2017资产评估师《建筑工程评估》考试要点
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建筑物损耗及其缘由
(一)建筑物损耗的概念
有形损耗——由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。
无形损耗——由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。
(二)造成建筑物损耗的原因
1.物质因素：使用、自然作用、自然灾害、人为破坏。
2.功能因素：技术更新、设计变化。
3.经济因素：是指该建筑物与其周边环境不协调。
土地的个别因素
(1)区位因素
影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。
(2)面积因素、宽度因素、深度因素
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
(3)形状因素
形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
(4)地理因素、地质因素、地势因素、地形因素
一般来说，土地平坦，地价较高。
(5)容积率因素
容积率越大，地价越高;容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
(6)用途因素
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
(7)土地使用年期因素
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
房地产评估程序
(1)明确评估业务基本事项;
(2)签订业务约定书;
(3)编制评估计划;
(4)现场调查;
(5)收集评估资料;
(6)评定估算;
(7)编制和提交评估报告;
(8)工作底稿归档。
净收益(接近于财务管理中现金净流量的概念)
净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的'收益，一般以年为单位。
在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
(一)实际净收益
含义：指在现状下被估房地产实际取得的净收益。
受多原因影响，不能直接用于评估。
【例如】
1.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;
2.当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;
3.收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;
4.土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。
(二)客观净收益
含义：
1.房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
2.只有客观净收益才能作为评估的依据。
3.净收益由总收益扣除总费用求得。
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