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房地产估价师《经营与管理》高效复习题
为了成功地生活，少年人必须学习自立，铲除埋伏各处的障碍，在家庭要教养他，使他具有为人所认可的独立人格。应届毕业生考试网小编为大家编辑整理了房地产估价师《经营与管理》高效复习题，希望能够帮助到大家备考。
1、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过( )确定是否进行投资。
A.等待投资型期权估价
B.放弃型期权估价
C.成长型期权估价
D.柔性期权估价
【正确答案】：C
2、( )资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基础
C.原始
D.二手
【正确答案】：D
【答案解析】：二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
3、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。
A.有效市场>渗透市场>服务市场
B.服务市场>有效市场>渗透市场
C.有效市场>服务市场>渗透市场
D.服务市场>渗透市场>有效市场
【正确答案】：C
【答案解析】：市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。
4、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
【正确答案】：A
5、土地储备实行( )管理。
A.计划
B.年度
C.整体
D.分阶段
【正确答案】：A
【答案解析】：土地储备实行计划管理。
6、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的( )以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
【正确答案】：B
【答案解析】：一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
7、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是( )。
A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
【正确答案】：B
【答案解析】：房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。
8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是( )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
【正确答案】：A
【答案解析】：(65/125)×100%=52%。
9、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1%
D.23.1%
【正确答案】：C
【答案解析】：当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。
10、进度计划管理通常采用网络图和( )。
A.资源配置图
B.直方图
C.横道图
D.控制图
【正确答案】：C
【答案解析】：进度计划管理通常采用网络图和横道图。
11、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。
A.7019.53
B.7972.33
C.8524.15
D.8587.65
【正确答案】：B
【答案解析】：先计算第9年初(即第8年末)按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式
可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。
12、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于( )。
A.时间风险
B.持有期风险
C.通货膨胀风险
D.周期风险
【正确答案】：A
13、某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是( )万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
【正确答案】：A
【答案解析】：房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500(万平方米)。
14、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。
A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标
C.最大费用
D.最大利润
【正确答案】：B
【答案解析】：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
15、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是( )。
A.集体土地中的宅基地
B.依法收回的国有土地
C.依法收购的土地
D.依法行使优先购买权取得的土地
【正确答案】：A
【答案解析】：土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。
16、某物业当前的市场售价为10000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为( )元/㎡。
知识点：复利计算
A.896.48
B.965.60
C.934.50
D.997.06
【正确答案】：B
【答案解析】：运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A=965.60(元/㎡)
17、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为( )万元。
A.2677.5
B.3680.60
C.4003.50
D.5356.80
【正确答案】：A
【答案解析】：项目净现值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(万元)
18、开发项目全部投资的内部收益率表明了( )。
A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比
【正确答案】：A
【答案解析】：如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此内部收益率是可以接受的贷款的最高利率。
19、把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和( )都不仅相同。
A.周期
B.时间长度
C.发生时点
D.现金流量
【正确答案】：C
【答案解析】：把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不仅相同。
20、国外通常将写字楼分为( )等级。
A.2
B.3
C.4
D.5
【正确答案】：B
【答案解析】：国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
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