经济师考试《中级房地产》真题答案纯文字

2017年经济师考试《中级房地产》真题答案纯文字

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　　2017中级房地产考试真题

　　1.某市位于北纬39°5′，东经117°23′，反映的是该市的()

　　A、自然地理区位

　　B、经济地理区位

　　C、交通地理区位

　　D、天文区位

　　【答案】D

　　【解析】本题考查区位的种类。天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬39°54′，东经117°23′。

　　2、根据韦伯的工业区位理论，当原料指数大于1时，工业区位应选择在()

　　A、原料地

　　B、消费地

　　C、原料地与消费地中间

　　D、自由区位

　　【答案】A

　　【解析】本题考查工业区位理论。

　　原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量

　　原料指数>1，在原料地;原料指数<1，在消费地;原料指数=1，可自由选择区位。

　　3、关于中心地理论相关概念的说法，正确的是()

　　A、中心地是指向周围地域的居民提供各种商品和服务的商场

　　B、中心地只能是指由中心商场提供的高档商品和高级服务

　　C、需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低够买力和服务水平

　　D、商品销售范围是指中心地提供商品和服务的最小销售距离和最近服务半径。

　　【答案】C

　　【解析】本题考查中心地理论。A选项，中心地是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。B选项，中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。D选项，商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

　　4、下列甲乙丙丁四人中，满足房地产需求条件的是()

　　A、甲既有需要又有支付能力

　　B、乙有需要但无支付能力

　　C、丙有支付能力但不需要

　　D、丁既不需要也无支付能力

　　【答案】A

　　【解析】本题考查房地产需求的概念。房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。

　　5、城市分为单中心城市和多中心城市，是按()来划分的。

　　A、城市地形地貌

　　B、城市几何形状

　　C、城市内部结构

　　D、城市人口规模

　　【答案】C

　　【解析】本题考查城市的分类。

　　6、国有土地上房屋征收的实质是取得()

　　A、房屋的所有权

　　B、房屋所占用范围内的土地所有权

　　C、房屋的使用权

　　D、房屋所占用范围内的土地使用权

　　【答案】D

　　【解析】见教材第26页，第二行。国有土地上房屋征收的实质不仅是征房，而是获得房屋所占用的土地使用权，已达到对土地重新利用的目的。

　　7、国有土地上房屋征收的主体是()

　　A、国务院

　　B、省级人民政府

　　C、市.县级人民政府

　　D、房屋征收部门

　　【答案】C

　　【解析】本题考查国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市.县级人民政府。

　　8、对国有土地上被征收房屋价值的评估，应在()前进行。

　　A、做出房屋征收决定

　　B、拟定征收补偿方案

　　C、征收补偿方案公告

　　D、签订补偿协议

　　【答案】D

　　【解析】本题考查国有土地上房屋征收的程序。

　　在房屋征收的实施阶段程序如下：

　　①调查登记房屋征收范围内房屋情况。

　　②对征收房屋价值的评估。

　　③签订补偿协议。

　　④实施房屋征收。

　　9、我国集体土地的征收，实行()审批。

　　A、国务院

　　B、国务院和省级人民政府两级

　　C、地(市)级及地(市)级以上人民政府

　　D、县级及县级以上人民政府。

　　【答案】B

　　【解析】实行征收土地由国务院和省级人民政府两级审批。

　　10、按照建设用地服务的产业类型划分，不属于农业建设用地的是()

　　A、农业道路用地

　　B、蔬菜大棚用地

　　C、农业水泵房用地

　　D、农业宅基础

　　【答案】D

　　【解析】本题考查建设用地的分类。

　　11、国有建设用地使用权出让方式中，既具有协议出让方式的优点，又可最大限度避免协议出让方式不足的是()

　　A、招标

　　B、拍卖

　　C、挂牌

　　D、租赁

　　【答案】C

　　【解析】本题考查几种出让方式的区别。见教材第45页。

　　12、某房地产开发企业在某市一级土地市场上通过拍卖购得一宗商业用地，与该房地产开发企业签订国有建设用地使用权出让合同的出让人是该市()

　　A、人民政府

　　B、人民政府土地管理部门

　　C、土地储备中心

　　D、人民政府建设管理部门

　　【答案】B

　　【解析】土地使用权出让合同由市.县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出让只有签订合同，出让行为方能成立。

　　13、国有建设用地使用权出让合同的内容不包括()

　　A、土地用途

　　B、使用期限

　　C、出让金金额

　　D、出让金来源

　　【答案】D

　　【解析】根据《物权法》规定，出让合同一般包括下列内容：①当事人的名称和住所;②土地界址.面积等;③建筑物.构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

　　14、国有建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市.县人民政府有权()

　　A、禁止转让

　　B、调整价格

　　C、优先购买

　　D、向受让方收取增值税

　　【答案】C

　　【解析】建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市.县人民政府有优先购买权。

　　15、下列土地状况变化的情形中，不会导致国有建设用地使用权终止的是()

　　A、因地震造成原地貌彻底改变

　　B、土地使用者抛弃土地

　　C、因河流改道淹没土地

　　D、土地使用者破产倒闭

　　【答案】D

　　【解析】国有建设用地使用权终止：(1)因土地灭失而终止(非人力和自然力量造成的)

　　(2)由于土地使用者抛弃而终止(政治.经济.行政等原因造成的)

