房地产估价师《开发经营与管理》试题
判断题
1、房地产市场存在着一种均衡状态，在这个状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。这种均衡状态一般可维持一段时间，其余时间均围绕着均衡状态上下波动。
A、T
B、F
2、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
A、T
B、F
3、在市场经济条件下，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主期望的投资回报率所确定。
A、T
B、F
4、毛租金应包括所有的物业经营费用。
A、T
B、F
5、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
A、T
B、F
6、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
A、对
B、错
7、机会成本、沉没成本和不可预见费用都不属于财务成本的概念。
A、T
B、F
8、房地产的特性决定了房地产市场是一个地区性市场。
A、对
B、错
9、成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。
A、对
B、错
10、在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。
A、对
B、错
11、如果承包合同是固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由开发商承担。
A、T
B、F
12、在房地产开发项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润。
A、对
B、错
单项选择题
1、在砖混结构房屋中，设置( )的目的是为了提高房屋的抗震性能。
A、主梁
B、过梁
C、圈梁
D、基础梁
2、融资过程中的主要成本为( )。
A、中介费
B、利息
C、罚金
D、律师费及评估费
3、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。
A、1020
B、1360
C、780
D、1040
4、目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金的要求是：不低于项目总投资的().
A、20％
B、30％
C、25％
D、35％
5、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为( )。
A、0.4
B、2.4
C、1.2
D、2.5
6、已知年名义利率为12％，按月计息，则年有效利率为( )。
A、12.55％
B、12.00％
C、12.36％
D、12.68％
7、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费。
A、管理费
B、服务及设备费用
C、保险费
D、职员工资
8、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。
A、买方市场和卖方市场
B、地区性市场和全国性市场
C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场
D、投资市场和使用市场
9、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
A、建筑施工期
B、开发或经营期
C、建筑物经济寿命期
D、建筑物自然寿命期
10、下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征：（）
A、市场供给
B、市场交易
C、市场竞争
D、市场价格 11、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制( )计划。
A、主要费用
B、工程成本
C、开发直接费用
D、总开发成本
12、房地产开发企业所得税主要是对企业年( )征收的一种税。
A、租售收入
B、所得额
C、扣除成本的销售收入
D、营业额
13、物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以( )手段管理物业。
A、行政
B、法律
C、商业经营
D、市场
14、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。
A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影响
15、下列哪项不属于管理费用。
A、房产税
B、工会经费
C、土地使用税
D、工程监理费
16、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。
A、投资计划与资金筹措表
B、资金来源与运用表
C、营业利润测算表
D、全部投资现金流量表
17、某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为( )平方米。
A、100000
B、120000
C、80000
D、160000
18、按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分，承包合同的形式有总包合同、开发商直接发包的分包合同和( )。
A、成本加酬金合同
B、固定单价合同
C、独立承包合同
D、分包合同
19、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
A、经营收人抵偿全部投资
B、全部现金流入抵偿全部现金流出
C、净收益抵偿全部投资
D、净收益现值抵偿全部投资
20、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。
A、概算定额
B、类似工程预决算
C、概算指标
D、工料估算法
21、按照房地产的类型，可以把房地产市场分为( )。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场
D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场
22、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补( )与实际情况不符的缺点。
A、成本投入的数量
B、成本投入的数量和时间
C、支出与投入的数量和时间
D、销售收入的数量
23、一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。
A、贷款利率
B、存款利率
C、目标收益率
D、无风险收益率
24、房地产空置率在合理空置率以下，空置率处于上升状态并逐渐接近合理空置率水平。根据房地产市场的自然周期，该房地产市场处于第()阶段。
A、一
B、二
C、三
D、四
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