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2017年物业管理师《经营管理》知识点
不少同学已经在准备物业管理师的考试了，为了帮助大家更好地进行复习，百分网小编整理了《经营管理》的部分知识点，欢迎大家阅读参考，更多内容请关注本站。
资金的时间价值
客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。
在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益。因此，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。
不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
1.随着时间的推移，资金的价值会增加物业管理师《经营管理》知识点物业管理师《经营管理》知识点。这种现象叫资金增值。通过投资者投资过程中获得的利润来体现。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。
2.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位投资所能取得的利润;②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。
由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。
净运营收益
净运营收益=有效毛收入-运营费用
净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面
物业管理师《经营管理》知识点物业管理师。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。
【例题7：11年单选】下列净运营收益的计算公式，正确的是()。
A.净运营收益=潜在毛收入-运营费用
B.净运营收益=潜在毛收入+运营费用
C.净运营收益=有效毛收入+运营费用
D.净运营收益=有效毛收入-运营费用
答案：D
经营现金流
税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息
税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
储存基金(准备金、大修基金)通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除(言外之意就是储存基金或准备金不是来自于该收益性物业)，业主应纳税所得额就等于物业的净运营收益。
教材上这句话是什么意思呢?首先储存基金可以理解为建筑物的折旧，因为建筑物计提折旧的一种方法就是储存基金法，如果没有储存基金项目扣除，也就是不用扣除建筑物折旧，又没有抵押贷款安排，也就是不用扣除贷款利息，那么，按照我们前面刚提到的置业投资的应纳税所得额的计算公式:置业投资应纳税所得额=净运营收益-贷款利息-建筑物折旧,贷款利息和建筑物折旧都为零，则业主应纳税所得额就等于物业的净运营收益。
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