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2016注册物业管理师管理实务训练题
不定项选择题
1、回答题：
某建设单位通过招投标取得物业项目，并聘请了物业服务企业担任项目的物业服务顾问，帮助解决前期的物业服务问题。在服务过程中，物业服务企业在以下方面提供了建议和意见：(1)项目的结构布局，公共配套建筑、设施、场地的设置和要求。(2)项目定位、物业管理的思路、框架、模式的选择。
以下关于早期介入的说法错误的是( )
A.新建物业竣工之前，建设单位引入的物业服务咨询活动
B.从业主使用、建设单位利益角度提供建议
C.以便物业更好地满足业主的需求，方便物业服务工作
D.对于物业服务企业提出的建议，建设单位可以不采纳
简答题
2、 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2010年8月开始人住，2012年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2012年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2012年8月1日前办理完成物业承接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业承接查验。2013年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。
请回答下列问题：
16.上述16户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?
17.乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?
18.该小区的前期物业服务合同何时终止?
19.甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料的理由是否成立?请说明理由。
20.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?
3、 某市xx家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2m的公共通道处安装了防盗门，将大约4m2的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对门的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，但A先生对B女士的要求置之不理。B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻、制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。
请回答下列问题：
17.A先生在公共通道安装防盗门是否合法?为什么?
18.哪些主体可以起诉A先生，要求其拆除防盗门，为什么?
19.假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的纠纷，采用哪种方式更有利于小区的长治久安?
20.B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立?为什么?
4、某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主陈小姐已有好几个月没缴纳物业服务费了。物业公司上门催缴时，陈小姐以不久前自家卫生间屋顶渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业服务费。
请回答下列问题：
11.陈小姐拒缴物业服务费的理由是否恰当?说明理由。
12.物业服务收费定价形式有哪几种?
13.业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用?
14.物业服务企业的营业成本构成一般包括哪几个部分?
5、 某物业服务企业负责管理的某小区是已经投人使用12年的住宅区，建筑面积45万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。
请回答下列问题：
15.可能产生上述情况的原因有哪些?
16.应采取怎样的措施来解决这一问题?
17.结合实际谈一谈，鼠害防治的主要方法有哪几种?
6、 某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35万m2，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。
请回答下列问题：
18.物业服务企业早期介人有何作用?
19.在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?
20.物业服务企业早期介入的必要性是什么?
21.在建设阶段，物业服务企业早期介入的内容是什么?
7、某物业服务公司负责对某一小区进行物业管理服务工作，一直受到业主的好评。但是最近几天业主频频反映小区内的环境问题，主要在以下几个方面：
(1)老鼠和蚊子较多，特别是老鼠。(2)园林植物病虫害比较严重。(3)小区垃圾处理不及时
1、园林植物病虫害防治的方法( )。
A.通过栽培技术防治
B.通过检疫防治
C.通过物理及机械法防治
D.通过移植的方法防治
2、 该如何对于(1)中反映的有害生物进行防治
3、以下属于经营生产垃圾的是( )。
A.工程改造产生的废弃物
B.生产企业的生产废料
C.餐饮类厨余垃圾
D.园林修剪出的植物残枝
8、某项目可收费总建筑面积为10万平方米，经测算该项目全年各项费用总计120万元。
问题：
1、若采用酬金制方式，且约定物业酬金比例为10%，计算该项目单位物业服务费标准。
2、若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，计算该项目单位物业服务费标准。
9、某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：
1、建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续;
2、拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作;
3、地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理;
4、因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。
问题：对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。
10、某住宅小区由甲物业服务企业负责物业管理工作，入住2年后成立了业委会，在前期物业服务合同未到期的情况下，业委会与乙物业服务企业达成口头协议，由乙企业替代甲企业承担该小区的物业管理工作。业主委员会通知甲乙办理移交。
甲以前期物业服务合同未到期为由，拒绝办理移交，后业委会通过用小区楼内广告收人给予补偿的要求换得了甲企业的同意。
现场交接时，乙派项目经理1人，在甲人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。
对于屋面漏水，甲解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲向乙移交了开发商提供的前期物业资料。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。
问题：
1、本案例物业承接查验的做法存在哪些不当或错误?简要说明理由 ?
2、本案例中甲拒绝办理移交的理由是否有理?说明理由
3、本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?
4、机构更迭时物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?
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