房地产估价师考试《理论与方法》试题

　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

房地产估价师考试《理论与方法》试题

　　1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

　　A.33.3

　　B.12

　　C.20

　　D.60%

　　答案B

　　2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。

　　A.土地使用权

　　B.土地转让权

　　C.土地经营权

　　D.开发土地

　　答案D

　　3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

　　A.建筑面积

　　B.原容积率

　　C.土地总面积

　　D.增加后的容积率

　　答案B

　　4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。

　　A.新开发房地产项目

　　B.用于出售用途的房地产项目

　　C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

　　D.用于投资或再开发的房地产

　　答案C

　　5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。

　　A.都是价格，用货币来表示

　　B.都有波动，受供求因素的影响

　　C.都是按质论价

　　D.市场性质相同

　　答案ABD

　　6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。

　　A.所有权价格

　　B.抵押权价格

　　C.地役权价格

　　D.使用权价格

　　答案D

　　7. 房地产的供给曲线表示( )。

　　A.房地产的出售量与其价格之间的关系

　　B.房地产的出售量与购买者能力的关系

　　C.房地产的供给量与其价格之间的关系

　　D.房地产的供给量与购买者能力的关系

　　答案C

　　8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

　　A.40

　　B.45

　　C.48

　　D.50

　　答案C

　　9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。

　　A.高于

　　B.低于

　　C.等于

　　D.条件不足，无法确定

　　答案B

　　10.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元.100万元.120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。

　　A.992.06

　　B.983.10

　　C.1080

　　D.852

　　答案B

　　11.建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

　　A.2003年1月1日

　　B.2004年1月1日

　　C.2004年12月1日

　　D.2003年12月1日

　　答案D

　　12.通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( )。

　　A.写字楼

　　B.电影院

　　C.教学楼

　　D.停车场

　　答案ABD

　　13.某大厦总建筑面积10000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为( )。

　　A.2.4%

　　B.3.0%

　　C.3.8%

　　D.7.2%

　　答案C

　　14.某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　15.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。

　　A.同处于一个领域

　　B.同处在同一供求范围内的类似地区

　　C.同处于一个相对稳定定的环境

　　D.同处于公平竞争的地区

　　答案B

　　16.同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征

　　地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作“三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( )。

　　A.①③④⑤

　　B.①②④⑤

　　C.①②③⑤

　　D.①②③④⑤

　　答案D

　　17.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。

　　A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

　　B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

　　C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

　　D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

　　答案C

　　18.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

　　A.房地产的供给价格

　　B.房地产的需求价格

　　C.房地产的市场价格

　　D.房地产的均衡价格

　　答案D

　　19.某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%。估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为( )

　　A.1830.4

　　B.2176.88

　　C.2169.27

　　D.2285.71

　　答案B

　　20.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。

　　A.周围环境状况安宁程度

　　B.位置有利于原料和产品的运输

　　C.交通是否便捷及离市中心的远近

　　D.繁华程度临街状况

　　答案D

　　21、有关非专业估价，下列说法正确的是( )。

　　A、由取得相关资格的专业人员完成

　　B、是一种专业意见

　　C、具有社会公信力

　　D、不用承担法律责任

　　标准答案：d

　　22、有关专业估价下列说法不正确的是 ( )。

　　A、由取得相关资格的专业人员完成

　　B、任何人都可以做出

　　C、具有社会公信力

　　D、是一种专业意见

　　标准答案：b

　　23、房地产估价专指 ( )。

　　A、房地产价值进行评估

　　B、房屋工程质量评估

　　C、房屋使用功能评估

　　D、房屋完损等级评估

　　标准答案：a

　　24、房地产估价是评估房地产的 ( )。

　　A、价值

　　B、使用价值

　　C、交易价格

　　D、市场价格

　　标准答案：a

　　25、房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是( )。

　　A、咨询性或证据性的

　　B、鉴证性或参&中大网校&/考性的

　　C、鉴证性或证据性的

　　D、两种专业意见所承担的法律责任完全相同

　　标准答案：c

　　26、下列有关估价委托人描述正确的是( )。

　　A、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人;

　　B、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位;

　　C、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人;

　　D、向估价机构提出估价需求的单位或个人。

　　标准答案：a

　　27、房地产的基本存在形态在理论上只有( )。

　　A、土地、建筑物、房地

　　B、土地、建筑物;

　　C、建筑物、房地;

　　D、土地、建筑物、房地、权益。

　　标准答案：a

　　28、有关价值类型下列说法正确的是( )。

　　A、同一估价对象的价值并不是唯一的;

　　B、同一估价对象的价值是唯一的;

　　C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的;

　　D、ABC均不正确。

　　标准答案：a

　　29、本质上的非市场价值主要有以下4种，下列中不正确的是( )。

　　A、不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值;

　　B、在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值;

　　C、符合继续使用条件下的清算价值;

　　D、从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。

　　标准答案：c

　　30、关于估价假设，要要防止出现以下3种情况不包括( )。

　　A、滥用估价假设;

　　B、不明&中大网校&/确估价假设;

　　C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设;

