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2015物业管理师《物业经营管理》全真模拟题
一、单选题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1、物业服务企业实务中，常用的控制标准有( )，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。
A.成本估算和消耗定额
B.成本预算和消耗定额
C.成本控制和费用定额
D.成本预算和劳动定额
2、客户关系管理的核心业务组成部分是( )。
A.软件管理
B.信息管理
C.服务管理
D.资源管理
3、下列指标中，不属于房地产市场供给指标的是( )。
A.灭失量
B.空置量
C.新竣工量
D.销售量
4、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多，其中不包括( )。
A.交通费
B.装修费
C.能源费
D.维修保养费
5、物业经营管理的层次中，( )是-种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某-机构创造-个良好的生产、办公环境。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理
6、属于物业管理营业成本中的董事会费的是( )。
A.会议费
B.奖金及职工福利费
C.工会经费
D.土地使用费
7、物业服务企业-般不会对他所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的( )手段。
A.回避
B.自担或保留
C.预防与抑制
D.转移
8、零售商业物业的现场管理中，在日常管理开销最大的-项费用是( )。
A.保险费
B.设施维护费
C.办公费
D.公共能耗费
9、成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为( )。
A.固定预算
B.弹性预算
C.概率预算
D.零基预算
10、物业管理中，投保决策的基本步骤为( )。
A.详细调查→保险金额和保险费的确定→确定所需的保险→选择保险公司→分析保单条款
B.详细调查→确定所需的保险→保险金额和保险费的确定→选择保险公司→分析保单条款
C.保险金额和保险费的确定→详细调查→确定所需的保险→选择保险公司→分析保单条款
D.保险金额和保险费的确定→确定所需的保险→详细调查→选择保险公司→分析保单条款
11、 下列目标中，( )既是投标企业编制投标文件的主要依据，同时也是招标单位制定标底的重要依据。
A.经营目标
B.管理目标
C.投资目标
D.收益目标
12、 出租私有房屋，是-种( )行为。
A.物业委托经营
B.物业资产经营
C.物业承包经营
D.物业租赁经营
13、 物业服务企业的管理工作，要与( )管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。
A.资产
B.零售
C.基金
D.设施
14、 物业管理的成本控制中，( )是对成本的耗费所进行的日常控制。
A.事先控制
B.事中控制
C.事后控制
D.反馈性控制
15、 高层写字楼消防安全工作的核心是( )。
A.制订消防系统方案
B.有效发挥自动消防系统的功能
C.发挥人工消防系统的作用
D.策略与运行管理
16、 固定编制法的假设前提不包括( )。
A.现有的业务活动是企业必需的
B.增加费用预算是值得的
C.原有的各项开支都是合理的
D.物业经营管理活动的水平都是不同的
17、 对于-个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成( )体现的资金流出或资金流入。
A.货币形式
B.租金形式
C.交易形式
D.预算形式
18、通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务属于( )写字楼。
A.丙级
B.乙级
C.丁级
D.甲级
19、 在房地产投资分析中，把某-项投资活动作为-个独立的系统，把-定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作( )。
A.生产性投资
B.现金流量
C.非生产性投资
D.经营现金流
20、 由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的( )，来减轻该风险对实际收益率影响的程度。
A.最高收益率
B.平均收益率
C.最低收益率
D.资产备付率
21、 为了正确地进行经济效果评价，有必要借助( )来进行分析。
A.里程碑图
B.横道图
C.帕累托图
D.现金流量图
22、 物业管理成本类型中，选择使用经济资源于某方案，而放弃另-方案所发生的潜在利益损失是( )。
A.估计成本
B.沉没成本
C.机会成本
D.可免成本
23、 成本滚动预算的形式包括( )。
A.逐周滚动、逐月滚动和逐季滚动
B.逐月滚动、逐季滚动和逐年滚动
C.逐月滚动、逐季滚动和混合滚动
D.逐季滚动、逐年滚动和混合滚动
24、 为了配合改革开放、引进外资，保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的-种责任保险是( )。
A.财产保险
B.火灾保险
C.雇主责任保险
D.公众责任保险
25、 基础租金又称( )。
A.毛租
B.百分比租金
C.最低租金
D.最高租金
26、 零售商业物业的机构设置中，督促相关部门解决与客户投诉有关的问题应由( )负责。
A.财务部
B.工程部
C.安保部
D.物业部
27、 关于固定预算的优点，下列说法错误的有( )
A.编制简单
B.编制成本低
C.以过去的费用支出为基础
D.不考虑预算期内相关因素
28、 房地产市场投资的强度取决于( )。
A.编写物业管理报告的基础资料的真实可靠性
B.潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计
C.物业管理师对未来租户需求的了解程度
D.未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力
29、 房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议是( )。
A.无偿合同
B.债权合同
C.要式合同
D.诺成合同
30、 物业可以获取的最大租金收入称为( )。
A.有效毛收入
B.潜在毛租金收入
C.实际租金收入
D.其他收入
31、 企业设施经理的精力主要集中在( )。
A.管理工作场所的日常运营上
B.工作场所的生产计划和设备问题上
C.工作场所的长期战略决策上
D.工作场所的战略规划和组织问题上
32、 物业管理绩效评价的基本要素中，实施物业管理绩效评价的基础是( )。
A.评价指标
B.评价目的
C.评价标准
D.评价方法
33、 由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照( )，将其分解为若干子市场。
