　　第二十四条业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。

　　业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

　　有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：

　　〔一)任职期限届满或者以书面方式提出辞职的；

　　〔二)因房屋权属变更，不再是业主的；

　　〔三)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；

　　〔四)业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作

　　第二十五条业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

　　有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：

　　〔一)经业主委员会决定或者20%以上的业主提议；

　　〔二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开；逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。

　　第二十六条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

　　业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

　　第二十七条业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的.，按照业主户数计算，一户计算为1票；建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。

　　第二十八条业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

　　业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见；需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。

　　第四章物业管理服务

　　第二十九条物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

　　第三十条物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

　　第三十一条业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。

　　第三十二条物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

　　物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

　　第三十三条从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

　　第三十四条业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：

　　〔一)物业服务事项；

　　〔二)物业服务质量及服务费用；

　　〔三)物业管理区域内秩序维护；

　　〔四)合同期限；

　　〔五)违约责任。

　　第三十五条物业服务主要包括下列事项：

　　〔一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

　　〔二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护；

　　〔三)车辆停放管理；

　　〔四)物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护；

　　〔五)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

　　〔六)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；

　　〔七)物业服务档案和物业档案资料保管；

　　〔八)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

　　第三十六条物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。

　　制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。

　　业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。

　　第三十七条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第三十八条物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

　　第三十九条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

　　第四十条物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：

　　〔一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料；

　　〔二)移交物业共用部位；

　　〔三)结清相关费用；

　　〔四)法律、法规、规章规定的其他事项。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

　　第四十一条建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：

　　〔一)业主委员会不依法履行职责；

　　〔二)业主委员会换届；

　　〔三)履行物业服务合同的重大争议；

　　〔四)物业服务企业变更交接；

　　〔五)其他需要协调解决的物业管理事项。

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　第五章物业的使用和维护

　　第四十二条在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　第四十三条业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

　　业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

　　第四十四条建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第四十五条建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

　　第四十六条业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

　　对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

　　第六章附则

　　第四十七条业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

　　瑞安市物业管理实施细则 4

　　第一条

　　为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际,制定本细则。

　　第二条

　　城乡建设、城乡规划、市政公用、公安、环境保护、城市管理行政执法等部门应当按照《条例》第五条和市、县(市)、区人民政府的有关规定，履行物业管理活动的相关职责。

　　第三条

　　首次业主大会会议筹备组成员中业主代表人数，不得少于筹备组成员总数的二分之一。

　　筹备组成员不得作为业主委员会委员的候选人。

　　不履行业主义务、欠缴物业服务费的业主，不得作为业主委员会委员的候选人。

　　第四条

　　召开业主大会会议或者表决事项，应当采用书面征求意见形式将征求意见材料送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　凡须投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。

　　第五条

　　按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上业主委员会委员提议，应当在3日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由未在规定时间内召集会议的，物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集会议。

　　第六条

　　业主委员会不履行召开业主大会定期会议、临时会议职责或者不组织业主对某一管理事项进行表决的，物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开会议或者表决；逾期未召开会议或者未表决的，物业所在地的社区居民委员会可以在街道办事处(乡、镇人民政府)指导监督下，组织召开会议或者组织表决。

　　第七条

　　市物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书有效期为3年。

　　物业服务企业应当在资质证书有效期满前30日内，向原资质审批部门或者承担原审批职能的部门，申请等级核定或者换发资质证书。

　　第十二条

　　物业服务企业聘用的物业管理专业人员，必须取得职业资格证书，并接受市、县(市)、区物业管理行政主管部门的监督检查。

　　职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。

　　市、县(市)物业管理行政主管部门应当建立物业管理专业人员簿册。取得职业资格证书的物业管理专业人员，必须在一个物业服务企业从事物业管理工作。物业管理专业人员调整时，应当及时在簿册上予以标注。

　　物业管理专业人员是指企业经理、部门经理、项目经理及其他管理人员，不包括工程技术人员和财务人员。

　　第十三条

　　物业服务企业取得资质证书后，不得有下列行为：

　　(一)物业管理专业人员达不到物业服务企业相应的资质等级规定的人数；

　　(二)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员；

　　(三)出租、出借、转让资质证书；

　　(四)未按照规定办理资质变更手续；

　　(五)提供虚假的资质申报资料。

　　第十四条

　　物业服务企业在物业管理活动中，不得有下列行为：

　　(一)挪用、套用和侵占物业专项维修资金；

　　(二)收取物业服务费用，不向业主出具发票；

　　(三)滥收、多收物业服务费用；

　　(四)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人，或者从其他物业服务企业承接一个物业管理区域全部物业管理业务；

　　(五)擅自改变物业服务用房用途；

　　(六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途；

　　(七)擅自占用、挖掘、破坏、拆除、移动物业管理区域内的共用设施设备(包括物业服务企业在履行合同期间，从物业服务费用中列支增加的共用设施设备和办公设备等)；

　　(八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营或者允许他人经营；

　　(九)物业服务合同终止或者业主大会会议决定提前终止物业服务合同时，不撤出服务项目或者不移交物业服务用房等共用设施设备及有关资料；

　　(十)未按照规定程序，提前撤出物业服务项目，或者撤出时，未向业主返还服务期限以外的物业服务费用；

　　(十一)以部分业主拖欠物业服务费用为由，减少服务人员、服务项目，降低物业服务标准或者停止物业服务；

　　(十二)实施物业综合服务的，未按照规定时限清除物业管理区域内残冰积雪；

　　(十三)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标。

　　第十五条

　　市物业管理协会可以制定物业服务企业信用等级评定办法，定期进行物业服务企业信用等级评定，并将评定结果向社会公布。

　　第十六条

　　业主、业主大会选聘的物业服务企业，应当自《物业服务合同》签订之日起30日内，持下列资料到县(市)、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)业主大会会议选聘物业服务企业决议；

　　(二)《物业服务合同》；

　　(三)物业服务企业营业执照；

　　(四)物业服务企业资质证书；

　　(五)缴交物业服务保证金证明。

　　房改售房单位、物业产权单位、社区居民委员会代行业主委员会职责，选聘物业服务企业的，按照前款规定执行。

　　第十七条

　　外埠物业服务企业在本市城区内从事物业管理活动的，应当持营业执照等相关资料到市物业管理行政主管部门办理备案，并接受市、区物业管理行政主管部门的监督检查。

　　第十八条

　　物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况，并在履行《条例》第三十二条规定义务的同时，将组织架构、服务项目和标准、收费标准、报修服务电话等内容在物业管理区域内显著位置或者办公地点予以公示。

　　第十九条

　　建设单位应当按照规划，配套建设物业管理区域内各种基础设施、公共服务设施及共用设施、设备，并与建设项目同步建设、同步交付使用。

　　消防设施的规划、建设、验收、监督检查、管理，按照《中华人民共和国消防法》的有关规定执行。

　　第二十条

　　建设单位向县(市)、区物业管理行政主管部门申请确认物业管理区域内的'物业服务用房时，必须提供房产测绘机构出具的测绘结果。

　　第二十一条

　　依据《条例》第四十七条规定，实施综合服务、封闭管理项目的物业管理区域范围，应当以该项目封闭围栏或者周边楼体外立面为界线。

　　第二十二条

　　危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位，应当按照安置建筑面积1%但最低不得少于50平方米的标准提供经营用房。

　　经营用房产权属于政府所有，由县(市)、区物业管理行政主管部门代管，委托物业服务企业经营，所得收益用于弥补物业服务费用不足部分。

　　建设单位必须按照规定提供经营用房。未按照本条第一款规定执行的，应当补足经营用房面积，或者交纳与应当补足经营用房面积等值的房款(该房款以物业交付验收之日的房屋市场销售价格计算)。

　　第二十三条

　　建设项目具备下列条件时，建设单位和物业服务企业应当进行物业查验接收：

　　(一)建设工程已竣工，且经建设工程质量监督机构备案；

　　(二)规划配套的各类设施设备已全部落实，验收合格，能正常使用，经有关单位确认，并办理移交手续；

　　(三)新建工程按照规划要求分期建设的，在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施；

　　(四)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕；

　　(五)建设单位选聘前期物业服务企业符合有关规定，并已签订前期物业服务合同；

　　(六)有符合规定的物业服务用房、经营用房；

　　(七)法律、法规、规章规定的其他条件。

　　市物业管理协会应当制定物业查验接收规范，指导建设单位和物业服务企业做好物业查验接收工作。

　　第二十四条

　　建设单位、物业服务企业应当成立验收小组，按照下列规定进行物业查验：

　　(一)查验房屋及设施设备，做好查验记录；

　　(二)建设单位应当对查验中发现的问题书面向物业服务企业承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准；

　　(三)验收后，建设单位应当向物业服务企业移交《条例》第四十四条规定的资料，并与物业服务企业签订《物业查验接收协议》。《物业查验接收协议》包括下列内容：

　　1.项目名称、查验接收的内容；

　　2.房屋和配套设施设备验收情况及存在的问题、解决方法；

　　3.参与验收的人员、验收时间；

　　4.其他有关事项的约定及移交的资料明细。

　　第二十五条

　　依据《条例》第四十四条第二款规定，建设单位与物业服务企业在物业项目查验接收后，应当向县(市)、区物业管理行政主管部门申请办理物业项目查接验收资料查验备案。

　　对未办理查接验收资料查验备案的物业项目，建设单位或者物业服务企业不得为业主办理入住手续。

　　第二十六条

　　建设单位在办理商品房预(销)售许可前，应当依据《吉林省物业维修资金管理办法》第六条规定，除全额代交业主的专项维修资金外，还应当缴存以下三种专项维修资金：

　　(一)有电梯的房屋，每平方米30元的电梯专项维修资金；

　　(二)本细则第二十二条规定提供的经营用房的专项维修资金；

　　(三)物业服务用房等配套用房的专项维修资金。

　　业主不承担前款规定的三种专项维修资金。

　　第二十七条

　　建设单位按照规定代收的物业专项维修资金的税收事宜，按照国税发69号文件规定执行。

　　第二十八条

　　物业保修期内，建设单位拒不履行保修责任的，业主、业主委员会可以书面向县(市)、区物业管理行政主管部门投诉，县(市)、区物业管理行政主管部门应当书面告知建设单位，限期履行保修责任。

　　建设单位逾期不履行保修责任的，业主、业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。同时，区物业管理行政主管部门应当及时将建设单位不履行保修责任情况，书面报市物业管理行政主管部门。市、县(市)物业管理行政主管部门按照10%的比例扣减建设单位的物业维修保证金，并将扣减的物业维修保证金存入物业专项维修资金账户。

　　第二十九条

　　物业项目保修期满后，建设单位应当持下列资料到县(市)、区物业管理行政主管部门办理物业维修保证金(本息)返还手续。

　　(一)物业项目竣工验收证明；

　　(二)物业维修保证金交存证明；

　　(三)扣减维修保证金情况等其他资料。

　　县(市)、区物业管理行政主管部门同意后，市、县(市)物业管理行政主管部门将物业维修保证金(本息)返还建设单位。

　　第三十条

　　房改售房单位或者承担其权利义务的单位，应当按照《条例》第五十三条的规定，履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任。

