2017房地产估价师案例分析预测题

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2017房地产估价师案例分析预测题

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2017房地产估价师案例分析预测题

　　问答题

　　一、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。

　　请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

　　【正确答案】：1.现状房地产状况(实物、区位和权益)资料;

　　2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标);

　　3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金：售价水平)(或经营期的现金流)资料;

　　4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用);

　　5.相关税费：

　　6.贷款利率;

　　7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平;

　　8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用;

　　9.市政配套费用和土地开发费用;

　　10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准。

　　注：多答合理的可给分。

　　二、房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么?

　　【正确答案】：存贷款比率=(固定资产投资贷款+流动资金贷款)/企业存款×100%。

　　三、房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?

　　【正确答案】：房地产投资项目可行性研究报告应包括以下内容：

　　1.项目总论;2.项目概况;3.项目投资环境分析;4.项目区域环境分析;5.房地产市场分析;6.项目市场定位;7.项目规划与建筑方案;8.项目开发建设进度安排;9.投资估算与资金筹措;10.项目经济效益分析;11.项目风险分析;12.项目社会效益和影响分析;13.项目可行性研究结论与建议。

　　四、张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

　　1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

　　2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

　　3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

　　【正确答案】：1.应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。

　　2.显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。

　　3.该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。

　　案例分析一：

　　某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价(　)

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径(　)。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为(　)。

　　A.该两幢房屋的抵押评估价格之和

　　B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　)。

　　A.该两幢房屋的非正常市场价值

　　B.该两幢房屋的重新购建价格

　　C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

　　D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值

　　标准答案：A,D,B,C

　　解析：

　　1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。

　　2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。考试用书

　　3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

　　4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。

　　案例分析二：

　　某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

　　1.能否翻建的最终批准权在(　)。

　　A.政府房地产管理部门

　　B.政府规划管理部门

　　C.政府土地管理部门

　　D.上级总公司

　　2.评估时依据的建筑面积应为(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三个面积都不行

　　3.该公司委托评估应选择(　)。

　　A.房地产管理部门