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物业管理师实务考点:收益性物业管理

时间:2024-09-22 08:25:47 报考指南 我要投稿
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2016物业管理师实务考点:收益性物业管理

  (一)制定管理计划

  在接管一宗物业后,首先要制定一份管理计划并获委托方认可。管理计划是对将进行的管理行为在经济上和行动策略上的行动纲领。为制定管理计划,一般应遵循以下的工作步骤:

  1、进行调查研究。

  (1)市场分析。它包括对本地区市场和周边地区市场的分析。本地区市场分析主要是当地的人口构成、经济状况和发展趋势、消费水平、交通设施状况、同类型物业的租售情况。为了确立一处物业可实现的最佳效益,物业管理者必须关注和分析其周边地区的经济气氛。所谓周边地区,通常没有固定的范围,主要指某一类商业圈,即商业物业吸引顾客的地理区域,它是以物业为中心向四周扩展构成一定的辐射范围,形成商业圈。商业圈包括三部分:核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈,其中核心商业圈占该类商业物业顾客的一半以上。商业圈的规模受各种因素的影响,除商业物业类型、规模、竞争者的位置等经济因素外,物业管理者还要特别注意商业圈内的地理特征,如公园、休闲地带、公路、铁路和河流等,因为这些地物可以实质性地限制这些地区未来的发展。

  (2)交通与公用设施情况。它包括公共交通和停车场的状况,对商业物业都是相当重要的。商业物业中的员工和顾客,很多都依靠公共交通工具来上班或消费,但停车场的车位数量对吸引一些消费量较大的顾客也不可忽视。

  (3)经济发展状况。商业圈中的经济发展状况与区域经济发展态势、圈内的产业结构等因素有关,区域宏观经济发展迅速,必然会导致服务业的比重逐渐升高;抵押贷款利率与经济活动的活跃程度成反比,利率提高则经济增长速度放缓,并影响商业物业的建设融资;一个由不同产业有机组合的周边环境比由单一产业支撑的周边环境要理想得多,当依赖的唯一产业倒闭或迁移后,后者的经济可能因此而崩溃。

  (4)供求状况。为了确定某一特定种类的商业物业的出租率上升或下降及其变化速度,应该寻找可比性强的类似物业加以比较,即对位于邻近地区的类似房产就其建筑类型、年代、大小、位置、特征和租金状况以及出租率的变化等方面加以分析,并将租户与有效租用房屋综合起来考虑,通过对潜在租户的数量、租户的实力与意愿、租户的经济来源等方面进行考察,预测未来出租率的变化。较高的出租率意味着该类房源的短缺,租价就可能上涨。如果招租的牌子随处可见,出租率就不会很高。

  2、业主目标分析。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础,管理者如没有弄清并分析物业所有者对委托管理物业的具体目标,是很难制定出有针对性的物业管理计划。

  通常物业所有者可以分成两类:一类是投资房产用于获利,如房地产开发公司、信托投资公司;而另一类是为了本身的利益,保护物业的价值,如政府部门的物业、大公司总部的写字楼。所以,物业管理者要与物业所有者进行充分的磋商,在管理目标方面达成共识,并且要明确物业所有者授予管理者的权力范围。有些物业所有者只对重大决策问题发表意见,而有些业主可能希望对有关细节亦予过问。这些问题明确后,物业管理者就可以根据调查分析的结果和物业所有者的要求,确定物业管理的目标。

  3、物业资质分析。市场分析的目的在于确定待租物业的最佳价格,对物业的资质分析则可使物业管理者对所管物业的质量和条件取得全面的了解,确立该物业在当地市场上同类物业中的地位。为此,物业管理者必须对物业进行详细的考察,利用可比物业的相关数据与该物业的相应部分进行比较。

  对建筑物内部的考察,首先应注意可供租用的房源数量和单元面积。最适合的出租不仅依赖于户型的设计,而且在于设施的质量,无论哪一类商业物业,室内的给排水、通风及空气调节、电梯、高低压配电房、管线,甚至小五金配件等方面都不能忽视。要注意设备设施的工作状况和新旧程度,陈旧的地毯和不洁的墙壁是不可能留住租户的,物业管理者要考虑所有必需设备的添置、更换、维修或油漆,使建筑物保持一定的特点、独特的设施,同当地市场同类物业进行竞争。

  对建筑物的外部和内部及其设施的细致考察为物业管理者确定下年度对物业的维护与经营所需费用提供了依据。另外,还必须认真检查门窗、屋檐及屋顶装饰物、阳台、车库、草坪、餐厅、球场和安全通道、消防设施等方面的缺陷,确定哪些是必须立即加以维修的项目。对建筑物内部,如门厅、走廊、地下室和其他公共区域同样不可忽视,通过这些检查,可以估计出对房屋及设备设施进行维修保养所需的费用。

  4、形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限的物业使用权,只有在业主和租户均满意的情况下,租约才会继续下去。从这种意义上讲,为物业的出租和提高出租率而进行的努力是永无休止的。