　　第三十一条

　　实行综合服务的物业项目，物业服务企业应当按照《条例》第五十八条规定的物业服务成本构成或者物业服务支出构成，专项列支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，年度支出额度不得低于年度物业服务费用的20%。

　　第三十二条

　　物业项目交付使用资料查验备案后，建设单位向业主发出入住通知之日，即视为物业交付物业买受人。

　　业主接到入住通知后，应当办理入住手续。物业服务费用从办理入住手续之日当月起算；业主在通知时限内未办理入住手续的，物业服务费用从通知截止之日当月起算。

　　物业服务费用应当按照业主房屋所有权证书载明的建筑面积收取。

　　第三十三条

　　物业服务企业与建设单位签订物业服务合同之日至物业交付物业买受人前，物业服务企业早期施工介入、物业承接查验、编印业主入住资料、物业服务用房装修等费用，由建设单位承担。

　　第三十四条

　　依据《条例》第六十条规定，物业服务费用结清后，办理物业所有权转移手续，具体办法由市住房保障和房地产管理局另行制定。

　　第三十五条

　　依据《条例》第六十八条第二款规定，环卫部门不得向物业服务企业收取业主产生的生活垃圾处理费用。

　　第三十六条

　　业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清运或者书面委托物业服务企业清运。

　　业主自行清运的，应当服从物业服务企业统一管理；书面委托物业服务企业清运的，清运费用由双方按照市场价格协商确定。

　　第三十七条

　　物业服务企业在物业管理活动中，为业主提供服务所使用的水、电、气、热费用价格，按照《吉林省物业管理办法》的有关规定执行。

　　第三十八条

　　物业服务企业违反本细则第十条、第十一条第二款、第十三条(一)、第十四条(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)、第十六条之规定，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以30000元的罚款。逾期未改正的，由市物业管理行政主管部门注销资质或者建议有权机关依法注销资质、降低物业服务资质等级，并建议工商行政管理部门依法予以处罚。

　　第三十九条

　　物业服务企业违反本细则第十三条(二)、(五)、第十四条(一)、(四)、(五)、(七)、(八)之规定，由县(市)、区物业管理行政主管部门依据《物业管理条例》、《吉林市物业管理条例》、建设部《物业服务企业资质管理办法》等相关规定予以处罚。

　　第四十条

　　违反本细则第十七条规定，未经备案擅自从事物业管理活动的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，并按照物业管理面积每1平方米处以1元的标准进行罚款。

　　第四十一条

　　违反本细则第十八条规定，物业服务企业未按照规定，向业主公布物业服务费用收支情况的，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以 10000元的罚款。

　　第四十二条

　　违反本细则第二十二条第三款规定，危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位，未按照标准提供经营用房的，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以30000元的罚款。

　　第四十三条

　　违反本细则第二十五条第二款规定，对未办理查接验收资料查验备案的物业项目，建设单位或者物业服务企业为业主办理入住手续的，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以办理入住户数每户 1000元的罚款。

　　第四十四条

　　违反本细则第二十六条第二款规定，建设单位向业主收取电梯、经营用房、物业服务用房等配套用房专项维修资金的，由县(市)区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以已收金额10%的罚款。

　　第四十五条

　　违反本细则第三十条规定，房改售房单位或者承担其权利义务的单位，不履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任的，由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以30000元的罚款。

　　第四十六条

　　当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间，行政处罚决定不停止执行。

　　第四十七条

　　本细则由市住房保障和房地产管理局组织实施并负责解释。

　　瑞安市物业管理实施细则 5

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。

　　第二条　本实施细则所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

　　第三条　本实施细则适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

　　第四条　物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

　　第五条 市住房和城乡建设局是本市物业管理主管部门，依法对本市行政区域内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：

　　(一)贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，监督指导物业管理活动；

　　(二)根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定；

　　(三)根据授权审核物业服务企业资质；

　　(四)负责监督、指导物业管理招投标工作；

　　(五)负责业主大会和业主委员会的备案管理工作；

　　(六)负责监督、指导物业的承接查验工作；

　　(七)负责划定物业管理区域；

　　(八)负责住宅专项维修资金和物业质量保修金的收缴、管理、使用工作；

　　(九)负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法、违约行为；

　　(十)负责物业服务从业人员的管理和培训；

　　(十一)依法查处物业管理区域内损坏承重结构、改变房屋用途等行为；

　　(十二)会同有关部门处理重大物业管理纠纷、投诉及有关问题；

　　(十三)参与物业管理区域内房屋的竣工综合验收；

　　(十四)会同有关部门组织实施旧住宅小区综合整治工作；

　　(十五)法律法规和规章授予的其他职责。

　　滕州市物业管理办公室(以下简称市物业办)，具体负责全市物业管理日常管理工作。

　　第六条 街道办事处(镇人民政府)负责指导、监督、管理本辖区内的物业管理活动。其主要职责是：

　　(一)协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，建立“四位一体”管理模式，即：社区党组织、社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业于一体的社区管理模式，实行物业管理联席会议制度，做好社区居(村)民委员会与业主委员会之间的协调配合工作；

　　(二)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

　　(三)负责本辖区内物业管理活动的日常管理与考评，调处矛盾纠纷；

　　(四)参与物业管理区域划分和本实施细则赋予的其他职能。

　　街道办事处(镇人民政府)应当设立物业管理专职机构。在任命物业管理专职机构主要负责人时，应当征求市住房和城乡建设局的意见。

　　社区居(村)委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处(镇人民政府)开展社区行政管理、安全管理及社区服务中与物业管理有关的工作。

　　第七条 政府各职能部门应按照下列规定履行相应职责：

　　(一)市城市管理局

　　1、依法查处城市规划区内物业管理区域擅自占用公共空间进行经营的行为；

　　2、依法查处物业管理区域内未经批准或未按照批准内容搭建临时设施、建设建筑物、构筑物或其他设施及违反规划擅自扒门改窗的行为；

　　3、依法查处城市规划区内物业管理区域擅自饲养家畜家禽的行为；

　　4、依法查处城市规划区内物业管理区域社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染；饮食服务业违反规定排放油烟、露天烧烤食品污染环境的行为；建筑施工造成大气污染的行为；

　　5、履行法律法规和规章规定的其他职责。

　　(二)市规划局

　　1、负责全市物业服务用房和社区居委会办公用房规划、设计的监督管理，在经批准的详细规划设计图和《建筑工程规划许可证》上，明确新建住宅小区各类配套建筑和设施设备配置的具体位置和面积；

　　2、负责旧住宅区综合整治中规划变更的审批。

　　(三)市公安局

　　1、指导、督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；

　　2、消除物业管理区域内的治安隐患，及时调解各类治安管理矛盾纠纷；

　　3、指导监督消防管理工作，依法查处违反消防管理规定的行为。

　　(四)市物价局

　　1、会同市住房和城乡建设局制定物业服务等级标准、收费基准价和浮动幅度标准，并定期向社会公布；

　　2、负责制定车位使用费、电梯和二次供水设施设备运行维护收费标准；

　　3、对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准、超范围和强行搭车收费行为进行查处；

　　4、受理物业服务收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

　　(五)市住房和城乡建设局所属各职能单位，应根据各自职责，各司其职，共同做好与物业管理相关的工作。

　　(六)环保、工商、质监、民政、财政、安监、邮政、通讯、供电、供水、供气、供热、有线电视等部门和单位，负责物业管理相关工作的指导、监督和配合。

　　第八条 本市范围内的各类住宅区、商业区和政府投资的机关、学校、医院等各类物业及其设施，应当按照招投标方式选聘物业服务企业，实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。

　　鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第二章　新建物业与前期物业管理

　　第一节 物业管理区域

　　第九条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，并遵守以下规定：

　　(一)新建物业项目内有市政规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，市规划局有明确要求的除外。

　　(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。

　　(三)分期建设或由两个以上单位共同开发建设的物业项目，配套的设施设备是共用的，应划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　(四)原有建筑规模较小的相邻物业项目，可以整合为一个物业管理区域。

　　(五)原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理和维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　(六)与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住宅物业，具有独立设施设备，并且能够封闭管理的，可以单独划分为一个物业管理区域。

　　第十条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向市物业办申请划分物业管理区域。

　　第十一条 市物业办应当自受理申请之日起十个工作日内，在征求街道办事处(镇人民政府)、市房地产开发管理办公室等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　物业管理区域划定后，确需调整的，由市物业办按照本实施细则的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

　　第二节 配套建筑与设施设备

　　第十二条　物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

　　物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记备案手续，不得擅自改变用途。

　　第十三条　物业服务用房专用于物业服务企业、业主委员会办公，其配置应当符合下列规定：

　　(一)建设单位应当在物业管理区域内无偿配备物业服务用房。建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的，按照建筑面积的4‰配置，但不得小于100平方米；建筑面积超过10万平方米的，超出部分按照3‰比例配置。市规划局在审批建设项目和规划验收时，应当予以审核。

　　(二)具备水、电、采光、通风、燃气、热力等正常使用功能。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

　　物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

　　第十四条 住宅小区建设单位应按照不低于总建筑面积3‰的比例配置物业管理经营用房。物业管理经营用房经营收入优先用于补充物业管理活动经费，也可以用于补充住宅专项维修资金，具体办法由业主大会在《业主大会议事规则》中规定。

　　第十五条　住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居(村)民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

　　住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居(村)民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

　　第十六条　按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。未在商品房买卖合同中约定其归属的，属于全体业主共有。

　　《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》经市物业办备案后，建设单位方可与买受人签订商品房买卖合同。

　　第十七条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。未在商品房买卖合同中约定其归属的，应当属于全体业主共有。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

　　第十八条　住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设；专业经营单位在设计、建设过程中，应当与建设单位的开发建设进度要求同步设计、同步施工、同步交付使用。

　　住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

　　专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

　　第十九条　本细则实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位的，专业经营单位验收合格后应当接收。

　　第二十条　市规划局在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的`意见。

　　第三节　前期物业管理与物业交付

　　第二十一条　建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

　　房地产开发企业下属或有利害关系的物业服务企业，不得参与本房地产开发企业及相关单位开发的新建项目的投标。

　　建筑面积2万平方米以上的住宅物业和1万平方米以上的新建非住宅物业，及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。

　　建筑面积2万平方米以下的住宅物业和1万平方米以下的新建非住宅物业，及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房，经市住房和城乡建设局批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向市物业办备案。

　　第二十二条 建立物业服务企业履约保证金制度。

　　物业服务企业履约保证金用于物业服务企业非正常退出物业后，新聘物业服务企业进入物业前的过渡管理。自本实施细则颁布实施之日起，所有的新建物业项目均实行履约保证金制度。履约保证金按照下列标准缴纳：

