2017房地产估价师案例分析复习题

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2017房地产估价师案例分析复习题

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2017房地产估价师案例分析复习题

　　改错题

　　1.某公司有一工业厂房，建成于2002年6月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。

　　1.该厂房在2007年12月1日的市场价格。

　　(1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。

　　1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元

　　2)红线内市政费：取建安成本的10%。

　　120.25万元×10%=12.03万元

　　3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元

　　(2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。

　　132.28万元×7%=9.26万元

　　(3)不可预见费：取建安费用的3%。

　　132.28万元×3%=3.97万元

　　(4)开发成本合计：145.51万元。

　　2.建设期贷款利息：

　　估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则：

　　利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元

　　3.建设单位管理费：取建造成本的5%，则：

　　管理费=145.51万元×5%=7.28万元

　　4.开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则：

　　开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元

　　5.销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。

　　6.车间评估价格：

　　综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为：

　　X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X

　　X=178.35万元。

　　1.建安费用计算错误，应为700×1850=129.50万元

　　2.利息计算有错误，利息为145.51×7.29%×0.5=5.30万元

　　3.开发利润计算有错误，利润为145.51×5%=7.28万元

　　4.评估价格有错误，未考虑成新率，评估价格=0.9X=160.51万元

　　案例分析：

　　黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

　　标准答案：

　　这样确定估价结论不正确。因为：

　　1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

　　2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

　　案例分析二：

　　赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

　　1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;

　　2.赵某的购房发票;

　　3.商品房预售许可证复印件;

　　4.其他有关房地产市场资料。

　　请问：

　　1.上述资料用于抵押估价是否齐全?

　　2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?

　　3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

　　标准答案：

　　1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

　　2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

　　3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。