2016物业管理师制度与政策考点：业主大会制
业主大会制度是业主实现物管权的组织基础。
《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
㈠ 业主
⒈业主的概念：《条例》第六条规定房屋所有权人为业主。
业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。
具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人;二是共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
⒉业主的权利
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”
《条例》规定业主在物业管理活动中享有10个方面的权利：⑴按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;⑵提议召开业主大会会议，并就物业管理的'有关事项提出建议;⑶提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;⑷参加业主大会会议，行使投票权;⑸选举业主委员会委员，并享有被选举权;⑹监督业主委员会的工作;⑺监督物业管理企业履行合同物业服务合同;⑻对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;⑼监督物业专项维修资金的管理和使用;⑽法律法规规定的其他权利。
⒊业主的义务
《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”第七十七条规定：“业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”业主大会和业主委员会，“对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等行为”，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行6条义务：⑴遵守管理规约、业主大会议事规则;⑵遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;⑶执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;⑷按照国家有关规定交纳专项维修资金;⑸按时交纳物业服务费用;⑹法律法规规定的其他义务。
⒋业主大会议事规则包括：⑴业主大会的议事方式、⑵表决程序、⑶业主投票权确定办法、⑷业主委员会的组成和委员任期等。
物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则。
㈡ 业主大会
《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。可以就不是强制性的，设立的是一种组织。
⒈业主大会的组成和性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
⒉成立业主大会的限制和选择;一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主或业主人数较少且全体业主一致同意也可不成立业主大会。是否成立由全体业主决定。
⒊业主大会的筹备。成立业主大会筹备组。
筹备组的工作内容有5项，⑴确定首次业主大会会议召开的时间地点形式和内容;⑵草拟业主大会议事规则和管理规约;⑶确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;⑷确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;⑸做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备工作的要求有4项，⑴业主大会筹备组的工作内容提前完成15天以书面形式公告;⑵同时公告业主对业主大会议事规则和管理规约修改意见的反馈时间和方法;⑶以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准确认业主身份;⑷根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定投票权。
⒋业主大会的成立：业主大会筹备组应当在30日内在主管部门指导和协助下组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议议程一般有5项，⑴报告业主大会的筹备工作情况;⑵宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数;⑶宣读业主大会议事规则和管理规约草案，宣讲业主对草案提出的意见，和修改结果;⑷投票通过业主大会议事规则和管理规约;⑸宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。
⒌业主大会的职责6项：⑴制定修改管理规约和业主大会议事规则;⑵选举更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;⑶选聘、解聘物业管理企业;⑷决定专项维修资金的使用、续筹方案并监督实施;⑸制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;⑹法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
《物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。《条例》只讲了业主大会的决定和管理规约对全体业主有约束力。
⒍业主大会活动规则：
业主大会会议分为定期会议和临时会议。在三种情况下要召开临时会议，⑴20%以上业主提议召开业主大会临时会议的;⑵发生重大事故或紧急事件;⑶业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。
业主代理人和业主代表人，业主可书面委托代理人参加业主大会会议，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权参加竞选。物业管理区域内业主人数较多的可推选代表参加业主大会会议，业主代表应于会议3日前就会议有关事项书面征求业主意见。业主大会会议必须有不少于1/2以上业主参加。
业主大会决定事项的表决效力，⑴一般决定实行简单多数表决，必须1/2以上通过;⑵重大决定实行特别多数表决，必须经所持投票权2/3以上通过(《物权法》的规定是:应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
㈢业主委员会
⒈业主委员会的性质：是业主大会的常设性执行机构。
⒉业主委员会的职责：⑴召集业主大会，报告物业管理的实施情况;⑵代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;⑶及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;⑷监督管理规约的实施;⑸业主大会赋予的其他职责。
⒊业主委员会属于备案制，而非审批制。自选举产生之日起30日内到行政主管部门备案。备案的材料4项，⑴业主大会的成立情况;⑵业主大会议事规则;⑶管理规约;⑷业主委员会委员名单。
⒋业主委员会委员的资格条件：⑴具有完全民事行为能力的业主;⑵遵守国家有关法律法规;⑶遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;⑷热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;⑸具有一定组织能力;⑹具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起3日内推选产生主任、副主任。主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。业主委员会的委员有规定的七种情形之一的，经业主大会会议通过资格终止。
⒌业主委员会会议：除定期会议外，有1/3以上委员提议或主任认为应当召开会议的可临时召开。会议必须半数以上委员参加，做出决定必须半数以上同意。
⒍业主委员会的改选和变更：任期届满二个月前换届选举。经业主委员会或者20%以上业主提议由业主大会会议决定变更委员并书面公告。
⒎业主委员会的工作经费由全体业主承担。
㈣限制性规定：主要解决业主委员会政治化倾向问题。不能做出与物业管理无关的决定，不能从事与物业管理无关的活动。房地产行政主管部门以业主大会、业主委员会的活动实施监督管理。
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