　　2万平方米以下(含2万平方米，下同)的物业项目，缴纳标准不低于1万元；2万平方米以上，5万平方米以下的物业项目，缴纳标准不低于2万元；5万平方米以上，10万平方米以下的物业项目，缴纳标准不低于3万元；10万平方米以上，15万平方米以下的物业项目，缴纳标准不低于5万元；15万平方米以上的物业项目，每增加5万平方米，缴纳标准在5万元基础上，相应增加2万元。

　　履约保证金存入市物业办指定的帐户，该帐户由市物业办和街道办事处(镇人民政府)物业管理专职机构实行双印鉴管理。物业服务合同期满双方不再续约或因不可抗力因素导致合同终止的，双方无异议的履约保证金本息全部退还。

　　第二十三条　全面推行前期物业服务企业提前介入项目开发建设制度，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。物业服务企业的提前介入费用由建设单位承担。

　　建设工程竣工验收和分户验收时，前期物业服务企业必须参与。

　　第二十四条　建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市物业办备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形和物业承接查验等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　第二十五条　新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　(一)生活用水纳入城市公共供水管网(不具备市政管网供水的住宅小区除外)，并安装分户计量装置；

　　(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

　　(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

　　(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

　　(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

　　(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

　　(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

　　(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

　　(九)按照规划要求完成绿化建设、垃圾站、公共厕所及车库、车位的配置；

　　(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

　　(十一)法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

　　第二十六条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　在物业交付使用15日前，建设单位应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　第二十七条　建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

　　第二十八条　建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

　　前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第二十九条　建设单位应当在办理承接查验进行现场查验20日前，在市物业办、街道办事处(镇人民政府)的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房、物业管理经营用房和下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　(四)业主名册；

　　(五)物业管理必需的其他资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业管理经营用房及有关资料移交给业主委员会。

　　第三十条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向市物业办办理备案手续：

　　(一)前期物业服务合同；

　　(二)临时管理规约；

　　(三)物业承接查验协议；

　　(四)建设单位移交资料清单和建设工程档案验收意见书；

　　(五)查验记录；

　　(六)交接记录；

　　(七)其它承接查验有关的文件。

　　第三十一条　物业承接查验可以邀请业主代表以及市物业办参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　　第三十二条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

　　供水、供电、供热等专业经营单位应按照有关规定，履行相关专营责任。委托物业服务企业经营收费的，委托单位要与物业服务企业签订委托合同。物业服务企业应将其委托合同在物业管理区域内公示。

　　第三章 业主大会与业主委员会

　　第一节 业主大会筹备组

　　第三十三条 房屋的所有权人为业主。

　　符合下列条件之一的，建设单位或者前期物业服务企业应当在三十日内向市物业办和街道办事处(镇人民政府)报告，筹备召开首次业主大会：

　　(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

　　(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

　　第三十四条　符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当在六十日内向街道办事处(镇人民政府)提交召开首次业主大会的下列资料：

　　(一)物业管理区域证明；

　　(二)房屋及建筑物面积清册；

　　(三)业主名册；

　　(四)建筑规划总平面图；

　　(五)交付使用共用设施设备的证明；

　　(六)物业服务用房权属登记证明；

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第三十五条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第三十六条 街道办事处(镇人民政府)收到本实施细则第三十四条规定的资料后，应当在三十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组由七人以上十五人以下单数组成，由业主代表、建设单位代表、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。

　　业主参加筹备组的，由街道办事处划分区域和确定区域代表名额，分别由各区域内业主联名推荐，按照推荐票数多少产生，并应具备下列条件：

　　(一)模范履行业主义务，按时交纳物业服务费等费用；

　　(二)有事业心、公益心和必要的工作时间。

　　业主对筹备组成员有异议的，应当说明理由并以书面形式提出，经街道办事处(镇人民政府)调查属实且具备合法理由的，可以撤销该筹备组成员资格，并予以公告，同时根据筹备组成员产生办法进行增补。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

　　第三十七条　筹备组履行下列职责：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　(五)依据国家相关法律法规，制定业主委员会选举办法及业主委员会委员候选人条件，确定业主委员会候选人名单；

　　(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告。

　　第三十八条 依法登记取得或取得建筑物专有部分所有权的人，以及其他合法形式占有物业的，可以认定为业主。法律法规规定视为物业产权共有人的，也可认定为业主。

　　业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第二节 业主大会

　　第三十九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

　　第四十条　业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

　　(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　(四)选聘、解聘物业服务企业；

　　(五)制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

　　(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；

　　(七)决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(八)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

　　第四十一条　业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

　　(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

　　(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

　　业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　第四十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约规定。没有规定的，按已表决的多数人意见计票。

　　第四十三条　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

　　第四十四条　业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

　　(一)有百分之二十以上业主提议的；

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处(镇人民政府)责令限期召集。逾期不召集的，由街道办事处(镇人民政府)负责组织业主召开业主大会。其他单位或个人召集的业主大会无效。

　　业主大会的召开，应当告知街道办事处(镇人民政府)和市物业办，上述部门应安排人员列席会议。

　　业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　第三节　业主委员会

　　第四十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

　　业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　(三)执行业主大会的决议、决定；

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　(五)监督管理规约的实施；

　　(六)业主大会赋予的其他职责。

　　第四十六条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上十一人以下单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

　　执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居(村)民委员会任职。

　　第四十七条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向市住房和城乡建设局和街道办事处(镇人民政府)备案：

　　(一)业主大会会议决议；

　　(二)业主大会议事规则；

　　(三)管理规约；

　　(四)业主委员会委员名单和基本情况；

　　(五)业主大会组织召开的情况；

　　(六)证明业主身份的材料；

　　(七) 法律、法规规定的其他资料。

　　市住房和城乡建设局应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主大会和业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立帐户。

　　业主大会和业主委员会印章的管理，经业主(代表)大会半数以上通过，由属地街道办事处(镇人民政府)保存和监督使用。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，书面告知并提交履行变更程序的资料报市住房和城乡建设局和街道办事处(镇人民政府)备案。

　　第四十八条　业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者副主任负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

　　业主委员会会议应当有半数以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

　　业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第四十九条　业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处(镇人民政府)应当协调督促其移交，公安机关应给予协助。

　　第五十条　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

　　(二)拒不履行委员职责的；

　　(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

　　(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

　　(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

　　第五十一条　业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的补贴，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

　　第四章　物业的使用与业主自治管理

　　第一节　一般规定

　　第五十二条　业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

　　(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

　　(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

　　(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

　　(五)随意倾倒垃圾、杂物，或任意在阳台放置杂物、悬挂物品等违反市容环境卫生规定的行为；

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

　　(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

　　(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

　　(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

　　第五十三条　业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

　　业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，应当按照物业服务企业指定的位置安装，不得破坏屋面，影响房屋安全。物业顶层的业主应当予以配合。

　　第五十四条　业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

　　第二节　住宅物业的装饰装修

　　第五十五条　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

　　业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。装饰装修人员强行进入的，由物业服务企业报公安机关处理。

　　第五十六条　业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

　　住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

　　(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限；

　　(二)允许施工的时间；

　　(三)废弃物的清运与处置；

　　(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；

　　(五)安全生产事项；

　　(六)禁止行为和注意事项；

　　(七)装修保证金的收取和退还；

　　(八)违约责任；

　　(九)其他需要约定的事项。

　　第五十七条　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。

　　第三节　车库与车位的使用

　　第五十八条　车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照市物价局发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

　　业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　第五十九条　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可适当提取管理费用。

　　第六十条　鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和市规划局批准的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

　　第四节 业主自治管理

　　第六十一条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权；

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　(六)监督业主委员会的工作；

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；

　　(九)监督专项维修资金的管理和使用；

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第六十二条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　(五)按时交纳物业服务费；

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第六十三条　管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

　　管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。管理规约、临时管理规约应当对业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为，对其共同管理权的行使予以限制。

　　第六十四条　提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。

　　业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费。

　　第六十五条　业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

　　第五章　物业服务企业

　　第一节　物业服务企业

　　第六十六条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

　　物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第六十七条　物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第六十八条　物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　第六十九条　市物业办和街道办事处(镇人民政府)应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　物业服务企业应当向市物业办和街道办事处(镇人民政府)定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

　　第七十条　物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

　　第二节　行业自律

　　第七十一条　物业服务企业应当在市物业办的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第七十二条　物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合市物业办建立健全信用档案。

　　第六章　物业服务

　　第一节　物业服务内容与合同

　　第七十三条 物业服务内容主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

　　(二)公共绿化的维护；

　　(三)公共区域环境卫生的维护；

　　(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管；

　　(八)法律法规规定的其他物业管理事项。

　　第七十四条　业主委员会经业主大会授权，与通过招投标方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、履约保证金数额、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

　　物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

　　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向市物业办、街道办事处(镇人民政府)备案。

　　第七十五条　解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。

　　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案和建设工程档案；

　　(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

　　(三)移交物业服务用房；

　　(四)清算预收、代收的有关费用；

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　物业服务企业未依据合同履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第二节　物业服务收费

　　第七十六条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准按下列原则执行：

　　(一)实行前期物业管理的物业项目，其物业服务收费具体标准由建设单位与其选聘的物业服务企业参照政府指导价标准通过招投标方式确定，并在销售地点予以公示，在与购房人签定买卖合同时予以明确告知，作为买卖合同及业主临时管理规约的内容。

　　(二)成立业主大会的物业项目，物业服务收费经业主大会或获得授权的业主委员会与物业服务企业确定，报市物价局、市物业办备案。

　　(三)除普通住宅类的物业项目外，其他住宅及非住宅物业项目，其物业服务收费实行市场调节价，具体标准由当事人双方约定，报市物价局、市物业办备案。

　　(四)物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务，实行市场调节价，其收费标准由当事人协商约定。

　　第七十七条　物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的监督。

　　第七十八条　已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　物业交付后长期空置的，业主提出申请，经物业服务企业确认，可降低物业服务费等费用，并在物业服务合同中约定。

　　建设单位在房屋销售中约定或承诺减、免收取物业服务费的，由建设单位向物业服务企业支付约定或承诺减、免部分的物业服务费。

　　因建设单位原因造成物业服务内容缺失的，物业服务企业的损失由建设单位承担。

　　第七十九条　物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主应及时向市物价局报告。经市物价局认定物业服务企业存有上述行为的，业主委员会或业主有权拒绝交纳。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

　　第八十条　专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第七章　物业的维护

　　第一节　建设单位的保修责任

　　第八十一条 建设单位应当建立物业售后维修服务机构，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬，物业服务企业应将委托合同予以公示。

　　第八十二条　新建物业实行质量保修金制度。

　　建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，向市住房和城乡建设局设立的帐户交存物业质量保修金。其中低层和多层建筑、小高层建筑(含7层以下安装电梯建筑)、高层建筑分别按百分之三、百分之四、百分之五的比例交存。物业建筑安装总造价的计算，按枣庄市公布的物业建筑安装指导价标准每年调整一次。

