2016房地产估价师《制度与政策》真题及答案（部分）

相关推荐

　　2016房地产估价师考试已经结束，考后大家都在关心真题的答案，为方便大家估测自己的成绩，百分网小编为大家带来一份《制度与政策》的真题及答案(部分)，希望能对大家有帮助，更多内容欢迎关注应届毕业生网!

2016房地产估价师《制度与政策》真题及答案（部分）

　　单项选择题

　　14反映企业营运能力的财务分析指标有( )。

　　A流动比率

　　B应收账款周转率

　　C资产报酬率

　　D存货周转天数

　　E资产负债率

　　【答案】BD

　　【解析】本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数参见教材P363.

　　15关于房地产拍卖标的说法，错误的有( )。

　　A抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖

　　B处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物

　　C未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖

　　D 以划拨方式职得的国有土地使用权可直接进行拍卖

　　E城乡镇人民砖府批准的集体土地上房屋可进行拍卖

　　【答案】BD

　　【解析】本题考查的是房地产拍卖的条件。权利人对房地产的处分权受到限制的房地产不得拍卖，以划拨方式职得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金，可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。参见教材P416。

　　判断题

　　1国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是土地所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。参见教材P11。

　　2职得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，固不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P33.

　　3国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：(1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的，

　　(2)国有企业改组为股份合作制的，(3)国有企业租赁经营的，(4)非国有企业兼并国有企业

　　的。参见教材P36.

　　4国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。参见教材P49。

　　5国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材P44.

　　6建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民砖府城乡划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见教材p60。

　　7城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是城乡规划控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。参见教材p64。

　　8只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量下台格的，购房人有权退房。参见教材P94.

　　9.以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材p96。

　　10.房地产转让的实质是房地产权属发生转移。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。参见教材P105。

　　11商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。参见教材P115.

　　12人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖的保留价。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，未作评估的，保留价自人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。参见教材P127。

　　到建设工程教育网论坛(bbS lianshe99 .oml与大家讨论

　　13地役权设立未经登记，不得对抗善意第三人。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是不动产登记的类型。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构自请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。参见教材P135.

　　到建设工程教盲网论坛(bbS lianshe99 .oml与大家讨论

　　14不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P136。

　　到建设工程教育网论坛(bbS lianshe99 .om~大家讨论

　　15房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。参见教材P145。

　　到建设工程教育网论坛(bbSllanShe99 .om~大家讨论

　　16目前，房地产估价师执业资格为国家准入娄执业资格。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，职得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。参见教材P103.

　　到建设工程教育网论坛(bbSllanShe99 .om~大家讨论

　　17科研院所从事房地产研究的人员职得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产机构，并向建设主管部门提出注册申请。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是注册房地产估价师管理办法。大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。参见教材P295.

　　到建设工程教育网论坛(bbSllanShe99 .om~大家讨论

　　18目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡建设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。

　　l惶谩工程教育网论坛(bbSllanShe99 .om~大家讨论

　　19物业服务用房属于物业服务企业所有。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。参见教材P192。

　　l惶谩工程教育网论坛(bbSllanShe99 .om~大家讨论

　　20.产权未确定的房屋可以不缴纳房产税。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房产税-纳税人。产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。参见教材

　　P205。

　　21房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是土地增值税-征税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。参见教材P212。

　　22夫妻之间的房屋权属转移，免征契税。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是契税-其他有关具体规定。在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。参见教材P218.

　　23印花税采用比例税率。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。参见教材P225。

　　24个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。参见教材P229.

　　25国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是城乡规划的实施。规划条件未纳人国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。参见教材P271.

　　26汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是辅射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。参见教材P54。

　　27材料的密度是指材料单位体积的质量。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。参见教材P101。

　　28定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与工程实体项目进行分离。参见教材P142.

　　29房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产测绘的内涵。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。参见教材P154。

　　30洛伦菠曲线越是靠近四边均100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦菠曲线越是靠近四边均100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均，而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。参见教材P201。

更多房地产估价师相关试题推荐：

1.2016房地产估价师《制度与政策》真题及答案（部分）

2.2016房地产估价师《理论与方法》考试真题练习

3.2016房地产估价师考试经管与管理仿真题

4.2016房地产估价师考试制度与政策仿真题

5.2016房地产估价师考试经管与管理全真题

6.2016房地产估价师考试理论与方法全真题

7.2016年房地产估价师《经营与管理》备考试题

8.2016房地产估价师《经营与管理》单选题题库

9.房地产估价师《制度与政策》习题与答案2016

10.2016房地产估价师《经营与管理》试题与答案

　　31当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是总需求与总供给。当资源还得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。参见教材P208.

