房地产估价师案例分析测试题

　　某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。

　　问题:

　　项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：

　　a、收集有关资料;

　　b、分解监理合同内容;

　　c、确定监理组织;

　　d、确定机构人员;

　　e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划;

　　f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。

　　你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?

　　答案:

　　① e不正确，设计阶段的监理规划不需要写。

　　② 因为业主没有委托设计监理，仅签订了施工阶段工程监理的合同。施工图纸质量把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。

　　③ f 不妥，不需要分阶段编写规划。

　　④ 因为监理规划是监理合同的细化，施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。

　　案例2：

　　某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )

　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

　　B.按建筑物耐用年限计算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　D.按建筑物已使用年限计算

　　(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )

　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

　　B.估价时点应设定为2004年3月1日

　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额

　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。

　　A.2800