- 相关推荐
房地产估价师考试真题：估价理论与方法
在日常学习和工作生活中，我们最少不了的就是试题了，试题是参考者回顾所学知识和技能的重要参考资料。你知道什么样的试题才是规范的吗？以下是小编精心整理的房地产估价师考试真题：估价理论与方法，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
房地产估价师考试真题：估价理论与方法 1
单项选择题(每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( )业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是( )。
A.最高最佳使用原则
B.合法原则
C.替代原则
D.谨慎原则
3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因( )的需要。
A.房地产作价入股
B.法院强制拍卖
C.房地产税收
D.房地产征收补偿
4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租****益价值为1600万元，则承租****益价值为( )万元。
A.-40
B.400
C.1800
D.3600
5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为( )元/㎡
A.98
B.102
C.108
D.116
6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为( )元。
A.4296.96
B.5560.86
C.5839.91
D.30838.91
7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( )的结合体。
A.实体、权益、区位
B.实物、权益、区位
C.实物、权利、位置
D.实体、权益、位置
8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的.价格为( )元/㎡。
A.4395
B.4486
C.4636
D.4850
9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。
A.370
B.385
C.420
D.550
10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
(1)要求在成交日期一次性付清;
(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;
(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;
(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;
(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格的是( )。
A.第(1)、(3)种情况
B.第(3)、(4)、(5)种情况
C.第(23、(4)种情况
D.第(2)、(4)、(5)种情况
11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( )。
A.甲
B
B.乙
C.丙
D.丁
13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中( )。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的( )。
A.配套设施建设的限制
B.房地产使用管制
C.房地产权利的设立和行使限制
D.房地产相邻关系的限制
15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.适合原理
16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。
A.较高
B.较低
C.最高
D.居中
18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( )万元。
A.40
B.48
C.50
D.60
20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为( )元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)
A.17484
B.19020
C.19754
D.20539
21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
房地产估价师考试真题：估价理论与方法 2
问题：
简述房地产估价的目的?
解答 ：
估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。
问题：
简述房地产估价的时点?
解答 ：
估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，
问题：
简述房地产估价的估价当事人?
解答 ：
估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的.单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，(环球网校房地产估价师频道为您整理)估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。
所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。
问题：
简述房地产估价的对象?
解答 ：
估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，(环球网校房地产估价师频道为您整理)也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
问题：
简述房地产估价的依据?
解答 ：
估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《房屋征收评估办法》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。
问题：
简述房地产估价的价值类型?
解答 ：
价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。
房地产估价师考试真题：估价理论与方法 3
1、 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/㎡。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
标准答案：D
2、 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月l日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月l日)该房地产的评估价值为( )万元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
E.4454.54
标准答案：E
3、 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年2016年房地产估价师考前模拟试题2016年房地产估价师考前模拟试题。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。
A.400
B.628
C.656
D.700
标准答案：B
4、 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年2016年房地产估价师考前模拟
A.45
B.50
C.52
D.55
标准答案：C
5、 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的'总价值为( )万元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85
标准答案：D
6、 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/㎡;若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/㎡
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
标准答案：D
7、 某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为1016年房地产估价师考前模拟试题房产估价师。该商铺的价值为( )万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
标准答案：A
8、 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
标准答案：C
9、 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。
A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B.待开发房地产建设发包日期
C.取得待开发房地产的日期
D.房地产开发完成并投入使用的日期
标准答案：C
10、 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
标准答案：C
房地产估价师考试真题：估价理论与方法 4
1.因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。( )
答案：√
解析：房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
2.某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。 ( )
答案：×
解析：统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计房地产的投资总额。
3.某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。 ( )
答案：√
解析：资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：(1)流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等。(2)长期投资，反映长期投资的情况。(3)固定资产，包括固定资产(减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等。(4)无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等。房地产开发公司所开发的未售商品房价值属于固定资产。
4.在财务分析指标中，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，资产的流动性增强，因此该指标越高越好; ( )
答案：√
解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。
5.公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。 ( )
答案：×
解析：公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政经济文化教育卫生体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的'公共服务设施用地。
6.反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、雨篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( )
答案：×
解析：建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。包括;(1)反映了建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、出檐、阳台、腰线、门窗外形、雨篷、花台、落水管、附墙柱、勒脚、台阶等构造形状;(2)标明外墙装修所用的材料、色彩及分格，出人口处的做法及其装修等等。
7.楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( )
答案：√
解析：楼、地面的构造层次一般有：基层、垫层、填充层、找平层、面层和结合层。地面的基层是基土;楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。
8.工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。 ( )
答案：×
解析：投标报价是在业主提供的工程量计算结果的基础上，根据企业自身所掌握的各种信息、资料，结合企业定额编制得出的。
9.地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 ( )
答案：×
解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。
10.房地产抵押权是一种担保债权。 ( )
答案：×
解析：担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
房地产估价师考试真题：估价理论与方法 5
1.某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90
2.室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中（ ）材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸
3.当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用（ ）。
A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础
4.利润应根据工程类别按相应的计费基础乘以利润率确定。其中土建工程的利润计算基础是（ ）。
A.直接工程费
B.直接费
C.直接工程费+间接费
D.人工费
5.( 房产分丘图)是绘制房产权证附图的基本图。
A.宗地图
B.房产分户图
C.房产分丘图
D.房产分幅图
6.若X商品对Y商品的'交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为（ ）。
A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
7.某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为（ ）万元。
A.898.21
B.1108.21
C.1166.25
D.1322.83
8.以下金融工具属于直接金融工具的是（ ）。
A.抵押契约
B.保险单
C.银行券
D.存款单
9.以下不属于信托职能的是()。
A.融通资金
B.财务管理
C.信用服务
D.投资咨询
10.股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们（ ）。
A.适用范围相同
B.性质相同
C.表现形式相同
D.同属于证据证券
答案：
1.B【解析】
2.A【解析】
3.D【解析】
4.C【解析】
5.C【解析】
6.B【解析】
7.B【解析】
8.A【解析】
9.D【解析】
10.D【解析】
【房地产估价师考试真题：估价理论与方法】相关文章：
房地产估价师理论与方法演练题03-16
房地产估价师理论与方法训练题03-17
房地产估价师理论与方法冲刺题12-02
2016房地产估价师考试理论与方法仿真题03-20
房地产估价师考试《理论与方法》单项选择题03-20
2016房地产估价师考试理论与方法全真题03-19
房地产估价师《理论与方法》考试试题12-04
房地产估价师考试试题：《理论与方法》12-04