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房地产开发与经营与管理练习试题及解析
房地产开发与经营与管理练习试题及解析01
1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( )。
A.债权人通常是商业银行
B.不能用于偿还土地购置贷款
C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D.还款资金来源通常是销售收入
2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( )。
A.发行公司债券
B.权益型房地产投资信托基金
C.发行股票
D.商业银行贷款
3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。
A.政府政策性资金
B.国内外企业入股的资金
C.个人入股的资金
D.资产变现的资金
4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的`是( )。
A.债务融资成本分析
B.资金占用费分析
C.资本金与债务资金的比例分析
D.担保费分析
5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是( )。
A.基础租金是租户能接受的最低租金
B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
参考答案 1.B 2.A 3.D 4.C 5.D
房地产开发与经营与管理练习试题及解析02
某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的.市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?
答案:
(1) 项目总开发价值:
项目总建筑面积: 40000×1.6=64000平米
总销售收入: 4700×46000=30080万元
销售税费: 30080×6.5%=1955.2万元
项目总开发价值: 30080-1955.2=28124.8万元
(2) 项目总开发成本:
土地成本: 1000×64000=6400万元
建造成本: 1400×64000=8960万元
专业人员费用: 8960×8%=716.8万元
管理费用: (6400+8960+716.8)×5%=803.84万元
财务费用:
a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元
b建造成本专业人员费用管理费用利息:
(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元
c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元
销售费用: 30080×2.5%=752万元
总开发成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元
(3) 开发商成本利润率:
开发商利润: 28124.8-22166.21=5958.59万元
开发商成本利润率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%
房地产开发与经营与管理练习试题及解析03
多项选择题
1．房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）
A变现性差
B投资额巨大
C投资回收周期长
D需要专门的知识和经验
E具有过人的胆量和风险承担精神。答案：ABCD解析：不包括E项。
2．银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（ ）因素。
A抵押物的`流动性
B贷款期限的长短
C通货膨胀的预期
D贷款企业的信用等级
E所处的市场条件答案：ABCE解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。
3．金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（ ）。
A企业资信等级
B项目基本情况
C市场分析结果
D财务评价指标
E贷款担保方式答案：BCD解析：金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标
4．写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（ ）确定。
A消费价格指数
B商业零售价格指数
C上证价格指数
D建安工程价格指数
E中房价格指数答案：AB解析：主要考虑以上两种因素。
5．对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（ ）方面。
A销售收入
B物业增值
C减少纳税
D股权增加
E 租金答案：BCDE解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。
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