房地产估价师经营与管理精选训练
我们不要害怕失败，要有“屡败屡战”的精神，把失败当成通往成功的垫脚石，当你遭受失败越多时,你就会离成功越来越近。应届毕业生考试网小编为大家编辑整理了房地产估价师经营与管理精选训练，希望能够帮助到大家。
计算题
1、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：
1、该家庭能购买此房的最高总价是多少?
2、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?提供
3、如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?(8分)
2、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?
计算题
1、1、月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%
购买住房最高额=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93
2、月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15
按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47
则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元
3、若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n
34842.68×(1+0.75%)180=(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.75%)12n=1.7973
当n=7时，1.007584=1.8732当
n=6时，1.007572=1.7125
则n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年
2、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?
判断题
1、细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。()
2、在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。()
3、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。()
4、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。()
5、某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年;该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。()
6、可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。()
7、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。()
8、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。()
9、租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。()
10、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)，()
11、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。()
12、在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。()
13、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。()
14、路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。
15、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。()
判断题
1、√ 2、× 3、√ 4、√ 5、×
6、× 7、√ 8、√ 9、× 10、×
11、× 12、√ 13、× 14、√ 15、√
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