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2017房地产估价师考试《经营与管理》考试试题及答案
房地产估价师《经营与管理》考试试题一：
1.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是( )。
A.18%
B.25%
C.30%
D.50%
2.服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为( )。
A.地区购物商场
B.居住区商场
C.邻里服务性商店
D.特色性商店
3.项目可行性报告的基本构成不包括( )。
A.封面
B.摘要
C.目录
D.建议书
4.关于契约型和公司型信托的比较，下列不正确的是( )。
A.资金属性不同
B.资金使用不同
C.管理经理不同
D.利益分配不同
5.房地产担保形式不包括( )。
A.抵押
B.保证
C.质押
D.协议
6.房地产开发项目财务评价报表包括( )。
A.财务报表
B.经营报表
C.辅助报表
D.基本报表
E.资金来源与运用表
7.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到( )等市场因素的影响。
A.销售收入
B.租金水平
C.运营成本
D.营业收入
E.出租率
8.以下可以作为质押品提供担保的有( )。
A.商标权
B.土地使用权
C.专利权
D.房屋使用权
E.企业使用权
9.房地产组合投资管理的主要工作包括( )。
A.制订并执行组合投资策略
B.设计和调整房地产资产的资本结构
C.进行资产的投资分析和运营状况分析
D.制订物业策略计划
E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
10.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。
A.消费者价格指数
B.商业零售价格指标数
C.上证价格指数
D.建安工程价格指数
E.同行业物业租金
答案：
1. A 【解析】：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。参见教材P320
2. B 【解析】：居住区商场：建筑规模一般在3000—10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。参见教材P342
3. D 【解析】：可行性研究报告的基本构成主要包括封面、摘要、目录、正文、附表、附图。参见教材P265
4. C 【解析】：管理经理相同都是股份有限公司，信托，协会。参见教材P307
5. D 【解析】：担保形式抵押、保证、质押。参考教材P316
6. CD 【解析】：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。参见教材P255
7. BCE 【解析】：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的.高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参考教材P296
8. AC 【解析】：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。参考教材P319
9. ABE 【解析】：进行资产的投资分析和运营状况分析、制订物业策略计划是房地产资产管理的主要工作。参见教材P324
10. AB 【解析】：在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参考教材P339
房地产估价师《经营与管理》考试试题二：
1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有( )。
A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B.自然寿命一般要比经济寿命短
C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D.房地产的经济寿命与使用性质无关 建设工程教育网整理
E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
2.房地产投资信托资金(REITs)可划分为( )。
A.权益型
B.抵押型
C.混合型
D.常规型
E.地区型
3.市场定位的方式有( )。
A.避强定位
B.重新定位
C.跟随定位
D.差异定位
E.对抗定位
4.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式( )。
A.从容不迫型
B.选择型
C.凶猛型
D.随机型
E.灵活型
5.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
A.自然特征
B.细分市场
C.人口密度的大小
D.该区域发展的类型和范围
E.竞争性项目的区域
6.可贷资金利率理论认为( )。
A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 .
B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
C.利率是由货币的供给与需求决定的
D.可贷资金的'需求函数是利率的递增函数
E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数
7.关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有( )。
A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B.利润总额=经营利润+营业外收支净额
C.税后利润=利润总额-所得税
D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税
E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
8.实物期权方法是现代期权定价理论在具有期权性质的实物资产定价中的应用。其中，在期权定价计算的过程中需要用到的变量( )。
A.标的资产的现值
B.资产的现金流
C.标的资产的波动率
D.风险下的收益率
E.价值漏损
9.房地产开发投资的静态盈利指标有( )。
A.成本利润率
B.资本金净利润率
C.投资利润率
D.资本金利润率
E.静态投资回收期
10.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是( )。
A.资金来源
B.资金成本
C.预期利润
D.机会成本
E.项目风险
答案：
1. BCD 【解析】：参考教材P5
2. ABC 【解析】：房地产投资信托资金(REITs)可划分为权益型，抵押型，混合型三种形式。参考教材P12
3. ABE 【解析】：参见教材P119
4. ABCD 【解析】：参见教材P122
5. ACDE 【解析】：参见教材P133
6. ABE 【解析】：参见教材P148
7. ABCD 【解析】：销售税金中不应含房产税和土地使用税。参见教材P168、169
8. ABCE 【解析】：参见教材P233
9. ACE 【解析】：参见教材P172
10. BE 【解析】：参见教材P173
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