　　32当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正杠杆效用。( )

　　【答案】x

　　【解析】本题考查的是WACC分析。出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。参见教材P260.

　　33投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于情券大干股票，收益一般小于股票大干情券。

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大干债券投资。投资基金的收益一般小于股票投瓷而大干债券。参见教材P282.

　　34保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是保险的概念。保险是集合同娄危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。参见教材P287.

　　35甲公司为乙工程担保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的陈外责任，包括固设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或矫正这些确点错误所支付的费用参见教材P305

　　36定基发展速度加上1(或1 00%)等于定基增长速度。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1(或 l00%)等于定基发展速度。参见教材P320.

　　37企业为了调节利润故意多记或少记”待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。( )

　　【答案】x

　　【解析】本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。参见教材P348。

　　39英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。( )

　　【答案】x

　　【解析】本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。参见教材P398.

　　40委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是瑕疵请求规则。所谓拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。参见教材P404.

　　综合分析题

　　(一)

　　某房地产开发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年12月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业职得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院自请实现抵押权。

　　1该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为( )。

　　A预告

　　B抵押

　　C在建工程抵押

　　D抵押权预告

　　【答案】AC

　　【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。参见教材P136

　　2刘某应缴纳的契税为( )元。

　　A 9000

　　B13 500

　　C 27 000

　　D 45 000

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是契税。无房的刘某购房90乎方米以下契税按照1%计算。参见教材P21 7。

　　3该企业出租给丙商场应缴纳的税为( )。

　　A契税

　　B所得税

　　C印花税

　　D土地增值税

　　【答案】BC

　　【解析】本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。参见教材P225。

　　4关于该企业出租商业用房的说法，正确的是( )。

　　A应当向房产管理部门申请登记备案

　　B应当经甲、乙银行同意

　　C该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权

　　D该租赁关系不受抵押权影响

　　【答案】AC

　　【解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用谴、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。参见教材P119.

　　5关于法院处置抵押物时优先保护的说法，正确的为( )。

　　A应当首先保护购房人刘某的权益 B甲银行抵押在先，优先受偿

　　C乙银行办理了登记，应当优先受偿 D甲、乙银行按贷款比例受偿

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿，(二)抵押权己登记的先于未登记的受偿，(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P127.

　　(二)

　　甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程201 5年3月30日的市场价格2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。

　　6乙银行确定抵押货款额度，就以( )万元作为参考依据。

　　A 1400

　　B1600

　　C1800

　　D2000

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。参见教材P125。

　　7该在建工程抵押估价，原则上应由( )委托。

　　A甲企业

　　B乙银行

　　C甲企业和乙银行共同

　　D甲企业和乙银行协商

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押估价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。参见教材P125。

　　8上述评估报告使用期限一般不超过( )。

　　A2015年9月29日

　　B 2015年1 0月29日

　　C 2016年3月29日

　　D 2016年4月29日

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。

　　9.乙银行实现抵押权的方式为( )

　　A与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖

　　B抵押物直接归乙银行所有

　　C请求法院依法拍卖、变卖抵押物

　　D直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖

　　【答案】AC

　　【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。参见教材P127。

更多房地产估价师相关试题推荐：

1.2016房地产估价师《制度与政策》真题及答案（部分）

2.2016房地产估价师《理论与方法》考试真题练习

3.2016房地产估价师考试经管与管理仿真题

4.2016房地产估价师考试制度与政策仿真题

5.2016房地产估价师考试经管与管理全真题

6.2016房地产估价师考试理论与方法全真题

7.2016年房地产估价师《经营与管理》备考试题

8.2016房地产估价师《经营与管理》单选题题库

9.房地产估价师《制度与政策》习题与答案2016

10.2016房地产估价师《经营与管理》试题与答案

【房地产估价师《制度与政策》真题及答案部分】相关文章：