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房地产估价师《制度与政策》多选试题与答案2016
多项选择题
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括( )三种形式。
A.房地产转让
B.房地产抵押
C.房屋租赁
D.房地产权属
E.房地产经营
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即( )。
A.土地有偿有期限使用制度
B.房地产价格申报制度
C.房地产价格评估制度
D.房地产价格评估人员资格认证制度
E.住宅专项维修资金制度
3.房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以( )为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A.各类房屋的抵押价格
B.各类房屋的租赁价格
C.各类房屋的重置价格
D.基准地价
E.标定地价
4.房地产转让是指房地产权利人通过( )或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
A.买卖
B.出租
C.抵押
D.质押
E.赠与
5.下列情形中，属于房地产有偿转让的有( )。(2003年试题)
A.房地产买卖
B.房地产入股
C.房地产继承
D.房地产抵债
E.房地产赠与
6.以下对房地产赠与的理解正确的是( )。
A.是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
B.属于双务行为
C.即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务
D.属于单务行为
E.其受让人不需承担任何义务
7.根据转让的对象房地产转让可分为( )。
A.有偿
B.无偿
C.地面上有建筑物的转让
D.地面上无建筑物的转让
E.出让方式取得的土地使用权转让
8.房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方( )关系的协议。
A.抵押
B.租赁
C.权利
D.义务
E.赠与
9.下列关于房地产转让，表述正确的是( )。
A.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格
B.房地产转让时应当签订书面转让合同
C.以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限
D.划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金
E.按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续
10.《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即( )。
A.需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B.需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不须缴纳土地出让金
C.不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
D.改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
E.不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金
11.下列属于商品房预售条件的有( )。
A.取得土地使用权证书
B.持有建设工程规划许可证和施工许可证
C.按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
E.取得《商品房预售许可证》
12.下列关于商品房销售的说法正确的是( )。
A.商品住宅必须按套销售
B.商品住宅不得分割拆零销售
C.商品住宅不必按套销售
D.商品住宅可以分割拆零销售
E.商品住宅在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式
13.房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。
A.分期付款
B.预售商品房
C.销售商品房
D.返本销售
E.变相返本销售
14.商品房的建筑面积由( )组成。
A.套内建筑面积
B.套外建筑面积
C.套内使用面积
D.套外使用面积
E.分摊的共有建筑面积
15.商品房销售计价方式包括( )。
A.按均摊建筑面积计价
B.按套内使用面积计价
C.按建筑面积计价
D.按套(单元)计价
E.按套内建筑面积计价
16.下列有关商品房买卖合同的内容，表述正确的是( )。
A.2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》
B.根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款
C.根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房
D.当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定
E.商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计
17.房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是( )。
A.买受人无权退房
B.买受人有权退房
C.买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同
D.买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任
E.买受人退房的，由规划部门承担违约责任
18.合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是( )。
A.面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足
B.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
C.绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人
D.绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人
E.绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
19.合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是( )。
A.面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足
B.面积误差比在5%以内(含5%)的房价款由买受人补足
C.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
D.超出3%部分的房价款由买受人补足，产权归买受人
E.超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人
20.按房屋所有权的性质将房屋租赁分为( )。
A.公有房屋的租赁
B.私有房屋的租赁
C.住宅用房的租赁
D.非住宅用房的租赁
E.公共房屋的租赁
21.( )是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。
A.当事人姓名或者名称及住所
B.租赁期限
C.租赁用途
D.租金及交付方式
E.房屋的修缮责任
22.下列房屋属于不得出租的情形的有( )。
A.依法取得《房屋所有权证》的
B.司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的
C.共有房屋，取得共有人同意的
D.不符合安全标准的
E.属于违章建筑的
23.下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有( )。
A.租赁合同到期，合同自行终止
B.符合法律规定可以解除合同条款的
C.符合合同约定可以解除合同条款的
D.承租人利用承租的房屋从事非法活动的
E.因不可抗力致使合同不能继续履行的
24.( )租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A.签订
B.变更
C.终止
D.执行
E.遵守
25.下列关于房屋转租，表述正确的是( )。
A.是指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为
B.转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明
C.承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意
D.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
E.转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
26.房屋租金可分为( )。
A.公定租金
B.廉租租金
C.市场租金
D.成本租金
E.商品租金
27.抵押权人包括( )。
A.接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民
B.接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人
C.接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织
D.将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
E.将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
28.下列房地产不得设定抵押权的有( )。
A.权属没有争议的房地产
B.学校用于教学的房地产
C.列入文物保护的建筑物
D.已依法公告列入拆迁范围的房地产
E.被依法查封的房地产
29.《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有( )。
A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
参考答案
1.【正确答案】：ABC
【答案解析】：参见教材P108，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
2.【正确答案】：BCD
【答案解析】：参见教材P108，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
3.【正确答案】：CDE
【答案解析】：参见教材P109，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
4.【正确答案】：AE
【答案解析】：参见教材P110，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
5.【正确答案】：ABD
【答案解析】：参见教材P111，房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。
6.【正确答案】：ADE
【答案解析】：参见教材P111，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。所以BC选项不正确。
7.【正确答案】：CD
【答案解析】：参见教材P111，根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让。
8.【正确答案】：CD
【答案解析】：参见教材P113，房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。
9.【正确答案】：ABE
【答案解析】：参见教材P113～114，以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金。所以CD选项不正确。
10.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P114，《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。
11.【正确答案】：ABDE
【答案解析】：
正确答案：ABDE
答案解析：参见教材P115，商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
12.【正确答案】：AB
【答案解析】：参见教材P117，商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
13.【正确答案】：DE
【答案解析】：参见教材P117，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
14.【正确答案】：AE
【答案解析】：参见教材P118，商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
15.【正确答案】：CDE
【答案解析】：参见教材P118，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。
16.【正确答案】：ACDE
【答案解析】：参见教材P118～119，根据商品房买卖合同，合同未作约定的，凡是面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。所以B选项不正确。
17.【正确答案】：BD
【答案解析】：参见教材P119，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
18.【正确答案】：BE
【答案解析】：参见教材P119，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
19.【正确答案】：AE
【答案解析】：参见教材P119，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
20.【正确答案】：AB
【答案解析】：参见教材P120，按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。
21.【正确答案】：BCDE
【答案解析】：参见教材P121，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的必备条款。
22.【正确答案】：BDE
【答案解析】：参见教材P121，未依法取得《房屋所有权证》的;共有房屋未取得共有人同意的，属于不得出租的情形。
23.【正确答案】：ABCE
【答案解析】：参见教材P122，承租人利用承租的房屋从事非法活动的，属于房屋租赁合同人为终止的情形。
24.【正确答案】：ABC
【答案解析】：参见教材P123，签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
25.【正确答案】：BCDE
【答案解析】：参见教材P124，房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。所以A选项不正确。
26.【正确答案】：CDE
【答案解析】：参见教材P124，房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。
27.【正确答案】：ABC
【答案解析】：参见教材P125，抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
28.【正确答案】：BCDE
【答案解析】：参见教材P126，权属有争议的房地产不得设定抵押权。
29.【正确答案】：ACE
【答案解析】：参见教材P133，依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产。
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