　　17、对房地产市场调研获得的信息进行研究和比较分析，可对房地产市场运行现状及存在问题等做出判断和解析，这表明房地产市场调研具有()功能。

　　A、市场描述

　　B、市场预测

　　C、市场诊断

　　D、市场调控

　　【答案】C

　　【解析】本题考查房地产市场调研的功能。

　　17、对房地产市场调查区域内居民的价值观.风俗习惯以及家庭生活习惯等内容的调研，属于房地产市场()内容的调研

　　A、社会文化环境

　　B、经济环境

　　C、政治法律环境

　　D、资源环境

　　【答案】A

　　【解析】社会文化环境调研包括：

　　①区域内居民的受教育程度.职业构成.文化水平.妇女就业面大小等。

　　②区域内居民的价值观.审美观.风俗习惯.家庭生活习惯等。

　　③区域内居民的民族构成.宗教信仰.社会阶层分布等。

　　④区域内居民的文化设施状况。

　　18、房地产市场调研优先采用的调研方法通常是()

　　A、实地踩盘法

　　B、小组访谈法

　　C、文案调研法

　　D、观察法

　　【答案】C

　　【解析】在房地产市场调研中，文案调研法通常是市场调研的首选方法。

　　19、按照房地产市场调查问卷设计的逻辑性原则，问卷中的问题从先到后排列顺序通常是()

　　A、敏感性问题.较难回答的问题.容易回答的问题

　　B、容易回答的问题.敏感性问题.较难回答的问题

　　C、较难回答的问题.容易回答的问题.敏感性问题

　　D、容易回答的问题.较难回答的问题.敏感性问题

　　【答案】D

　　【解析】本题考查房地产市场调研问卷设计的原则。

　　20、下列房地产市场调研报告的内容中，不需要再报告摘要中出现的是()

　　A、调研目的和调研对象

　　B、调研内容和调研要点

　　C、调研结论和建议

　　D、定量计算过程和检验过程。

　　【答案】D

　　【解析】本题考查房地产市场调研报告的基本结构。

　　21、下列房地产投资形式中，属于直接投资的是()。

　　A、购买房地产股票

　　B、购买商铺

　　C、购买房地产债券

　　D、购买房地产投资信托基金

　　【答案】B

　　【解析】本题考查房地产投资的形式。房地产直接投资：是指投资者直接参与房地产开发经营或者购买房地产实物资产的过程，投资者参与有关管理。

　　22、用期末惯例法计算现金流量时，如果现金流入或现金流出不是发生在计息期的期初或期末，通常是将其代数和看成是在()发生。

　　A、本计息期初

　　B、上一计息期末

　　C、本计息期末

　　D、下一计息期末

　　【答案】C

　　【解析】本题考查现金流量和现金流量图。如果现金流入或现金流出发生在计息期的期间(非期初或期末)，通常是将其代数和看成是在计息期末发生，称为“期末惯例法”。

　　23、若某笔银行贷款的年名义利率为i，按年.半年.季计息的年实际利率分别为

　　【答案】B

　　【解析】名义利率与实际利率的换算公式为：

　　24、某家庭预计在今后10年内的月收入为12000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，年存款利率为2%，年通货膨胀率为3%，该家庭有偿还能力的10年期按月等额还款的最大抵押贷款申请额是()万元

　　A.32.43

　　B.37.28

　　C.39.12

　　D.40.75

　　【答案】A

　　【解析】

　　24、房地产投资项目的利润与利润分配表主要用于计算投资项目的()

　　A、动态盈利性指标

　　B、动态清偿性指标

　　C、静态盈利性指标

　　D、静态清偿性指标

　　【答案】C

　　【解析】利润与利润分配表反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额.所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算资本金利润率.资本金净利润率.总投资收益率等静态盈利性指标。

　　26、在同一个房地产投资方案中，资本金利润率(R)和资本金净利润率(r)是()

　　A、R>r

　　B、R<r< p="">

　　C、R=r

　　D、无法判断两者的大小

　　【答案】A

　　【解析】资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润(所得税后利润)或运期内年平均净利润(年平均所得税后利润)与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的净盈利能力。

　　27、某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素

　　的敏感性系数分别为-1.8,2.6,和-1.2，财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到底的顺序是()

　　【答案】C

　　【解析】按照敏感性系数绝对值大小排序，绝对值越大越敏感。

　　28、用净现值法对甲.乙.丙三个投资方案进行比选的结果是甲方案最优.乙方案次优.丙方案最差，用净现值率法对这三个方案进行比选的结果是()

　　A、甲方案一定最优

　　B、乙方案一定最优

　　C、丙方案一定最差

　　D、甲乙丙都有可能是最优方案

　　【答案】D

　　【解析】净现值率：净现值与投资现值之比。因为投资现值为止，故都有可能为最优。

　　29、房地产投资项目前期策划是对项目可行性研究的()

　　A、校验和验证

　　B、评估和评判

　　C、审核和审定

　　D、深化和调整

　　【答案】D

　　【解析】净现值率：净现值与投资现值之比。因为投资现值为止，故都有可能为最优。

　　30、结合房地产投资项目对房地产市场走势进行预判时，重点是研判该项目所处的市场前景及()

　　A、产业结构

　　B、区位价值

　　C、自然资源

　　D、人文景观

　　【答案】B

　　【解析】重点是对项目所处地段进行区位价值及市场前景的预期研判。

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