　　D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。

　　标准答案：d

　　31、目前，我国土地使用权出让不正确的方式是( )。

　　A、招标

　　B、拍卖

　　C、挂牌和协议

　　D、自由买卖

　　标准答案：d

　　32、在我国招标出让土地使用权的出让人可以是( )。

　　A、市、县人民政府办公室

　　B、乡人民政府土地行政主管部门

　　C、市、县人民政府土地行政主管部

　　D、村委会

　　标准答案：c

　　33、在房地产抵押过程中，债务人或者第三人( )房地产的占有。

　　A、不转移

　　B、转移

　　C、暂不转移

　　D、暂时转移

　　标准答案：a

　　34、房地产作为财产抵押后，该房地产的价值( )所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　A、大于

　　B、小于

　　C、等于

　　D、小于或者等于

　　标准答案：a

　　35、实行房屋产权调换补&中大网校&偿方式的某拆迁房屋，经测算调换房屋的房地产市场价值为4500元/平方米，被拆迁房屋的房地产市场价值为3000元/平方米。下列最接近产权调换差价的是( ) 元/平方米。

　　A、7500

　　B、3750

　　C、1500

　　D、-1500

　　标准答案：c

　　二、多项选择题(共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　1.用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )修正。

　　A.交易过程

　　B.交易情况

　　C.交易日期

　　D.交易价格

　　答案BC

　　2.现行的土地权属证书有( )。

　　A.《国有土地所有证》

　　B.《国有土地使用证》

　　C.《集体土地所有证》

　　D.《土地他项权利证明书》

　　答案BCD

　　3.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有( )和( )之分。

　　A.指数平滑法

　　B.简单移动平均法

　　C.指数移动平均法

　　D.加权移动平均法

　　答案BD

　　4.《城市房屋拆迁管理条理》规定拆迁补偿的方式有( )。

　　A.货币补偿

　　B.房屋产权调换

　　C.实物补偿

　　D.等价补偿

　　答案AB

　　5.抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有( )。

　　A.制定最高限价或标准价格

　　B.政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格

　　C.征收房地产交易税或增值税

　　D.建立一套房地产交易管理制度

　　答案ABCD

　　6.房地产之所以有价格，前提条件是( )。

　　A.有效供给

　　B.有效需求

　　C.有用性

　　D.稀缺性

　　答案BCD

　　7.具体的长期趋势法主要有( )。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法和指数修匀法

　　答案ABCD

　　8.对于一宗房地产的'价格，通常由( )所构成。

　　A.土地取得成本

　　B.开发成本

　　C.销售税费.投资利息

　　D.管理费用

　　答案ABCD

　　9.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。

　　A.未来净收益的大小

　　B.获得净收益的可靠性

　　C.获得净收益期限的长短

　　D.获得净收益预期

　　答案ABC

　　10.估价作业上真实.客观.合理的价格是指( )。

　　A.估价师向买卖双方推荐的价格

　　B.交易双方均接受的价格

　　C.对交易双方来说经济上合理的价格

　　D.正常交易情况下形成的价格

　　答案CD

　　11.下列费用不用计入商品住宅价格的为( )。

　　A.非住宅小区级的公共建筑的建设费用

　　B.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

　　C.住宅小区内的公共设施

　　D.住宅小区的文化娱乐中心

　　答案AB

　　12.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。

　　A.充公权

　　B.管制权

　　C.征税权

　　D.征收权

　　答案ABCD

　　13、在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于( )。

　　A、房地产具有开发或者再开发的潜力

　　B、将预期远离作为理论依据

　　C、正确判断了房地产的最佳开发方式

　　D、正确量化了已经获得的收益和风险

　　E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值

　　标准答案：c,

　　14、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。

　　A、可接受性

　　B、保值增值性

　　C、现实社会需要程度

　　D、未来发展趋势

　　E、固定性

　　标准答案：a, c, d

　　15、收益性房地产的价值到底主要取决于( )。

　　A.已经获得净收益的大小

　　B.未来获得净收益的风险

　　C.未来获得净收益的大小

　　D.目前总收益的大小

　　E.未来获得净收益期限的长短

　　标准答案：b, c,

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

　　1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。 ( )

　　答案：错

　　解析：见教材。

　　2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期”。

　　3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 ( )

　　答案：错

　　解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。

　　5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。 ( )

　　答案：对

　　解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.951

　　7、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。 ( )

　　答案：错

　　解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显著差异时，就会存在不同的路线价。

　　8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。 ( )

　　答案：错

　　解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。

　　9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 ( )答案：对

　　解析：见教材。

　　12、 “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。 ( )

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 ( )

　　答案：错

　　解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。

　　14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )

　　答案：对

　　解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。

　　15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。( )

　　答案：错

　　解析：如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。

　　四、计算题(共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1. 评估某块城市规划确定的住宅用地

　　土地总面积为1500平方米

　　1、收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

　　2、可比实例的成交价格如下：

　　试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

　　解：

　　1、比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

　　2、交易情况修正系数为：

　　可比实例A=100/100

　　可比实例B=100/97

　　可比实例c=100/105

　　3、交易日期修正系数为：

　　可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

　　可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

　　可比实例C=1.033×1.038=1.072

　　4、房地产状况修正系数为：

　　可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

　　可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

　　可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

　　5、计算比准价格：

　　比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

　　比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

　　比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

　　6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：

　　估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

　　估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元

　　2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。

　　解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

　　2、计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元

　　3、计算年总费用：

　　(1)年折旧费=8000×(1-4%)/12 =640万元

　　(2)年经常费=100×12=1200万元

　　(3)年房产税=5569.2×12%=668.3万元

　　(4)营业税等=5569.2×6%=334.15万元

　　年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万

　　4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元

　　5、计算房地产价格

　　V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元

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