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房地产估价师理论与方法单选测试题
单项选择题
1、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（ ）。
A.上升
B.下降
C.不变
D.无法确定
【正确答案】：A
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费
2、在房地产价格中，市场价格是（ ）。
A.稳定均衡价格
B.不稳定均衡价格
C.长期均衡价格
D.短期均衡价格
【正确答案】：D
【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。参见教材P95。
3、市场法的理论依据是房地产价格形成的（ ）。
A.预期原理
B.市场有效原理
C.替代原理
D.生产费用价值论
【正确答案】：C
【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。
4、房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。
A.地役权
B.土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
【正确答案】：D
5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（ ）元/㎡。
A.3868．92
B.4000．00
C.4072．54
D.4286．89
【正确答案】：C
【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元／㎡，所以正确答案是4000×（1＋0.3%）6＝4072.54，参见教材P194。
6、某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0．1、0．2、0．2、0．5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年得价格为（ ）元/平方米。
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
【正确答案】：B
【答案解析】：各年增减量分别为320、330、350、340
平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338
2010年价格=6810+338×5=8500
7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.2998
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P184～185。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。
首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%＝9万，余下30×（1－30%）＝21万在年末支付，房地产实际价格＝30×30%+30×70%/（1+6%）＝28.811万元
建筑面积单价＝28.811/111.11＝2593.018868元/平方米，选A。
8、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（ ）进行移动平均。
A.市场行情
B.周期长度
C.实际时间
D.变动程度
【正确答案】：B
【答案解析】：在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。参见教材P352。
9、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ） 元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
【正确答案】：C
【答案解析】：预测2003年的价格为：V6＝3100×1.051256＝4183.96（元/m2）参见教材P351。
10、某建筑物建成于1993年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2008年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（ ）年。
A.40
B.45
C.50
D.60
【正确答案】：C
【答案解析】：在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60－10＝50（年）。参见教材P310～311。
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