　　建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。

　　通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以分别相应降低3个、2个、1个百分点，但最低不能低于百分之一的交存比例。

　　第八十三条　建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经市住房和城乡建设局核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

　　第八十四条　物业质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，市住房和城乡建设局应当按规定将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

　　第二节　专有部分的维护

　　第八十五条　物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

　　业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

　　第八十六条　业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　第三节　共用部位及共用设施设备的维护

　　第八十七条　物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。

　　共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

　　第八十八条　住宅物业和住宅小区内的非住宅物业、经济适用房、拆迁安置房的业主，应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为建筑安装工程每平方米造价的百分之七。

　　其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

　　第八十九条 业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，建设单位及物业服务企业可以代为办理缴存手续。没有缴存住宅专项维修资金的，建设单位及物业服务企业不得为其办理房屋入住手续。

　　市房地产管理局在办理房屋所有权初始登记时，应审核住宅专项维修资金缴存情况，对于未按照规定交存住宅专项维修资金的，不予受理房屋所有权初始登记申请。

　　第九十条 物业保修期满使用专项维修资金的，超过1万元以上或专业性较强的项目，业主委员会、物业服务企业或者相关单位应在市财政局和市物业办的监督下采取招标方式确定施工单位，招标产生费用计入维修、更新、改造成本。

　　第九十一条 自首位业主入住之日起满一年后，未售出的各类物业，住宅专项维修资金由建设单位负责缴存，待售出时按规定标准分摊给业主。分期建设的物业项目，应按照同一标准将住宅专项维修资金缴存至住宅专项维修资金专户。未按规定缴存的，从其交纳的物业质量保修金中划转。

　　第九十二条 市住房和城乡建设局应会同市财政局对住宅专项维修资金的交存、使用和管理，按照国家和省、市有关规定制定具体办法。

　　第四节　专业经营设施设备的维护

　　第九十三条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视和宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、安全管理等责任及相关费用。

　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护和更新时，业主应当予以配合。

　　第九十四条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　第九十五条 专业经营设施设备的维修保养责任，具体划分原则为：

　　(一)供水、排水和消防设施的维修养护责任。从取水口至贸易结算水表以前的供水管道及设施(包括贸易结算水表及水表井)产权属城市供水单位，并由其负责维护管理；住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓(不含建筑物内消防设施)等，由供水部门管理维护，其余消防设施由物业服务企业或产权人负责，公安消防部门监督检查。

　　(二)供气、供热设施的维修养护责任。管道燃气设备及供气管线(含燃气表)由燃气供应单位管理维护(不包含室内燃气设施，户内设施维护实行有偿服务)；供热设施及供热管线至用户终端(不包含室内供热设施，户内设施维护实行有偿服务)，由供热单位维护。

　　(三)供电、通讯、有线电视设施的维修养护责任。供电设施以单元内用户电表为界，电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责；通讯设施至用户终端由通讯单位负责；有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。

　　(四)产权属于环卫部门的环卫设施设备，由环卫部门维护。

　　(五)物业管理区域内的化粪池的清掏，由环卫部门负责。

　　第八章　社区物业管理与旧住宅区物业管理

　　第一节　社区物业管理

　　第九十六条 街道办事处(镇人民政府)的物业管理专职机构，具体指导、协调辖区内物业管理的有关工作。

　　第九十七条　市住房和城乡建设局、市城市管理局、市规划局、市公安局、市物价局等部门和街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布职责范围和联系人姓名、联系方式，对违法行为及时作出处理。

　　第九十八条　实行物业管理联席会议制度和法定条件下的社区党组织、居委会、业主委员会、物业服务企业之间的交叉任职制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，由社区居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加，并可邀请市城市管理局、市物业办和专业经营单位等部门的代表参加。

　　联席会议主要协调下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

　　(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

　　(三)物业管理区域内发生的突发事件及重大信访事件；

　　(四)物业管理与社区管理的衔接和配合；

　　(五)需要协调的其他物业管理事项。

　　物业管理交叉任职是指依照法定程序，由社区党组织成员、居委会成员、业主委员会成员之间的交叉任职，以及吸纳物业服务企业负责人到社区党组织或居委会任职。

　　经法定程序交叉任职的兼职人员，享有与专职人员同等待遇。

　　第九十九条　业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请枣庄仲裁委仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　第一百条　有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

　　第二节 旧住宅区物业管理

　　第一百零一条　街道办事处(镇人民政府)应当对本辖区未实施物业管理的老旧小区及组团，因企业改制、破产、倒闭或其他原因弃管的小区及组团，组织召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人实施物业管理。对暂时没有实施物业管理的小区及组团，应由社区居(村)委会组织实施管理。

　　对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治。旧住宅区改造整治规划和年度计划由市住房和城乡建设局拟定，报市政府批准后向社会公布。

　　旧住宅区内的道路、排污、墙体维护、照明、绿化及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由市、街道(镇)财政承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

　　第一百零二条　旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照法律、法规和本实施细则的规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。

　　第一百零三条　旧住宅区改造整治完成后，街道办事处(镇人民政府)应当组织业主成立业主委员会，指导业主委员会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居(村)民委员会组织实施。

　　第一百零四条　未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。

　　第一百零五条 市政府每年从城市建设维护费中列支一定比例的资金，作为旧住宅小区物业管理公共资金，主要用于旧住宅小区物业管理的启动、购置或租赁物业服务用房、配置相关设施设备及小区的维护，由市住房和城乡建设局会同市财政局制订年度使用计划，报市政府审批。

　　第九章 附则

　　第一百零六条 镇、工矿区、新型农村社区的物业管理，以及业主、非物业服务企业自行管理物业的，参照本实施细则的有关规定执行。

　　第一百零七条 本实施细则由市住房和城乡建设局负责解释。

　　第一百零八条　本实施细则自二〇一一年七月一日起施行。

　　第一百零九条 本实施细则颁布并施行后，有关规定与国家法律法规规章和上级有关规定不一致的，以国家法律法规规章和上级有关规定为准。

　　瑞安市物业管理实施细则 6

　　总则

　　第一条

　　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条

　　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。

　　第三条

　　本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

　　本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本条例所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的老旧住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。

　　本条例所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。

　　第四条

　　市住房保障和房产管理部门（以下称市物业行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　区、县（市）物业行政主管部门负责所辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　市、区、县（市）物业行政主管部门的职责分工由市人民政府确定。

　　城乡建设、城乡规划、城市管理、城市管理行政执法、环境保护、价格、公安、工商、食品药品监督、财政、民政、卫生、质量技术监督、水务、广播电视等有关行政管理部门，按照各自职责做好物业管理相关工作。

　　第五条

　　物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，维护会员合法权益，促进行业建设和健康发展。

　　市物业行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监督。

　　业主、业主大会及业主委员会

　　第六条

　　房屋的所有权人为业主。

　　进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主。

　　尚未进行房屋权属登记的，基于继承、遗赠、合法建造已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中应当认定为业主；基于买卖等民事法律行为已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中可以认定为业主。

　　业主依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

　　第七条

　　同一物业管理区域内，可以以幢或者单元的全体业主组成业主小组。业主小组可以推选业主小组代表。

　　第八条

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

　　（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；

　　（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

　　建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处、乡（镇）人民政府对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第九条

　　首次业主大会会议筹备组由七至十七人单数组成，由业主代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居民委员会和建设单位人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府指派人员担任，业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。

　　筹备组组建后七日内，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。

　　建设单位或者物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、共用部位、物业出售和交付使用情况等资料。

　　第十条

　　筹备组应当按照有关规定履行相关职责，并在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　第十一条

　　业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当在会议召开十五日前将会议时间、地点、形式和内容告知全体业主，并通知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，接受其监督和指导。街道办事处、乡（镇）人民政府应当派员列席。

　　业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。

　　第十二条

　　业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。

　　业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。

　　业主大会会议表决采取记名投票方式。

　　第十三条

　　业主大会可以制定和修改业主委员会工作规则，撤销业主委员会的不当决定。

　　第十四条

　　业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十五条

　　业主委员会一般由五名以上单数委员组成，候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。在一个物业管理区域内分期开发的项目，新一期项目的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会委员实行任期制，每届任期三至五年。

　　第十六条

　　本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的，不得担任业主委员会委员、候补委员。

　　第十七条

　　业主委员会的工作经费由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时进行约定。

　　第十八条

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　业主委员会作出的决定，应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内书面公告。

　　业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会可以派员列席。

　　第十九条

　　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定后，终止其委员资格：

　　（一）不履行委员职责；

　　（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；

　　（三）侵害业主共同利益；

　　（四）不履行业主义务；

　　（五）利用委员资格谋取私利；

　　（六）被依法限制人身自由不能履行职责；

　　（七）不适合继续担任业主委员会委员的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，由候补委员按照得票数多少依次递补。

　　第二十条

　　业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府督促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满之日起五日内，原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。

　　前期物业管理

　　第二十一条

　　物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。

　　已经建成交付使用、自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再按照本条前款规定重新划分。

　　第二十二条

　　分期开发建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。

　　第二十三条

　　建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证和建设项目规划设计图纸，向区、县（市）物业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。

　　区、县（市）物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府的意见后进行划分，并告知建设单位。

　　第二十四条

　　建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二的比例在物业管理区域内配置物业管理用房，但建筑面积最低不少于一百平方米，最高一般不超过五百平方米。业主委员会办公用房按照物业管理用房总建筑面积百分之十的比例调剂，但建筑面积最低不少于十五平方米。

　　物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋，具备供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。

　　物业管理用房的所有权依法属于业主，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用，不得挪作他用。

　　第二十五条

　　规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进行审核。

　　市物业行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应当对物业管理用房进行核查。

　　在物业项目交付使用时，区、县（市）物业行政主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。

　　第二十六条

　　建设单位在销售住宅物业前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。投标人少于三个或者建筑面积不超过两万平方米的，经物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　市物业行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

　　第二十七条

　　建设单位依法选聘物业服务企业后，应当与其签订书面前期物业服务合同。

　　建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。

　　第二十八条

　　建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业管理承接验收手续，应当移交共用部位、共用设施设备明细。

　　物业服务企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验，并做好登记存档。

　　物业服务企业应当在首次业主大会上报告物业承接验收等情况。

　　建设单位向物业服务企业移交相关资料的同时，应当向市物业行政主管部门报送备份。

　　物业服务管理

　　第二十九条

　　物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。

　　非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、资质证书等材料到市物业行政主管部门备案。

　　第三十条

　　物业服务企业管理的物业，实行项目经理责任制。

　　物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书；专业技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。

　　物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案，并报市物业行政主管部门备案。

　　第三十一条

　　业主大会选聘物业服务企业，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标。但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

　　第三十二条

　　业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公告。

　　前期物业管理

　　第三十三条

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起二十日内，持物业服务合同到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。