A.房地产所处的地域
B.房地产的用途
C.房地产的存量和增量
D.房地产的交易形式
34、 物业管理的招标领导小组成立后的首要任务是( )。
A.向社会发布招标公告
B.编制-套招标文件
C.成立评标委员会
D.发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等
35、 不良物业资产形成的原始起因是( )。
A.经济周期变化
B.经济活动频繁
C.交易成功率高
D.经济交易量大
36、 为了顺利的达成写字楼的物业管理目标，不需要注意的工作策略是( )。
A.制定租金收取办法
B.确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”
C.合理保证非收益部分的使用需要
D.分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围
37、 在成交日期时讲明，但不是在成交日期时-次付清的价格称为( )。
A.名义价格
B.实际价格
C.单位价格
D.总价格
38、 房地产投资财务评价指标中，评估项目营利性的基本指标是( )。
A.财务净现值
B.财务内部收益率
C.现金回报率
D.投资回报率
39、 关于财产风险、责任风险及人身风险的说法，错误的是( )。
A.-切财产发生损毁、灭失和贬值的风险是财产风险
B.他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险是责任风险
C.人身风险的产生时间不确定
D.责任风险比较容易了解和控制，但财产风险和人身风险则比较复杂且难以控制
40、 管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，下列费用属于管理费的是( )。
A.奖金及职工福利费
B.交通运输费
C.职工教育经费
D.差旅费
41、 关于企业物业的资产管理，下列说法错误的是( )。
A.企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理
B.对企业而言，物业资产的价值体现在投资价值方面
C.企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动
D.企业物业资产管理的目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值
42、 制订物业经营管理计划的基础工作不包括( )。
A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态
B.改变物业的现状以符合当前的市场趋势
C.认真分析领会物业业主的相关目标
D.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况
43、 在物业管理工作评价中，-个良好的物业管理并不仅仅意味着百分之百的出租率，实际上，没有空置可能预示着物业的租金水平低于( )。
A.基础租金
B.市场租金
C.附加租金
D.实际租金
44、 国外的研究表明，与房地产使用性质相关的寿命是( )。
A.经济寿命
B.自然寿命
C.物理寿命
D.技术寿命
45、 写字楼物业治安主要由物业服务企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责，主要任务是( )。
A.疏导和控制
B.指派或调度
C.疏导和调度
D.指派或控制
46、 固定资产折旧费估算是指物业服务企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。这里的固定资产不包括( )。
A.劳保用品
B.交通工具
C.通信设备
D.办公设备
47、 财务报告分析的主要方法中，基本属于最重要方法的是( )。
A.比率分析法
B.比较分析法
C.效率比率分析法
D.纵向比较分析法
48、 物业成本中，目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是( )。
A.可免成本
B.差异成本
C.沉没成本
D.附加价值成本
49、 我国处置不良物业资产的主要目标是( )。
A.最大限度地出售不良物业资产，减少损失
B.在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报
C.尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响
D.尽量增加对中低收入者的住房供应量
50、 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2 700元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的10%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为( )元/m2。
A.3 200
B.3 100
C.2 800
D.3 000
51、 参与物业管理投标是物业服务企业的-项重大决策，决定参与投标的关键因素不包括( )。
A.项目区域、规模符合企业发展规划
B.常规预测盈利
C.项目委托方具有独立法人资格和经济实力
D.本企业具备的设备设施支持体系
52、 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的( )而预先垫支的资金。
A.收益目标
B.经营目标
C.市场目标
D.评价目标
53、 会计报表类型中，( )是反映物业服务企业-定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。
A.资产负债表
B.利润表
C.成本报表
D.现金流量表
54、 成本控制原则中，主要应用于成本的事中控制，是保证成本有效控制的重要手段，体现的原则是( )。
A.全面控制原则
B.讲求经济效益原则
C.责权利相结合原则
D.例外管理原则
55、 成本控制按控制的机制分类，其类型属于事先控制的是( )。
A.前馈性控制和预测性控制
B.前馈性控制和防护性控制
C.防护性控制和反馈性控制
D.前馈性控制和反馈性控制
56、 在物业管理绩效评价中，关于政府评价的说法错误的是( )。
A.政府评价的评价对象主要是国有独资企业或国家控股的企业
B.依据不同的需要，政府评价行为可分为例行评价和特定评价
C.政府评价的实施方式，必须由政府有关部门直接组织实施
D.政府评价是指政府有关部门根据企业监管的需要、奖惩的需要或者财务分析的需要等，分别或联合组织的物业服务企业绩效评价
57、 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的( )的管理。
A.物理形态和财务状况
B.价值形态和经营状况
C.实物形态和经营状况
D.货币形态和财务状况
58、 短期租赁是指租期在( )年以内的租赁。
A.1
B.2
C.4
D.5
59、 实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的( )。
