注册物业管理师管理实务预习题
不定项选择题
1、根据下面材料回答问题
某商品房住宅小区，建筑物总面积(即专用部分面积总和)200000m2，有120m2和80m2大、小两种户型，各1000套。该小区开发商于2012年1月聘请了甲物业服务企业(简称甲公司)提供前期物业服务，合同期3年。2014年5月小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。由于部分业主对甲公司的服务不满意，业主委员会本着少数服从多数的原则，做出了解聘甲公司的决议，但遭到一部分业主的反对。
请回答下列问题：
该小区开发商与甲公司签订的合同属于( )。
A.临时管理规约
B.前期物业服务合同
C.物业管理委托合同
D.物业服务合同
2、根据下面材料回答问题
某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1～4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业服务企业承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。
(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。
(2)各承租单位应分别和物业服务企业签订物业服务合同以方便管理服务。
(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业服务企业的职责。
(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业服务企业承担。
(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业服务企业经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。
请回答下列问题：
本项目建筑和设备设施管理可采取的技术节能减排措施是( )。
A.更换耗能较大设备
B.加强节能宣传和培训
C.建立能源消耗考核制度
D.调整设备运行时间，实行节能运行程序
3、回答题：
某小区物业管理处接到火情报告，小区C区A栋发生火灾，接到报案后，物业管理处采取了以下行动：(1)通知巡逻岗现场确认火情，确认后启动应急预案，并通知消防主管部门。(2)救援疏散组组织现场人员进行疏散，在疏散的同时，灭火组进行灭火。(3)发现有车辆停放在消防通道上，及时联系业主，疏通消防通道。
以下关于义务消防队的说法错误的是( )。
A.分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。
B.由项目工作人员和业主共同组成
C.设备组由具有消防设备操作及维护知识的维修人员担任
D.灭火组和救援组由年轻力壮、身体素质好的人员担任
简答题
4、 某小区已经人住3年了，业主投诉：①小区内防火防烟门经常处于开启状态;②部分屋顶漏水;③小区周围治安环境乱。物业公司接到业主投诉后及时进行了调查，就业主投诉问题提出解决措施，使投诉事件得到了圆满解决。
请回答下列问题：
11.简述物业服务企业处理业主投诉的一般程序。
12.简述投诉管理体系的基本要求。
13.对于上述业主投诉的问题，物业公司应如何解决?
5、 某天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的火灾报警器发出的信号，随即赶赴火灾报警信号发出的住户家门E1，值勤保安听到住户家中有人声响动，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有老人带孙子在房间玩，而火灾报警信号则属二F误报，该物业服务企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。 请回答下列问题：
11.本案例中，值勤保安是否可以强行破门而人?
12.假如该住户确实发生火灾，物业公司应如何紧急处理?
13.通过案例，指出紧急事件善后处理应考虑的因素。
14.请指出在这件事情的处理上，该物业公司的优点和不足。
6、 某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35万m2，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。
请回答下列问题：
18.物业服务企业早期介人有何作用?
19.在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?
20.物业服务企业早期介入的必要性是什么?
21.在建设阶段，物业服务企业早期介入的内容是什么?
7、某物业服务公司负责对某一小区进行物业管理服务工作，一直受到业主的好评。但是最近几天业主频频反映小区内的环境问题，主要在以下几个方面：
(1)老鼠和蚊子较多，特别是老鼠。(2)园林植物病虫害比较严重。(3)小区垃圾处理不及时
1、园林植物病虫害防治的方法( )。
A.通过栽培技术防治
B.通过检疫防治
C.通过物理及机械法防治
D.通过移植的方法防治
2、 该如何对于(1)中反映的有害生物进行防治
3、以下属于经营生产垃圾的是( )。
A.工程改造产生的废弃物
B.生产企业的生产废料
C.餐饮类厨余垃圾
D.园林修剪出的植物残枝
8、某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：
方案主要内容
由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备(主要是主机及其配套设备)：改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天(若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知);预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的'比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
问题：
1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么?简要说明理由。
2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有?简要说明理由。
3、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理?简要说明理由。
9、某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：
1、建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续;
2、拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作;
3、地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理;
4、因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。
问题：对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。
10、某物业项目处于施工建设阶段，为促进销售，建设单位拟通过公开招投标聘请专业物业服务企业提供早期介入咨询服务。A物业服务企业通过压低物业服务费和提供超值服务的承诺获得了该项目。A企业组建了由一批由工程技术人员构成的早期介入小组，并随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：物业管理用房的设置与要求;物管服务收费标准及方法的确定;相关技术资料及文件的收集;设施设备安装调试的跟进与现场施工跟踪等。
问题：
1、根据本案例提供的材料，A企业的早期介入工作有哪些不当和错误?
2、根据该项目具体情况，列举早期介入工作的主要内容。
3、根据该项目具体情况，分析项目早期介入存在的风险。
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