　　第三十四条

　　物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

　　（一）遵守有关法律、法规和规章的规定；

　　（二）符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范；

　　（三）按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；

　　（四）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项；

　　（五）向业主大会进行报告，听取业主的意见和建议，改进和完善服务。

　　第三十五条

　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　普通住宅的.物业服务收费实行政府指导价；别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

　　物业配套使用的电梯费和室内停车场（位）的综合服务费实行政府指导价。

　　实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。

　　实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。

　　第三十六条

　　物业管理区域内，供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第三十七条

　　物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　第三十八条

　　物业服务合同期限内，物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的，按照合同约定的内容执行。合同未约定或约定不明确的，解除合同的一方应当提前六十日将解除原因等情况书面告知对方。并向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门以及街道办事处、乡（镇）人民政府备案，同时在物业管理区域内公告十五日。

　　第三十九条

　　原物业服务企业应当在物业服务合同终止时，与业主委员会办理退出交接手续，并移交下列资料和财物：

　　（一）预收的物业服务费用；

　　（二）全部物业档案资料；

　　（三）物业管理用房、共用设施设备用房；

　　（四）其他属于业主共有的财物。

　　业主委员会应当与新选聘的物业服务企业办理物业承接验收手续，同时移交本条第一款所列的资料、财物。

　　第四十条

　　物业服务企业擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动。

　　第四十一条

　　未选聘物业服务企业和自行管理的老旧住宅，应当实行社区物业服务机构管理。

　　社区物业服务机构由街道办事处、乡（镇）人民政府根据社区设置、物业规模等情况组建，报经市物业行政主管部门批准后成立。

　　市、区人民政府对社区物业服务机构给予适当补贴。

　　第四十二条

　　社区物业服务机构应当提供环境卫生清扫保洁、绿化养护、房屋共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务。

　　第四十三条

　　社区物业服务机构的服务收费标准由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门确定，并定期向社会公布。

　　第四十四条

　　经业主大会决定，或者经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受市、区、县（市）物业行政主管部门的指导和监督。

　　自行管理的物业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等具体事项由业主共同协商确定。

　　自行管理不得违反有关法律、法规和规章的规定，损害社会公共利益，侵害业主的合法权益。

　　第四十五条

　　业主大会依法选聘物业服务企业或者自行管理的，社区物业服务机构应当终止服务，并按照规定办理相关交接手续。

　　第四十六条

　　未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。

　　第四十七条

　　物业服务企业或者社区物业服务机构应当在管理区域将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　物业的使用和维护

　　第四十八条

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；

　　（二）擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；

　　（三）违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的；

　　（四）占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的；

　　（五）随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴，违法搭建保温阳台，违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的；

　　（六）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的；

　　（七）产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的；

　　（八）擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的；

　　（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　业主委员会、物业服务企业或者社区物业服务机构对物业管理区域内发生的上述行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　第四十九条

　　业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意后，由市物业行政主管部门会同城乡规划、环境保护、公安消防等有关行政管理部门依法办理批准手续。

　　第五十条

　　业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。

　　业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。

　　第五十一条

　　在确保消防通道和道路畅通的情况下，占用物业管理区域内共用道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收取道路、场地占用费和服务管理费的，参照价格行政主管部门规定的停车场收费指导价执行。道路、场地占用费应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　对停放车辆有保管等专项服务要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构另行签订保管合同。

　　第五十二条

　　拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。

　　专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

　　利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活和危及安全的重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修，待维修工程结束后，所发生费用由相关受益人共同分摊。

　　业主转让物业时，买卖双方应当同时办理专项维修资金转移变更手续。未交存专项维修资金或者账户余额不足的，应当按照规定予以补足。

　　第五十三条

　　物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。

　　业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。

　　物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。

　　共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。

　　第五十四条

　　供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及物业管理相关责任单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

　　本条前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当通知物业服务企业、社区物业服务机构和业主委员会，并及时恢复原状。

　　第五十五条

　　设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业、社区物业服务机构或者有关管理单位进行维修。

　　对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当给予配合。

　　监督管理

　　第五十六条

　　市、区、县（市）有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督检查：

　　（一）物业行政主管部门对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、从业人员执业资格、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况进行监督；

　　（二）城乡规划行政主管部门对物业管理用房的规划配置等情况进行监督；

　　（三）城市管理行政主管部门对物业管理区域内的容貌、环境卫生、绿化等情况进行监督；

　　（四）城市管理行政执法部门对擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭滥建、乱设摊点、损坏绿地、乱贴乱画、室外经营活动噪声扰民等情况进行监督；

　　（五）城乡建设行政主管部门对建设单位履行房屋工程质量保修责任等情况进行监督；

　　（六）价格行政主管部门对物业服务收费、价格公示等情况进行监督；

　　（七）公安行政主管部门对治安、消防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等情况进行监督；

　　（八）环境保护行政主管部门对烟尘污染、经营活动噪声扰民等情况进行监督；

　　（九）水务行政主管部门对供排水等情况进行监督；

　　（十）工商行政主管部门对无照经营等情况进行监督；

　　（十一）质量技术监督行政主管部门对电梯、锅炉等安全运行情况进行监督；

　　（十二）卫生行政主管部门对生活饮用水质量等情况进行监督。

　　其他有关行政管理部门按照职责对相关情况进行监督。

　　第五十七条

　　街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

　　社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。

　　第五十八条

　　有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应当依法及时予以制止或者处理。

　　物业服务企业或者社区物业服务机构应当对有关行政管理部门的调查予以配合。

　　第五十九条

　　建立物业服务企业信息动态发布制度。市物业行政主管部门应当会同相关行政管理部门，将物业服务企业资质等级、从业人员、承接项目及其履行责任和义务等情况及时向社会公布。

　　第六十条

　　实行物业服务信用保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门缴存物业服务信用保证金。信用保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于物业服务企业擅自退出的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

　　物业服务信用保证金管理办法由市人民政府另行制定。

　　第六十一条

　　物业管理活动出现纠纷时，当事人可以申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　当事人申请调解的，由街道办事处组织相关单位或者个人协调解决；街道办事处协调无法解决的，由区、县（市）物业行政主管部门协调解决；出现重大纠纷的，由市物业行政主管部门协调解决。

　　市、区、县（市）物业行政主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度，召集有关街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院有关人员参加。

　　法律责任

　　第六十二条

　　物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

　　违反本条前款规定的，由监察机关或者有权机关对其主管领导和直接责任人给予行政处分；违反行政问责规定的，由监察机关或者本部门对其主管领导和直接责任人给予行政问责。

　　第六十三条

　　建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

　　（一）未按规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，或者未按照规定提供有关资料的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　（二）未按照规定配置物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处三十万元以上五十万元以下的罚款。

　　（三）对住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。

　　（四）与物业买受人签订物业买卖合同时，未将前期物业服务合同作为附件的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　（五）未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的，责令限期改正；逾期不改正的，处以三十万元以上五十万元以下的罚款。

　　（六）未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向市物业行政主管部门报送备份的，责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　第六十四条

　　物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

　　（一）未取得资质证书从事物业服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。

　　（二）物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，予以警告，责令限期改正，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

　　（三）非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动未备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　（四）聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　（五）未办理物业服务合同备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　（六）未按照规定缴存物业服务信用保证金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。

　　（七）不按照规定办理退出交接手续，移交有关资料、财物的，责令限期改正；逾期仍不移交的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　第六十五条

　　违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益归全体业主所有，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十六条

　　违反本条例规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第六十七条

　　单位和个人违反其他规定的，由有关行政管理部门根据相关法律、法规、规章的规定予以处罚。

　　附则

　　第六十八条

　　市物业行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。

　　第六十九条

　　本条例自二零XX年XX月XX日起施行。

　　瑞安市物业管理实施细则 7

　　为创建文明庭院，加强院内管理，建立长效的物业管理机制，努力把我局院内创建成一个文明、卫生、花园庭院，根据市有关要求，结合院内实际情况，按照标本兼治、齐抓共管、规范管理的原则，特制定本实施细则。

　　一、物业管理的范围

　　凡在本院居住的`住户（含租借住户）都纳入本管理范围。

　　二、成立机构

　　为促进物业管理规范运行，设立XXX局物业管理办公室，办公室设主任1名（兼），工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派；工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用；义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。

　　物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。

　　三、物业管理办公室主要职责

　　1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。

　　2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。

　　3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。

　　4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。

　　5、按要求管理好财务收支帐目。

　　四、相关工作人员职责

　　1、保洁员工作职责

　　负责院内X—X栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。

　　2、保卫人员工作职责

　　严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。

　　3、水电维修人员工作职责

　　负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。

　　4、义务监督员工作职责

　　负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。

　　五、福利待遇及有关要求

　　1、福利待遇

　　物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。

　　2、有关要求

　　物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责，将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作，在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责，本局及物业管理办公室不承担任何责任。

　　瑞安市物业管理实施细则 8

　　第一条、为加强对我省物业管理服务收费的规范管理，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进全省物业管理事业的发展，依据《中华人民共和国价格管理条、例》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。

　　第二条、本办法适用于经工商行政管理机关登记注册并经当地物业管理部门进行资质认证的物业管理单位对住宅及非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。

　　本办法所称物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对住宅以及非住宅的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与生活工作相关的服务所收取的费用。

　　第三条、物业管理服务收费根据物业公司提供服务的性质、质量、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价（或称经营者定价）。

　　物业管理单位为普通住宅的物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代管交通工具、代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价。

　　物业管理单位为非住宅房屋以及高级公寓、别墅等高标准住宅物业产权人、使用人提供的公共性的服务以及公众代办性质的服务收费，实行政府指导价。

　　物业管理单位为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门有统一收费标准者外，其服务收费实行市场调节价（或称经营者定价）。

　　外销商品房屋的服务收费由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表协商议定。

　　物业管理单位议定的和自定的收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

　　第四条、物业管理服务收费应当根据所提供的服务内容质量、深度，遵循"合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应"的原则确定。鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。

　　第五条、各级政府的物价部门是本地物业管理服务收费的主管机关。物价部门会同物业管理行政主管部门对物业管理服务收费进行监督和指导。

　　第六条、实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向当地物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后核定执行。

　　中央在汉、军队驻汉和省直各部门所属在汉及在省工商行政管理部门登记注册的其它性质的物业管理公司（单位）收费标准，向省物价部门申报审批。

　　第七条、物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的`价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务对象、服务内容、服务质量核定。

　　物价部门对核定的物业管理收费标准，如因物业管理费用构成的变化可据实适时调整。

　　第八条、物业管理公共性服务收费的费用构成包括以下部分：

　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

　　2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

　　3、绿化管理费；

　　4、清洁卫生费；

　　5、保安费；

　　6、办公费；

　　7、物业管理单位固定资产折旧费；

　　8、法定税费。

　　本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。

　　第九条、物业管理服务收费的利润率以费用构成的1—7项之和为基数，按照普通住宅从紧，其它用房不超过10%的原则，由各地物价部门确定。

　　物业产权人、使用人委托物业管理单位代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等的，根据委托项目可适当收取代办服务费，不委托不得收费。

