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2017房地产估价师考试《经营与管理》应试试题
应试试题一：
1.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。( )
A.最乐观预测值
B.最悲观预测值
C.最可能预测值
D.最不可能预测值
2.对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策
3.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是( )。
A.最高最佳使用原则
B.符合城市规划
C.利润最大化
D.开发项目所处区域的宏观经济条件
4.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是( )。
A.有限股份责任公司
B.股份有限公司
C.房地产投资信托
D.有限责任合伙企业
5.我国央行目前规定，( )不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行
B.工商银行
C.商业银行
D.农业银行
6.对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是( )。
A.物业管理
B.设施管理
C.资产管理
D.投资组合管理
7.对收益性物业而言，物业维修通常起源于( )。
A.租户对建筑物状况的抱怨
B.物业管理人员对建筑物的检查
C.业主对建筑物的检查
D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查
8.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是( )。
A.甲级写字楼
B.乙级写字楼
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼
9.写字楼承租时为每个办公室工作人员提供( )㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要( )㎡。
A.10～15，5～6
B.15～20，5～6
C.15～20，8～10
D.12～18，6～9
10.谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为( )㎡。
A.44
B.48
C.54
D.64
答案：
1. D 【解析】：参见教材P220
2. A 【解析】：投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议。参见教材P240
3. B 【解析】：房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P245
4. D 【解析】：有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金。参考教材P272
5. C 【解析】：我国央行目前的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。参见教材P288
6. A 【解析】：对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。参考教材P323
7. A 【解析】：物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨。参考教材P328
8. B 【解析】：乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P330
9. B 【解析】：一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡。参考教材P335
10. C 【解析】：根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。可出租面积=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。参见教材P336
应试试题二：
1.银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是( )。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
2.银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.3%，首期偿还额为2600元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额是( )元。
A.2843.86
B.2847.55
C.3102.62
D.3291.27
3.一新建写字楼的公开售价为26000元/㎡，开发商推出了以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金5000元/㎡，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说( )。
A.比售价优惠
B.不如售价优惠
C.与售价一样
D.难以判定是否给予了优惠
4.银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是( )元。
A.5142.74
B.5475.37
C.5163.96
D.7000.00
5.下列不属于清偿能力指标的是( )。
A.现金回报率
B.流动比率
C.速动比率
D.偿债备付率
6.某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会( )。
A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.都可能
7.某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。
A.45.05%
B.49.31%
C.58.86%
D.63.6%
8.开发投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的( )占开发项目总投资的比率。
A.年利润总额
B.项目投资的资本价值
C.总开发成本
D.总开发价值
9.张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
10.某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为( )。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7
答案：
1. A 【解析】：根据i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。参见教材P152
2. C 【解析】：第五年最后一个月，也就是第一个月后的第59个月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。参见教材P153
3. A 【解析】：将购房者作为投资者来看，每年收取净租金5000元/㎡，5年收清，投资收益率为8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是说，按题意条件，该新建写字楼实际价值应为19963.55元/㎡，开发商推出的以租代售方案对购买者来说比售价优惠。
参见教材P154
4. C 【解析】：根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月应还利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。偿还本金额=7000-1836.04=5163.96(元)。
参见教材P154
5. A 【解析】：参见教材P172
6. A 【解析】：房地产开发项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，那么该项目的财务净现值大于零。参见教材P175
7. B 【解析】：开发成本利润率=开发利润/项目总开发成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%。参见教材P181
8. A 【解析】：参见教材P191
9. D 【解析】：税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。每年的还本付息额用公式则税前现金回报率=(9-6.744)÷30=-7.52%。参见教材P193
10. D 【解析】：土地费用为固定成本，容积率平衡点=26000÷[(12000-4500)×2]=1.7。
参见教材P211
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