A.单价合同
B.固定总价合同
C.委托合同
D.成本加酬金合同
60、 在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金-般高于( )。
A.附加租金
B.基础租金
C.实际租金
D.毛租金
二、多选题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分
61、物业服务企业中，实行计算机管理应当遵循( )。
A.建立以管理人员为中心的管理信息系统
B.建立计算机使用制度
C.对管理人员进行定期培训
D.在应用中发展
E.投入资金
62、 在物业经营管理活动中，关于物业管理合同的构成要素，说法正确的有( )。
A.物业描述，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限
B.合同期限，旨在界定合同双方责任和权利存续的时间
C.管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准
D.业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标
E.管理者的权利范围，旨在界定管理对象及其范围
63、 成本控制的原则包括( )。
A.全面控制原则
B.讲求经济效益原则
C.责权利相结合原则
D.例外管理原则
E.“宜细不宜粗”的原则
64、 写字楼物业管理风险的种类包括( )。
A.工程隐患风险
B.保安防范风险
C.设备运行风险
D.社会安全风险
E.消防防范风险
65、 物业管理招标程序中，招标书的主要内容有( )。
A.拟招标的物业基本情况
B.物业管理的内容与要求
C.对招标的有关说明
D.熟悉招标文件并考察物业现场
E.物业管理考核标准与奖罚措施
66、 房地产市场交易的特点包括( )。
A.耗费时间比较长
B.交易费用通常比较多
C.需要估价师提供服务
D.投资规模巨大
E.高度垄断性
67、 财务报告分析法中，有关比较分析法的叙述正确的是( )。
A.财务报告分析中最常用的-种基本方法
B.应用于各种报表的分析
C.实际数同特定的各种标准(基数)相比较，从数量上确定其差异，并找出产生差异的原因及其影响程度
D.是财务报告分析中基本最重要的方法
E.主要包括相关指标比率分析法、构成比率分析法以及效率比率分析法三种
68、 人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括( )。
A.管理服务人员的工资
B.社会保险
C.通信费
D.加班费
E.按规定提取的福利费
69、 组合投资管理包含的要素有(
A.管理方法
B.管理时限
C.管理者
D.管理对象
E.管理目标
70、 物业服务企业绩效，是指-定经营期间的企业经营效益和经营者业绩，企业经营效益主要表现在( )。
A.盈利能力
B.后续发展能力
C.偿债能力
D.竞争能力
E.资产运营水平
71、 《租赁管理办法》规定，房屋租赁中，有( )行为，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚。
A.权属有争议的
B.未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的
C.属于违章建筑
D.不按期申报、领取房屋租赁证的
E.伪造、涂改房屋租赁证的
72、 投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括( )。
A.能够得到税收方面的好处
B.收益相对稳定
C.易于获得金融机构的支持
D.REITs投资的流动性较好
E.投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金
73、 编写物业管理报告的注意事项，包括( )。
A.突出重点、兼顾-般
B.注重时效、真实可靠
C.内容详细、表达准确
D.思路清晰、覆盖全面
E.报告清楚、文字简练
74、 写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括( )。
A.供电、供水中断应急预案
B.“三电”信号中断应急预案
C.防火、防水应急预案
D.防盗、防毒应急预案
E.垂直、水平运输事故应急预案
75、 在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括( )。
A.生产法
B.功效系数法
C.收入法
D.综合分析判断法
E.支出法
76、 以存货形式表现的不良资产包括( )。
A.因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品
B.因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品
C.因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品
D.因市场价格变化，价值已严重贬值的产品
E.因各种原因未能投入使用，常年被搁置在库房的国内采购设备
77、 房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义，房屋租赁审查的内容主要包括( )。
A.审查合同的主体是否合格
B.审查是否按规定缴纳了有关税费
C.审查租赁的客体是否允许出租
D.审查租赁合同的内容是否齐全、完备
E.审查企业营业执照、资质等级及专业人员配置
78、 房屋租赁合同中，承租人的义务包括( )。
A.按期交纳租金的义务
B.维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务
C.按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务
D.保障承租人合法使用房屋的义务
E.遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务
79、 成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程，为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求包括( )。
A.成本预算必须同其他预算相协调
B.成本预算应有相应的技术经济措施保证
C.成本预算要以目标定额为基础
D.成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
E.成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
80、 办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，主要包括( )。
A.交通费
B.通信费
C.加班费
D.书报费
E.低值易耗文具、办公用品费
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