　　第十条、物业管理的公共服务收费应按物业管理范围内物业产权人（使用人）所占房屋建筑面积合理分摊。物业管理的公众代办服务费按提供代办服务的每个项目进行核定。

　　第十一条、经物价部门核定的或由物业管理单位与业主管理委员会或物业产权人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应在物业管理合同中明文约定。

　　第十二条、物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布，并实行亮证收费。

　　物业管理单位应当定期（一般为6个月），向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

　　第十三条、物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

　　第十四条、实行物业管理的物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

　　第十五条、物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预期收费不得超过6个月。

　　第十六条、物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，由物价部门进行调处。

　　第十七条、物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得重复收费。

　　第十八条、凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

　　（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

　　（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

　　（三）不按规定实行明码标价的；

　　（四）提供服务质价不符的；

　　（五）只收费不服务或多收费少服务的；

　　（六）其它违反本办法的行为。

　　第十九条、本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

　　第二十条、本办法由湖北省物价局负责解释。

　　第二十一条、本办法自1997年7月1日起执行。

　　瑞安市物业管理实施细则 9

　　第一条为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

　　第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

　　第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　第六条市政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

　　县（市、区）政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。

　　第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。市政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区区域内普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费收费标准，报市政府批准并向社会公布；各区政府价格主管部门会同同级物业主管部门组织实施。各县、市政府价格主管部门会同同级物业主管部门可参照市制定的收费标准，制定本行政区域内的收费标准，报当地政府批准后组织实施，并向社会公布。

　　普通住宅前期物业服务收费具体收费标准，由开发建设单位与前期物业服务企业在规定的收费标准内约定。

　　普通住宅前期物业停车服务费具体收费标准，由车位使用人与物业服务企业在规定的收费标准内约定。

　　普通住宅车位租赁费具体收费标准，由承租人与开发建设单位在规定的收费标准内约定。

　　非普通住宅以及业主大会选举的业主委员会成立后的普通住宅，其物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

　　第八条普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

　　普通住宅物业服务等级标准由市政府物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。

　　第九条普通住宅物业服务成本包括：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务企业的固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主同意的其他费用。

　　物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备，不属于物业管理区域内共用设施设备。

　　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十条物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

　　前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

　　第十一条业主或物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。

　　业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务收费从开发建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

　　物业服务合同有约定的，物业服务收费可以预收，预收时间一般不超过半年。

　　第十二条物业服务收费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。

　　已办理房产证的，物业服务收费以房产证载明的房屋产权面积计收。未办理房产证的.，物业服务收费按购房合同载明的建筑面积计收；办理后与购房合同载明的建筑面积有误差的，以房产证载明的房屋产权面积为准，应多退少补。

　　改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室，按相应的经营性用房物业服务收费标准收取。

　　独立专有车库，按照房产证或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

　　第十三条房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收。

　　房屋空置的起止时间，业主应当事先与物业服务企业联系，登记确认。

　　第十四条物业管理区域内业主共用（有）车库内的车位，其车位使用人应当交纳停车服务费，停车服务费按月计收，收费方式由车位使用人与物业服务企业约定。

　　停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

　　车位使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　车库启用后，尚未出售、出租的车位，停车服务费由开发建设单位承担。

　　已购买车位超过一年未使用的，停车服务费参照普通住宅物业服务收费的减收确认方式和比例予以减收。

　　独立专有车库已交纳物业服务费的不再交纳停车服务费。

　　第十五条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在确保消防、行车等公共安全和业主权益的前提下，按照有关规定划定车位。车位使用人在划定的车位上停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，经半数以上业主同意，在确保公共安全和业主权益的前提下，可以按照有关规定划定车位停放汽车；车位场地使用费收取标准可参照规定的车位租赁费标准执行。

　　车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。车位场地使用费的具体管理模式，由业主大会或者半数以上业主确定。

　　停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例或金额由市政府价格主管部门会同同级物业主管部门核定。

　　第十六条物业服务企业实行出入证（卡）管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费并予以公示。

　　第十七条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装服务及执行公务等车辆收取停车费用。

　　除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。按照管理权限，收费标准由政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定。

　　第十八条供水、供气、供电、供暖等设施设备已移交专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第十九条业主或者物业使用人装饰装修房屋施工前，应与物业服务企业签订协议，对装修保证金、装修工人出入等进行约定。

　　业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。由业主或者物业使用人自行清运的，不得收费。

　　业主或者物业使用人按规定交纳物业服务费后，物业服务企业不得额外收取装修电梯使用费、装修管理费等费用。

　　第二十条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

　　第二十一条物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　第二十二条物业服务企业应当定期在物业管理区域显着位置公告共有部分收益的收支账目。

　　第二十三条物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

　　物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

　　第二十四条政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　第二十五条政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由政府价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

　　（一）超出政府指导价规定收费的；

　　（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

　　（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

　　（四）强制服务并收费的；

　　（五）不按规定实行明码标价的；

　　（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

　　第二十六条政府价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务的，由上级政府价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第二十七条本办法实施前已签订物业服务合同的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本办法规定执行。

　　物业服务合同实行备案管理，物业服务企业应当按照有关规定，及时到当地物业主管部门办理备案手续。

　　第二十八条其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

　　瑞安市物业管理实施细则 10

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理行为，进一步贯彻实施国务院《物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条市国土资源和房屋管理局是全市物业管理行政主管部门(以下简称市级主管部门)，履行物业管理监督管理工作职责；区县国土房管局(房管局)是本行政区域物业管理行政主管部门，并接受市级主管部门的业务指导。

　　第三条区县政府要按照属地管理、分级负责的原则，切实加强本行政区域物业管理工作的领导，建立及时就地化解物业管理矛盾纠纷协调处置的联动机制，将业主大会建设及其业主委员会工作作为社区管理和基层民主建设工作的一项重要内容。

　　主城各区政府要在街道办事处(乡镇人民政府)建立物业管理工作专门机构，并落实人员和工作经费。其他区县政府应在物业管理面积超过200万平方米的街道办事处(乡镇人民政府)，参照主城区落实专门机构、人员和工作经费，并对其他街道办事处(乡镇人民政府)明确物业管理相关工作的机构、人员和工作经费。

　　区县主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业信用档案、物业服务合同、物业管理区域划分等信息。

　　第四条规划、建设、质监、物价、市政、公安、消防、工商、环保、民政、园林、民防、税务等部门，按照各自职责对辖区内物业管理活动依法进行监督管理。

　　物业管理区域内发生违反《重庆市物业管理条例》第五十九规定的禁止行为的，按照“谁许可(审批)、谁验收、谁监管”的原则，确定查处的行政主管部门，相关部门按职责协调配合。

　　第五条建设行政主管部门负责督促建设单位将建筑区划内非业主共有的公用设施按规定移交市政等相关主管部门，负责督促建设单位在房屋工程质量保修、电梯选型配置、协助筹备业主大会等物业管理活动中履行责任的监督管理，将其纳入企业信用信息档案管理。

　　第六条市级主管部门应当加快建立全市统一的物业市场监管信息平台，促进房管部门之间及物业服务企业监督信息的互联互通，并制定随机抽查监督事项清单，建立对物业服务企业随机抽取检查对象、随机选派执法检查人员的“双随机”抽查制度。加强与工商等行政主管部门协作，健全物业服务市场主体诚信档案、失信联合惩戒和黑名单制度。

　　第七条市、区县主管部门要加强物业服务企业信用档案建设，建立健全企业法定代表人、项目负责人信用档案，实行动态管理。物业管理协会负责本行业信用信息的组织与发布。企业信用档案与企业法定代表人、项目负责人信用信息相关联。

　　第八条物业服务企业享受国家和我市有关现代服务业规定的税收优惠政策。

　　区县政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担。

　　第二章业主、业主大会和业主委员会

　　第九条区县主管部门应当充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与业主大会表决的投票率，保证计票的准确性，解决业主到现场投票表决的难题。

　　第十条业主大会及业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费筹集、管理、使用的具体办法由业主大会讨论决定。业主委员会工作经费年度预算由业主大会讨论决定，具体使用情况由业主委员会每半年以书面形式在物业管理区域公示一次(7日)，并接受业主的质询。未经业主大会决定，业主委员会工作经费使用超预算部分不得在物业项目公共收益中列支。

　　有条件的物业管理区域，业主大会可以根据业主委员会委员从事公益性工作情况按月给予适当的津贴。

　　第十一条业主委员会应当建立规范的财务管理制度。业主大会可委托专业机构对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查，并将检查情况通报全体业主。业主大会可在管理规约和业主大会议事规则中约定，对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计。审计经费由全体业主承担，业主大会可决定该经费从公共收益中列支。

　　第十二条建设单位要对住宅区筹备及召开首次业主大会所需经费给予支持。本实施细则出台后，新建住宅物业项目尚未交付使用的，建设行政主管部门要督促建设单位对所建物业项目筹备及召开首次业主大会的办公经费予以支持。办公经费一般包括宣传费、材料费等。

　　第十三条占物业管理区域业主总人数20%以上的业主书面请求召开首次业主大会或临时业主大会会议的，应附上签字的书面要求原件和其他能证明业主身份的书面材料。

　　街道办事处(乡镇人民政府)受理业主大会申请需核实业主身份的，所在区县土地房屋权属登记机构应予以支持。街道办事处(乡镇人民政府)或业主委员会应通过随机抽样调查等方式对业主身份及签字真实性进行核实，并将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示，公示上载明在规定时间内提出异议。公示期间，凡有1名及以上被冒名业主提出异议且经查属实的，或者有人举报在申请名单中有被冒名顶替且经查证属实的，对联名申请不予受理。

　　第十四条业主委员会成员人数由业主大会决定，一般为5?11人，应当为单数。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定；若业主大会议事规则尚未确定的，则由业主委员会产生办法确定。

　　第十五条业主委员会委员出缺，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过40%但未超过50%的，应当召开业主大会会议增补；缺员超过50%的，该业主委员会自然解散。在解散前，业主大会、业主委员会应当告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)，并在其指导监督下，做好业主共同财产清算和资料清理工作，并在解散后3个工作日内将业主大会印章及相关资料移交给物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第十六条业主大会决定利用物业管理区域内道路等公共部位或公共设施经营的，应按规定取得相应合法手续，不得占用防火间距、消防车通道、消防车扑救面、避难层等公共区域，不得危及公共安全。

　　业主大会可制定物业管理区域内共有部位停车管理办法，并按照“谁受益、谁管理、谁负责”确定安全管理责任。

　　因物业管理区域内车辆停放影响消防安全等公共安全的，管理单位劝告、制止无效后，应及时向交巡警、消防部门、辖区公安派出所等相关部门书面报告，交巡警、消防部门、辖区公安派出所接到书面报告后应及时到现场，依法对安全隐患或者违法行为进行处理。