  从理论上说,租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定,但在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的供求关系。

  从总体上说,物业租金收益必须能抵偿投资成本,并能为投资者带来一个合理的投资回报,否则就不会有人来进行建设投资。物业管理者还必须了解市场,过高或过低的租金都有可能导致业主利益受损。过高的租金令租客望而却步,而过低的租金,虽然可能使出租率达到100%,但可获得的总租金收人并不理想。

  对于大型物业管理企业来说,一般都较容易确定租金水平和出租方案,因为他们往往拥有大量类似物业出租的租金数据,使得物业管理人员很容易确定物业合适的租金水平。当然,为了准确地判断物业的市场租金水平,需要比较已出租的类似物业和待出租物业的市场租金水平。

  当然,影响租金的因素还有很多,但主要还是上述几点。租金方案还会受出租策略的影响,如在写字楼方面,租期长短和承租面积的大小,承租人的资信状况,为承租人提供服务的水平,附属设施的收费水平,是否带家具等。

  对出租期限内租金水平的调整和形成初始租金方案一样困难,如果投资购买的物业本来就有人租用,这种租金的调整就更困难,因为先前的业主确定的租金低于市场租金水平时,调升租金可能会受到抵制。正是由于制定租金方案和调整租金水平非常复杂,才需要物业管理专业人员提供有关的专业服务。

  5、提出经营管理预算。预算是经营管理计划的核心,主要包括经营预算、合同期内的预测、投资与回报分析等三部分。

  (1)年度经营预算。

  ①预期的年度经营支出。对未来一年中经营管理开支的计算,可通过相类似物业实际需要发生费用获得,包括房地产税及其他各项经营管理税费、员工工资、水电费用、耗材和日常维护费用、保险和广告招租费用等。

  ②允许空置率水平的估计。在商业物业的经营预算方案中,还应估计物业的空置率水平,因为在各种各样因素的影响下,物业出租率不可能每天都能达到100%,应该允许有一定的空置率。空置率水平会影响到预期收益和费用的计算,因此,允许的空置率的估计应合理。

  ③预算收益的估计。商业物业的预算收益主要包括预期的租金收入,管理服务费的收入和各种经营服务项目如停车费、自动售货机、洗衣房、客户服务等收入,这些增益性服务收入与租赁收入构成了整个年度的总收入。其中租金收入是根据租金水平和物业面积以及估计的出租率等计算取得的。

  (2)合同期内的经营预测。物业管理者除要做好一年期的经营预算外,还要做好整个合同期(国内一般为2~3年)可能发生的变化情况进行预测,管理者要仔细考虑每种收入的来源及市场变化对其可能造成的影响。在确定年均收入时,管理者应把握当前本地租金上涨的速率,考虑潜在的租金涨跌的可能性以及由于对物业整修所引起的租价提高等因素。

  做经营期内经营预测之前,必须先设定一些假设:假如租金的上涨率保持在目前10%的水平,所有的租约都是一年期的,同时假设客源的损失是稳定的,每年宏观经济增长率限定在一定范围内变动,合同期内的营业支出必须在实际观察发展趋势的基础上进行现实的估计,应在考虑范围内的影响是通货膨胀率、劳动力价格上涨、税率和原材料的价格上涨以及保险费增加等。

  (3)投资回报分析。经营管理计划中,最后的内容是通过改造、装修项目费用的计算进行投资回报分析。它包括经业主同意的和为保证物业的市场竞争力或迎合市场需要的项目。这一工作需对施工、材料、人工费等各项费用加以准确的核算,并分析和计算由于改造所带来的收入增加和开支节约。最后,应把所得结果与不作任何改造时的预期收益进行比较,以确定改造的效益和必要性。通过分析核算,管理者可以向业主提供详实的材料,以显示投资的回收周期以及改建后收入的增益率。

  (二)签订物业管理委托合同,启动物业管理工作

  业主与物业管理企业签订的委托管理合同,必须明确物业管理企业的权利与义务,以免物业管理企业事无巨细都要请示业主。

  一般的物业管理委托合同,主要包括物业管理服务内容、质量要求、物业管理服务费用、酬金标准、物业管理企业的权利义务、物业管理服务费的调整和违约责任等。而商业物业管理由于很多都有经营责任,面临着瞬息万变的市场环境,因此,还应在一般物业管理委托合同的基础上,明确规定需定期向业主呈送的文件和报告。一般而言,物业的规模越大,档次越高,求租人的数量越多,则物业管理企业所提供的服务内容就可能越多。因此,在合同中必须明确提示,哪些服务项目是包括在管理费之内的,哪些服务项目是需要另行收费的,在合同中不应有无偿无限期的服务承诺。

  签订物业管理委托合同后,物业管理企业就应积极参与物业的开发建设,从物业使用和管理的角度提出意见或建议(这一过程称作物业管理的早期介入),协助业主参与物业的竣工验收,进行物业的接管验收,根据物业管理计划做好装修管理工作,启动物业及其设施设备的维修养护、公共环境管理、安全保卫及合同中规定的其他管理服务项目,使物业管理服务迅速转入正常运作阶段。

