2017年房地产估价师《经营与管理》复习题
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2017房地产估价师《经营与管理》复习题
(2008年真题)某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，
其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值(12分)(2006年试题)
1.造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.目标定价法
D.认知价值定价法
2.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.大量定制
D.市场集中化
3.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的`是( )。
A.生活方式
B.受教育程度
C.购买动机
D.自我形象
4.某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
A.28.62
B.35.57
C.41.56
D.48.24
5.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。
A.小于5年
B.在4～5年之间
C.在5～6年之间
D.在3～4年之间
2017房地产估价师《经营与管理》复习题
1.影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是( )。
A、未来经营费用的风险
B、系统风险
C、持有期风险
D、非系统风险
2.房地产开发项目自建造完成之日起至物业的`运营成本超过其产生的收益之时称为( )。
A、全寿命
B、使用寿命
C、自然寿命
D、经济寿命
3.A=Pi+式中( )是投资者投入资本P后收获得的投资回报。
A、Pi
B、
C、A
D、P
4.已知某笔贷款年名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款是按( )计息一次来计算的。
A、半年
B、季度
C、两个月
D、月
5.单利计息与复利计息的区别在于( )。
A、是否考虑资金的时间价值
B、是否考虑本金的时间价值
C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、采用名义利率还是实际利率
6.某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为( )。
A、建设成本
B、经营成本
C、开发过程中的成本支出
D、含建设成本和经营成本
7.居住建筑面积与居住建筑用地面积之比称为( )。
A、居住建筑密度
B、居住建筑面积密度
C、居住面积密度
D、建筑密度
8.某小区占地总面积2.4公顷，规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋(每栋6层，每层建筑面积均为600平方米)住宅楼和配套及公建用房(建筑面积为1200平方米)，该小区的容积率为( )。
A、1.25
B、1.44
C、1.50
D、0.24
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