2017房地产估价师理论与方法考前模拟题
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多项选择题
1、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括( )。
A.有形的实体
B.土地的形状
C.建筑结构
D.立体空间
E.建筑物的外观
2、建筑物的所有权可以分为( )。
A.区分共有
B.区分所有
C.公有
D.独有
E.共有
3、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( )。
A.按份共有
B.按权共有
C.共同共有
D.共享共有
E.共用共有
4、下列房地产权利的种类中，属于物权的有( )。
A.所有权
B.建设用地使用权
C.地役权
D.抵押权
E.租赁权
5、下列属于一宗房地产的位置因素的是( )。
A.方位
B.坐落
C.楼层
D.临街状况
E.交通条件
6、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有( )。【2011年真题】
A.对房地产本身进行投资改良
B.房地产需求增加导致其稀缺性增加
C.通货膨胀
D.外部经济性
E.建造成本提高
7、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A.给水
B.排水
C.电力
D.通信
E.热力
8、按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。
A.现房
B.销售
C.出租
D.自用
E.自营
9、下列是收益性房地产的有( )。
A.农地
B.写字楼
C.写字楼
D.仓库
E.未开发的土地
10、房地产按开发程度来划分，可以分为( )。
A.自由的房地产
B.生地
C.毛地
D.熟地
E.现房
多项选择题
1、ABCE
解析：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
2、BDE
解析：房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。
3、AC
解析：共有又有按份共有和共同共有。
4、ABCD
解析：
5、ABCD
解析：E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。
6、BD
解析：通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。
7、ABCD
解析：基础知识：三通一平：路通、水通、电通和场地平整;五通一平：具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整;七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。
8、BCDE
解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。
9、ABCD
解析：收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。
10、BCDE
解析：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房
11.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。(2007年试题)
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
答案：B
12.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
答案：D
解析：房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
13.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。(2005年试题)
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
答案：C
解析：回顾性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为估价时点(过去)时的状况。
14.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( )。(2004年试题)
A.估价时点为未来，估价对象为未来状况
B.估价时点与房地产状况均为现在
C.估价时点为现在，估价对象为未来状况
D.估价时点为现在，估价对象为过去状况
答案：C
解析：根据估价时点原则。
15.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。(2003年试题)
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
答案：A
解析：这是最佳最高原则的体现。
16.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。
A.合法原则B.最高最佳使用原则
C.替代原则
D.公平原则
答案：C
解析：替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
17.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。(2003年试题)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
答案：A
解析：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。
18.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。(2002年试题)
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
答案：D
解析：这道题大家一定要审清题，当现状房地产的价值“小于”新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，2003年试题同样有类似的题目，但2003年题干中是“大于”，一字之差题意相反。如果当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额应考虑重新利用。
19.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地
答案：D
解析：在合法的前提下采用最高最佳原则估价。
20.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。(2001年试题)
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
答案：C
解析：合法原则主要是针对估价对象的。
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