  (三)加强市场宣传以提升物业的租金水平

  物业管理企业通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行,如宣传物业所处的位置、同围景观、通达性和方便性等,他们一般很少通过强调税金低廉来吸引承租人。因为对于收益性物业,租金水平相对于物业的其它特性来说可能并不十分重要。所以,一般认为,只要租金相对于其它竞争性物业来说向差不大,则物业的特性和质量是吸引承租人的主要因素。通过对大量承租人的调查表明,在商业物业的承租中,租金并不是他们考虑的第一因素。

  物业管理企业选定了进行物业宣传的主题后,还要选择适当的宣传媒介。一般来说,对于中低档写字楼物业,选择报纸上的分类广告或专业期刊比较合适,对于大规模的收益性物业还可以选择电视、广播等公共传媒来进行宣传。

  目前流行的作法还包括物业管理企业带领有兴趣的人士前往“看楼”,所以通常物业管理企业会配合业主制作物业沙盘或样板间以供参观。物业本身及物业管理企业的工作情况和服务效率给承租人留下的第一印象也非常重要。

  展示物业是一种艺术,它取决于物业管理企业对未来承租人需求的了解程度,而这种需求可通过与承租人非正式的接触、问卷调查等形式来获取。承租人是否租用物业,一般取决于其对目前和未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力。

  (四)制订租金收取办法

  制订租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。物业管理企业应尽量体谅和考虑租户的特殊困难,并想办法尽力为其解决这些困难,以达到按期足额收取租金的目的。也就是说,租金的收取要尽量考虑到租户的方便,在物业管理企业和租户之间要建立起良好的信任关系,尤其是经济不景气或租户的业务发生困难时,这种弹性策略尤为重要。当然,这并不排除诉诸法律的可能。

  在制订租金收取办法的过程中,物业管理企业通常对按时交付租金的租户实行一定额度的优惠,而不是对迟交者予以罚款。经验表明,激励比惩罚更有效。此外,租金收取的方式和时间的选择亦很重要,要根据租户的收入特点采取灵活的收租方式,合理确定收租时间。物业管理企业应提倡主动的收租服务,通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时交纳租金,对租户主动交纳租金的行动,要表示感谢和鼓励。

  (五)协调与业主和承租人的关系

  1、协调与业主的关系。物业管理者可能与业主之间有几种不同的关系。当一个物业管理企业代表许多个业主或法人监管很多楼宇时,管理者为物业管理企业工作,在这种情况下,物业管理企业扮演业主代理商的角色,管理者代表他所属的管理企业。

  在另一种情况下,管理者可能为一个大业主所委托,如目前管理着一些大公司总部办公大楼的物业管理企业。这时,虽然从理论来说,物业管理企业作为自主经营、独立核算的经济实体,还可以有接受其他楼宇的业主委托的权利,但他们的活动受到目前的委托人的限制,如提出某些业务骨干一定要留在该楼盘内服务的要求等。

  2、协调与租户的关系。商业物业的租户,虽然不拥有物业的所有权,但通过签订租赁合同而获得物业使用权,并在实际上使用物业。

  租户的基本权利、义务受到租赁合同的一定限制,即在租赁合同中,业主已经阐明赋予租户哪些权利和义务。但租户作为物业的实际使用人,也是物业管理服务的对象,租户只要是交了同等的管理费,就该享受与业主同等质量的服务。在一些租户较多的物业,如零售中心、批发商场等,在决定一些重大的物业管理事项时,可以让租户代表列席参加业主委员会会议,倾听租户的意见。对租户有关物业管理服务方面的投诉,同样认真对待,落实人员负责处理,并做好回访。总之,协调与租户的关系,既是物业管理企业管理服务水平的标志,也是作为委托代理维护业主利益的职责要求。

  3、协调业主与租户之间的关系。业主与租户之间也会因任何一方违约出现矛盾,在业主方面,比较常见的是未能按期交付被租用的物业,或是没有提供租赁合同中承诺的营商环境及服务设施;而作为租户,则多是拖欠租金、损坏物业内的设施等。作为物业管理者,必须设法建立三方经常沟通的渠道,通过物业管理企业这个中间媒介,使某方的希望、需要和抱怨能及时地让其他各方了解,通过协商解决矛盾。

  4、协调租户之间的关系。对于一些商业物业,由于租户众多,租户之间难免会因商业利益或其他原因而发生纠纷,作为物业管理者应尽力协调租户之间的一些矛盾。诸如某些租户在营业时散发过量的噪音,货品堆放不当而影响相邻的租户,包装废弃物没有及时清理等,这些矛盾和争端都没有必要付诸法律程序解决,物业管理企业作为解决矛盾的中介,一方面可以要求租户按管理合约各自约束自己的经营行为,另一方面亦要求各租户对于对方的一些疏忽能够给予谅解和包容,使不同的租户之间能够和睦共处。

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