　　第十七条利用物业共用部位、共有设施经营的，获取的收益归业主共有。

　　业主大会成立前，物业服务企业与其他管理人利用物业共用部位、共有设施经营的，应当在物业服务合同或管理规约中约定。所得收益在扣除管理费支出、税金后，原则上纳入物业专项维修资金。

　　业主大会成立后，收益按业主大会决定和合同约定使用。业主大会未作出决定的，参照业主大会成立前对公共收益的管理办法执行。

　　由物业服务企业或其他管理人经营物业共用部位、共有设施的，应将其收益单独列账，并将应纳入物业专项维修资金部分按年度交存区县主管部门指定的商业银行专户统一管理。物业服务企业应当在物业交付业主使用之日起，在物业管理区域显著位置将公共收益收支情况每年公示一次(7日)，并接受业主的质询。业主大会决定就公共收益账目进行财务审计的，物业服务企业和业主委员会应当积极配合。

　　第十八条加强业主信用管理工作，增强业主大会筹备组业主成员、业主委员会委员候选人公信度。

　　业主有欠交物业服务费用等严重违反物业服务合同以及违反管理规约等行为的，经人民法院判决生效或者仲裁裁决确认的，拒不履行或拒不改正的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　业主委员会成员超越职权作出的决定，侵害了其他业主权益且经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。业主委员会成员违法违规行为撤销后，其当事人以自荐或他荐方式拟再入选业主委员会筹备组或业主委员会的，街道办事处(乡镇人民政府)应将当事人的信用记录公告全体业主。

　　第三章物业服务企业管理

　　第十九条申请核定资质等级的物业服务企业，应提供物业管理专业人员等相关专职管理和技术人员的相应职称、资格证书、劳动合同和社会保险证明。

　　第二十条市、区县主管部门要加强物业服务企业资质动态监督管理。

　　我市注册的物业服务企业，因破产、歇业或者因其他原因终止物业服务业务但未注销营业执照的，已不符合原资质条件的，二级、三级资质企业分别由市、区县主管部门督促限期整改，一年后仍不符合的，将给予资质降级或注销处理；一级资质企业由市级主管部门向上级主管部门上报处理意见。

　　第二十一条市、区县主管部门根据监管对象、监管资源等实际情况，按照“突出重点、抽查监督”的原则，对工商部门公示的企业经营异常名录、行政处罚等信息涉及的物业服务企业，分别以两年、一年为周期开展一次市场清理整顿。

　　第二十二条物业服务企业发生《重庆市物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等法律法规有关规定的禁止行为，作为主要内容列入信用档案。物业服务企业不良信用信息由其管理的物业项目所在地区县主管部门载入，在辖区公众信息网等渠道公示，并抄送企业注册地主管部门和市级主管部门，实现信息共享。

　　对于被载入不良信用信息的物业服务企业，一年内其管理的物业项目不得参加物业管理示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具诚信证明材料；对于违反《重庆市物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等有关规定且被主管部门予以行政处罚的物业服务企业，由注册地区县主管部门按有关规定予以重新核定资质等级。对于严重违反《物业服务企业资质管理办法》、《重庆市物业管理条例》等有关规定的，予以降低资质等级或注销资质证书。涉及一、二级资质物业服务企业的，由区县主管部门将核定意见报送市级主管部门。因被行政处罚注销资质的`企业，其企业股东、法定代表人、企业总经理、涉事项目负责人新申报核定物业服务资质的，纳入重点监管范围。

　　第二十三条跨区承接物业服务项目的企业，在物业服务合同备案的同时向项目所在地区县主管部门和行业协会备案物业服务企业相关情况。

　　已在我市承接物业服务项目但未到当地区县主管部门备案的，应在本实施细则出台后3个月内完成备案。

　　第四章物业项目交接管理

　　第二十四条物业管理区域内的物业服务用房面积应按不低于建设项目总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准设置。分期建设的，按照不低于分期规划许可总建筑面积千分之三的比例设置。

　　第二十五条城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当明确物业服务用房的面积和位置，并在建设项目竣工规划核实时，对配建的物业服务用房的面积和位置进行核实确认。

　　第二十六条规划、建设、市政、园林、环保、消防、质监等相关行政主管部门要严格建设单位项目竣工验收。建设单位凡擅自修改项目规划，项目附属设施配套不齐全或者不符合技术标准、安全技术规范要求的，项目房屋主体结构质量等方面存在严重问题的，规划、建设、市政、园林、环保、消防、质监等相关行政主管部门要按有关规定督促建设单位承担相应责任。

　　第二十七条建设单位在满足《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)等有关规定的移交条件后，应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业，按照《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号)等有关规定，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查检工作。

　　第二十八条对物业承接查验中发现的质量问题和设计中没有但需要整改的问题，应由双方如实记录在物业承接查验协议中。影响房屋结构和使用安全、设备实施运行和使用安全及使用功能的质量问题，必须约定时间由建设单位负责进行处理，直至合格后才能办理移交。对于不影响房屋结构和使用安全、设备运行和使用安全及应有功能的质量问题，应约定期限处理，同时可进行实物清单移交。

　　第二十九条建设单位应按照房屋接管验收标准、房屋建筑工程质量保修等有关规定处理承接查验的遗留问题。

　　对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，建设单位应当承诺在一定期限内按标准要求移交相关资料，原则上不超过30日。对物业硬件设施承接查验中发现的不合格等问题，应将问题逐项记录在物业承接查验协议中，建设单位应当承诺在一定期限内予以解决，原则上不超过30日。

　　单项工程存在遗留问题经整改后达到交付标准的，其质保期从完成交接之日起计算。

　　对于业主接房期间发现的房屋建筑工程质量问题，建设行政主管部门要按照《房屋建筑工程质量保修办法》等有关规定督促建设单位承担相应责任。

　　第三十条物业承接查验可以邀请业主代表、物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、区县主管部门和建设行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　　物业服务企业应当自物业项目交接后30日内，按规定持相关文件报项目所在地区县主管部门备案，并抄送项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　建设单位和物业服务企业在业主办理接房手续时应将承接查验备案情况公示并书面告知业主，未公示和书面告知业主的，作为不良经营行为记入企业信用档案并予以通报。

　　第三十一条物业服务企业擅自承接未取得竣工备案手续的物业，建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假等损害业主合法权益的行为，区县主管部门会同建设行政主管部门对建设单位或物业服务企业督促限期整改或给予相应行政处罚，并将其行为纳入企业信用档案。

　　第三十二条区县(自治县)人民政府可建立物业质量保修金制度(简称保修金)。保修金是指建设单位按规定设立专户，作为保修期内履行保修义务保证的资金。

　　我市建设工程竣工结算后，建设单位应将按国家《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定预留的工程质量保证金转作物业质量保修金，到物业项目所在地区县(自治县)人民政府指定的商业银行设立专户，其交存、管理和使用办法由区县(自治县)人民政府制定。

　　第三十三条在前期物业管理期间且物业出售并交付使用的建筑面积未达到该区域总建筑面积百分之五十，物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的，应于拟解除合同日3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任。开发建设单位应当及时参照前期物业管理招投标要求另行选聘物业服务企业，原则上选聘不低于原企业资质的物业服务企业，物业服务标准、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人，并抄报物业项目所在区主管部门、街道和社区。

　　第三十四条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接；未成立业主委员会的，由街道办事处(乡镇人民政府)指导居(村)委员会暂代行业主委员会职责完成交接。

　　物业项目交接前应当签订交接协议，交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、权利和责任分界点、交接内容、交接查验办法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

　　全体业主承接前应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验，也可以委托物业服务评估监理机构进行查验。

　　交接各方应当对消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认。因维护保养不当原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

　　物业项目承接方有权自主选择具备相应资质的特种设备维保单位，原维保单位不得通过在电梯等特种设备上故意设置运行时间、运行次数限制等方式，影响特种设备的维护保养。

　　第三十五条合同未解除前，物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主大会选聘新物业服务企业。业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日。

　　(一)原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助。

　　(二)业主委员会对原物业服务企业提供的业主公共收益账目有异议的，可根据业主大会决定聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可从属业主共有经营性收益中支出，业主委员会应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

　　(三)新旧物业服务企业应本着友好合作的态度办理交接工作，交接过程中出现的不同意见，可由当地街道和社区会同区物业主管部门组织协调，协调无效的，应通过司法途径解决。

　　第三十六条鼓励物业服务合同双方约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金，是指由物业服务企业缴纳的，用以兑现其依法依约退出住宅项目并移交物业管理相关资料及设施设备承诺的保证金。物业服务履约保证金的约定、管理及使用可参照以下原则：

　　(一)充分协商。建设单位、业主、业主大会应当在招标文件或协议选聘文件中明确缴存物业服务履约保证金的要求，并在物业服务合同中进行协商约定缴存标准、管理、利息、使用和退还办法。

　　(二)缴存标准。按照适度合理、总量控制原则，单个项目一般可按3万元至3个月应收物业服务费总额的70%计算。

　　(三)集中管理。履约保证金存入街道办事处(乡镇人民政府)或区县主管部门指定的商业银行专户，由街道办事处(乡镇人民政府)进行监督管理。

　　(四)专款专用。履约保证金主要用于物业服务合同期满前违约退出或者终止物业服务的，或因破产等原因事实上或法律上不能履行物业服务义务的，承担其物业项目环境卫生、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项所产生的费用。

　　第三十七条因住宅物业项目交接问题影响正常物业管理秩序的，街道办事处(乡镇人民政府)应当及时指导监管业主大会明确小区物业管理方式；业主大会难以召开或成功召开前小区物业管理已不能正常开展的，区县房管部门应指导街道办事处(乡镇人民政府)通过物业管理联席会议等方式组织应急物业服务。应急物业服务时间一般不超过6个月，可采取以下方式。

　　(一)由物业管理协会鼓励、引导品牌物业服务企业提供应急管理及志愿物业服务。本着实事求是、合理激励的原则，各区县对于物业服务企业提供应急管理及志愿物业服务的，在行业评优评先等方面要给予倾斜和帮助。

　　(二)由街道办事处(乡镇人民政府)组织提供应急物业服务。应急物业服务内容一般仅限于环境卫生、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项，也可按照原物业服务合同约定的服务标准、收费标准执行。

　　(三)由街道办事处(乡镇人民政府)参照本实施细则第三十八条规定，监督指导业主对该物业项目实施自行管理。

　　应急物业服务实施前，街道办事处(乡镇人民政府)应当通过物业管理联席会议明确应急物业服务方式，并将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公告。应急物业服务产生的费用由所在项目全体业主承担，业主委员会或村(居)居委会应当协助收取。其中，物业服务合同约定了物业服务履约保证金的，应急物业服务提供方组织接管物业服务项目，可以申请使用该项目的履约保证金，不足部分由全体业主承担。使用履约保证金过程中，应当保存相关合同、票据等能够证明履约保证金使用的原始凭证。

　　第三十八条经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准、服务标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

