物业管理师《管理实务》第十一章知识点及例题

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　　第十一章财务管理

　　考点精讲

　　考点一物业服务企业的财务管理

　　(一)物业服务企业的主营业务收入和其他业务收入

　　1.主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

　　【题例】

　　物业服务企业主营业务收入包括()收入。(ABD·2006/39)

　　A.物业管理 B.物业经营 C.政策性亏损补贴 D.物业大修 E.共用部位的租赁收入

　　(1)物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

　　(2)物业经营收入是指物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

　　(3)物业大修收入是指物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

　　2.其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

　　(二)物业服务企业的成本费用和税费

　　物业服务企业的营业成本包括：

　　1.直接人工费

　　包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、资金及职工福利费等。

　　2.直接材料费

　　包括物业服务企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和活动、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。

　　3.间接费用

　　包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

　　物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

　　(三)物业服务企业的利润

　　物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

　　营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

　　主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

　　其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

　　【题例】

　　物业服务企业利润总额包括：(BCDE)

　　A.企业所属项目上交的管理酬金

　　B.营业利润

　　C.投资净收益

　　D.营业外收支净额

　　E.补贴收入

　　考点二物业管理项目的财务管理

　　物业管理项目财务管理是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。

　　物业管理项目财务管理，一方面受物业服务企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制。同时，物业服务企业又不得随意调集、挪用和将服务费据为己有;另一方面，酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构(如业主委员会等)监督物业管理项目机构财务管理的权力，但又不具备直接干预物业管理项目机构财务工作的权力。所以，物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性和特征。

　　物业管理项目财务管理的类型包括：

　　1.独立核算

　　这一形态的物业管理项目机构的财务管理，在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业服务企业对其财务权限给予一定的限制。

　　2.非独立核算

　　实施非独立核算的物业服务企业把各项目管理单位的会计核算集中到企业，按物业管理项目进行分别核算，各项目管理单位只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出。

　　考点三酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制

　　(一)酬金制与包干制

　　物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益;对物业服务企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　【题例】

　　1.实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每()不少于一次公布物业服务资金收支情况。(C·2006/23)

　　A.三个月 B.半年 C.一年 D.二年

　　2.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括()和物业服务企业的酬金。(C·2006/24)

　　A.物业服务成本 B.物业服务支出

　　C.物业服务支出、法定税费 D.物业服务成本、法定税费

　　物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　【题例】

　　下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有：(AD·2006/44)

　　A.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用

　　B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动

　　C.物业服务企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计

　　D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担

　　E.物业服务费用中不包括法定税费

　　(二)物业服务费的成本构成

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　3.物业管理区域清洁卫生费用;

　　4.物业管理区域绿化养护费用;

　　5.物业管理区域秩序维护费用;

　　6.办公费用，物业服务企业固定资产折旧;

　　7.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 8.经业主同意的'其他费用。

　　(三)物业服务费编制依据

　　收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。

　　支出的编制依据包括：

　　1.管理计划及实施计划所需物业服务成本;2.物业正常维修和养护计划。 (四)物业服务费核算方法

　　物业服务费测算，首先应根据物业服务费支出(成本)项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用，各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出(成本)总额。考虑物业管理酬金(酬金制)或法定税费及利润(包干制)后，即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。

　　考点四物业管理专项维修资金的概念、来源和管理

　　(一)专项维修资金概念

　　由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造归属于业主的资金。

　　【题例】

　　1.专项维修资金属于()所有。(B)

　　A.物业服务企业 B.全体业主

　　C.物业服务企业和全体业主 D.建设单位

　　2.专项维修资金可用于：(BCD) A.弥补物业管理经费的不足 B.共用部位、共用设施设备的维修 C.共用部位、共用设施设备的更新 D.共用部位、共用设施设备的改造 E.共用部位、共用设施设备的日常维修 (

　　二)专项维修资金的来源

　　1.法规规定缴纳的费用;

　　2.物业服务费结转的费用;

　　3.业主大会中决定分摊的费用;