　　业主采用民事雇佣聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他特定要求的设施设备管理，应当委托依法取得相应许可的单位进行维护和养护。

　　业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居(村)委会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。

　　业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、公共收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每半年向业主公布一次。

　　第五章物业专项维修资金管理

　　第三十九条建设单位自持物业未按规定交存物业专项维修资金的，纳入企业诚信档案。未交存维修资金的物业部分，限制交易和抵押。

　　第四十条区县主管部门可对辖区老旧住宅物业专项维修资金补建或续筹给予一定奖励支持，以充分调动产权人的积极性，确保物业专项维修资金按时补建或续筹到位。有条件的可一次性交存建立，条件不成熟的可分步实施逐步建立或者帮扶建立。

　　第四十一条物业管理区域内补建或续筹维修资金由下列渠道筹集:业主缴纳的专项维修资金；利用业主共用部位、共有设施经营所得的收益扣除管理费支出、税金后全部纳入，但业主大会另有决定的，从其决定；维修资金增值收益；共用设施设备报废回收的残值；业主共同决定，以及其他应当计入的资金。

　　第四十二条维修资金账户余额低于30%，维修资金管理单位应当通知业主及时续缴，续交额度应补齐账户余额至100%。维修资金账户余额低于30%，业主办理抵押或产权过户时，应当补齐账户余额至100%。

　　第四十三条街道办事处(乡镇人民政府)应指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、集合表决、默认表决和异议表决方式，以提高业主大会表决效率，区县主管部门帮助指导。

　　(一)委托表决。业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表形式；

　　(二)集合表决。业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批多次使用；

　　(三)默认表决。业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票。

　　(四)异议表决。在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　在紧急使用维修资金的情形下，使用资金数额较大或业主反响强烈的小区，管理规约和业主大会议事规则对上述表决没有约定的，应由属地街道办事处(乡镇人民政府)组织召开物业管理联席会议，并根据实际情况确定是否采用上述表决方式，征求业主意见。

　　第四十四条区县主管部门代管物业专项维修资金期间，应当按照公平、公开、公正的方式建立具有工程造价咨询资质的评审机构库，作为本行政区域内物业专项维修资金使用的评审机构。评审费用从维修资金增值收益中列支。

　　第四十五条按照普通程序申请使用物业专项维修代管资金的，同一类别的维修工程项目，电梯维修工程预算在2万元(含2万元，下同)以上、其他维修工程预算在3万元(含3万元，下同)以上的，委托评审机构对维修工程预算进行评审。

　　经业主大会决定不聘请工程造价咨询评审机构的除外。

　　第四十六条按照紧急程序申请使用物业专项维修代管资金的，发生危及房屋安全紧急情况，启动物业专项维修代管资金紧急程序予以抢修的工程项目，电梯抢修工程在2万元以上、其他抢修工程在3万元以上的，由区县(自治县)房地产主管部门预拨资金或施工单位垫付后，在工程竣工后，委托评审机构对抢修工程决算进行评审。

　　维修项目涉及居民住宅电梯、消防设施的，质量监督部门或公安消防部门收到报告后，应及时派员到现场对相关设施、设备运行情况进行检查，对隐患进行核实。

　　第四十七条工程造价咨询评审机构出具的工程造价审核报告中确定的工程造价作为该维修项目工程款的最高限价。结算时，审核报告确定的工程造价若低于合同造价，以审核造价作为结算价；若高于合同造价，以合同造价作为结算价。

　　按照普通程序申请使用维修资金纳入评审的，评审机构出具的《维修工程预算评审报告》，是代管机构受理物业专项维修代管资金使用申请的要件之一。按照紧急程序申请使用维修资金纳入评审的，评审机构出具的《抢(维)修工程决算评审报告》，是代管机构是否划拔物业专项维修资金工程尾款的重要依据。

　　第四十八条工程质保期限按照《房屋建筑工程质量保修办法》等有关规定进行约定。

　　物业管理区域内同时发生的多个同类型共有设施设备维修、更新、改造工程项目，且由同一施工单位施工的，实施单位与施工单位之间只能签定一个施工合同确认施工内容。

　　第四十九条业主自行管理物业专项维修资金期间，关于聘请有资质的中介机构和审计机构对资金的使用进行监管管理事宜，由业主大会决定。

　　第六章物业管理联席会议

　　第五十条物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集，议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行。

　　第五十一条经物业管理联席会议议定具有法律依据的且由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外；拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

　　物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。

　　第五十二条通过物业管理联席会议调解物业纠纷并达成协议的，应当制作调解协议，由双方当事人、调解员签名，并加盖相关印章。同时告知当事人可依法向人民法院申请司法确认。人民法院经审查后作出不予确认决定的，当事人可在物业管理联席会议组织下另行协商达成新的调解协议，再次向人民法院申请司法确认，也可以直接向人民法院提起诉讼。

　　第七章附则

　　第五十三条市级主管部门应当在本细则实施后1年内，会同市物业管理协会依法制定物业服务行业信用记录和企业法定代表人、项目经理信用档案管理办法及示范文本，依规定程序批准后公布。

　　第五十四条本细则所称区县政府，含新区管委会机构；本细则所称街道办事处，含新区管委会设置的办事处。

　　第五十五条本细则自xx年xx月xx日起施行。

　　瑞安市物业管理实施细则 11

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。

　　第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

　　第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。

　　街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。

　　第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。

　　第二章 业主、业主（代表）大会和业主委员会

　　第六条 在物业管理活动中，业主享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；

　　（二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权；

　　（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

　　（四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主〈代表〉大会），对物业管理的有关事项提出建议；

　　（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；

　　（六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；

　　（七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为；

　　（八）法律、法规规定的其他权利。

　　在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：

　　（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付；

　　（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（六）不得损害公共利益和他人合法权益；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　第七条 一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

　　第八条 物业管理实行业主（代表）大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。

　　业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第九条 业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。

　　业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

　　第十条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：

　　（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；

　　（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。

　　第十一条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组。

　　物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代

　　表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处（镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。

　　筹备组的人数为五至九人的单数，其中街道办事处（镇人民政府）和建设单位代表各一名，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。

　　建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。

　　首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。

　　第十二条 筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）确认业主身份；

　　（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；

　　（四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；

　　（五）做好召开会议的其他准备工作。

　　前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

　　第十三条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。

　　业主（代表）大会依法决定下列事项：

　　（一）制定和修改大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

　　第十四条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　首次业主（代表）大会通过大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。

　　第十五条 业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当在十五日内召集临时会议:

　　（一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　提议召开业主（代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。

　　业主委员会逾期不召集会议的，房产行政主管部门责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）召集。

　　第十六条 业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：

　　（一）召集和主持业主（代表）大会；

　　（二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；

　　（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；

　　（四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务；

　　（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

　　（六）审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；

　　（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的.实施；

　　（八）接受业主、业主（代表）大会和有关部门的监督；

　　（九）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

　　第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；

　　（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

　　第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

　　业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

　　业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。

　　业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。

　　业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

　　第二十条 有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：

　　（一）不再是本物业管理区域业主的；

　　（二）丧失履行职责能力的；

　　（三）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；

　　（四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

　　（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；

　　（六）提出书面辞呈的；

　　（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

　　委员资格中止的，业主委员会应当提请业主（代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。

　　第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案：

　　（一）业主委员会备案申请书；

　　（二）业主委员会委员名单；

　　（三）大会议事规则和管理规约；

　　（四）首次业主（代表）大会会议记录；

　　（五）其他应当提供的材料。

　　业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

　　房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。

　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。

　　第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

　　业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。

　　第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助街道办事处（镇人民政府）和业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。

　　业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。

　　第二十四条 业主（代表）大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况，接受业主的监督。

　　第二十五条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

　　业主（代表）大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主（代表）大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

　　第二十六条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。

　　前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。

　　第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分：

　　（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；

　　（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域；

　　（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；

　　（四）已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处（镇人民政府）的意见后，会同城市规划行政管理部门确定。

　　第二十九条 建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　临时管理规约的效力至业主（代表）大会审议通过的管理规约生效时终止。

　　第三十条 新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。

　　物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

　　物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

　　第三十一条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号；在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。

　　物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

　　物业服务用房不得买卖和抵押。

　　第四章 物业服务企业和物业服务

　　第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

　　第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

　　物业服务企业应当提供下列基本服务项目：

　　（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；

　　（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；

　　（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；

　　（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。

　　物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。

　　第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：

　　（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

　　（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

　　（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

　　（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

　　（六）擅自停水停电；

　　（七）其他严重损害业主权益的情形。

　　第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订；物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。

　　第三十六条 前期物业服务合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。

　　前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

　　第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。

　　物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

　　第三十八条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。

　　因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。

　　第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

　　前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。

　　物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。

　　物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。

　　第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

　　物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。

　　电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。

　　第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。

　　第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。

　　共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。

　　第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第五章 物业的移交和接管

　　第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：

　　（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业服务所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

　　第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第四十六条 物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。

　　地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

　　第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。

　　第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）将车库用于居住、生产经营；

　　（二）人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅；

　　（三）损坏房屋承重结构，私搭乱建；

　　（四）侵占绿地、毁坏绿化；

　　（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；

　　（六）擅自摆摊设点，无序停放车辆；

　　（七）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

　　（八）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

　　（九）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；

　　（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

　　第五十一条 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。

　　物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。

　　第五十二条 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

　　业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

　　第五十三条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：

　　（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。

　　（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。

　　（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。

　　第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

　　物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

　　业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。

　　第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。

　　第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。

　　专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。

　　第七章 法律责任

　　第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。

　　业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

　　第五十八条 业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主（代表）大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：

　　（一）建设单位或者物业服务企业不协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款；

　　（二）建设单位不承担首次业主（代表）大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款；

　　（三）建设单位提供的物业服务用房不符合本条例规定的，责令其改正，并可处以十万元以上五十万元以下的罚款；

　　（四）建设单位未对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具的，责令其改正，并可处以二万元以上十万元以下的罚款；

　　（五）建设单位拒绝将未售出的车位出租给业主、非业主使用人使用的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；

　　（六）物业服务企业擅自退出物业管理区域的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期仍不改正的，依法吊销其资质证书。

　　第六十条 违反本条例规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第六十一条 房产行政主管部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第八章 附 则

　　第六十二条 本条例所称业主，是指房屋所有权人。

　　本条例所称物业，是指房屋及其附属的设施设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本条例所称自助管理，是指业主不聘请专业物业服务企业，自发组织、自行实施管理物业的方式。

　　本条例所称前期物业管理，是指业主（代表）大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

　　本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

　　第六十三条 市人民政府可以根据本条例制定实施细则。

　　市房产行政主管部门应当拟定大会议事规则、临时管理规约、管理规约和物业服务合同等示范文本，提供给物业管理相关各方作为指导规范。

　　第六十四条 工业厂房、办公楼、商场、医院、学校等非住宅的物业管理，参照本条例执行。

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