2016房地产估价师《制度与政策》基础试题及答案

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　　一、单项选择题

2016房地产估价师《制度与政策》基础试题及答案

　　1.房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以(　)作为缴纳税费的依据。

　　A.出租价格

　　B.抵押价格

　　C.成交价格

　　D.评估价格

　　2.原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定："房地产转让当事人在房地产转让合同签订后(　)日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

　　A.30

　　B.60

　　C.90

　　D.120

　　3.未取得(　)的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

　　A.《房地产估价师执业资格证书》

　　B.《房地产估价师注册证》

　　C.《房地产估价师继续教育证书》

　　D.《营业执照》

　　4.下列关于房地产转让，表述错误的是(　)。

　　A.因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让;因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让

　　B.房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为

　　C.房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移

　　D.凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记

　　5.房地产买卖(　)。

　　A.是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为

　　B.是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为

　　C.属于单务行为

　　D.其受让人不需承担任何义务

　　6.房地产转让的分类中，根据(　)将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。

　　A.土地使用权的获得方式

　　B.转让的对象

　　C.转让的方式

　　D.转让的时间

　　7.房地产转让的实质是(　)。

　　A.未发生房地产权利人转移

　　B.房地产权利人发生转移

　　C.未发生房地产权属转移

　　D.房地产权属发生转移

　　8.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和(　)的同意。

　　A.市、县人民政府

　　B.市、县人民政府城市规划行政主管部门

　　C.市、县人民政府城市建设行政主管部门

　　D.市、县人民政府城市房产行政主管部门

　　9.土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有(　)年。

　　A.20

　　B.42

　　C.50

　　D.70

　　10.经济适用住房的土地使用权全部是(　)供给。

　　A.招标出让

　　B.拍卖出让

　　C.挂牌出让

　　D.划拨

　　11.房地产开发企业取得(　)方能预售商品房。

　　A.《商品房预售许可证》

　　B.《商品房开发许可证》

　　C.《商品房经营许可证》

　　D.《商品房销售许可证》

　　12.A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到(　)万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。

　　A.300

　　B.600

　　C.750

　　D.1500

　　13.商品房预售人应当在签约之日起(　)日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　A.30

　　B.45

　　C.60

　　D.90

　　14.国务院决定，禁止(　)。

　　A.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让

　　B.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租

　　C.商品房预购人购买未竣工的预售商品房

　　D.商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房

　　15.中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和(　)。

　　A.商品房销售广告书

　　B.商品房销售协议书

　　C.商品房销售意向书

　　D.商品房销售委托书

　　16.下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是(　)。

　　A.房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同

　　B.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定

　　C.按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积

　　D.面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比

　　17.商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为(　)。

　　A.独立产权

　　B.单独产权

　　C.共有产权

　　D.双方产权

　　18.按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间内未做出书面答复的，(　)。

　　A.视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更

　　B.视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

　　C.视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

　　D.视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

　　19.按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起(　)日内做出是否退房的书面答复。

　　A.15

　　B.30

　　C.45

　　D.60

　　20.某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104㎡，合同约定的建筑面积为100㎡。该商品房的成交价格为(　)元。

　　A.500000

　　B.515000

　　C.520000

　　D.530000

　　21.经批准，A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行了变更。按规定，A房地产开发企业应当在变更确立之日起(　)日内，书面通知买受人。

　　A.10

　　B.15

　　C.30

　　D.60

　　22.误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权(　)。

　　A.退房

　　B.换房

　　C.买房

　　D.卖房

　　23.误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在(　)的，据实结算房价款。

　　A.1%以内(含1%)

　　B.2%以内(含2%)

　　C.3%以内(含3%)

　　D.5%以内(含5%)

　　24.李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95㎡。其面积误差比为(　)。

　　A.-3%

　　B.3%

　　C.-5%

　　D.5%

　　25.某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑　面积97㎡.该商品房的成交价格是(　)。

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元

　　D.400000元

　　26.面积误差比的计算公式为(　)。

　　A.面积误差比=[(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积]×100%

　　B.面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积]×100%

　　C.面积误差比=[(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积]×100%

　　D.面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%

　　27.下列有关房屋租赁的有关政策，说法不正确的是(　)。

　　A.公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件

　　B.私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明

　　C.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人可以不继续履行原租赁合同

　　D.共有房屋出租时，在同等条件下其他共有人有优先承租权

　　28.下列关于房屋租赁期限，表述错误的是(　)。

　　A.房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效

　　B.租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年

　　C.承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意

　　D.出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意

　　29.《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过(　)年。

　　A.10

　　B.20

　　C.25

　　D.30

　　30.下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是(　)。

　　A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

　　B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

　　C.承租人经出租人同意可以将承租房屋转租并获得收益

　　D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

　　31.公有住宅用房无正当理由闲置(　)个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

　　A.1

　　B.3

　　C.5

　　D.6

　　32.按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后(　)日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

　　A.30

　　B.45

　　C.60

　　D.90

　　33.承租人经(　)同意，可以依法将承租房屋转租。

　　A.政府

　　B.政府职能部门

　　C.出租人

　　D.中介人

　　34.下列关于房屋转租，表述不正确的是(　)。

　　A.出租人可以从转租中获得收益

　　B.在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人

　　C.房屋转租应当订立转租合同

　　D.转租合同不用办理登记备案手续

　　35.(　)是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

　　A.房屋出租

　　B.房屋转租

　　C.房屋承租

　　D.房屋租赁

　　36.下列不属于在建工程抵押特点的是(　)。

　　A.目的是取得在建工程继续建造资金的贷款

　　B.以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保

　　C.以转移占有的方式抵押给贷款银行

　　D.以不转移占有的方式抵押给贷款银行

　　37.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以(　)的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

　　A.不转移占有

　　B.转移占有

　　C.转移房屋所有权

　　D.转移土地使用权

　　38.以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以(　)方式取得的。

　　A.划拨

　　B.出让

　　C.出租

　　D.抵押

　　39.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由(　)负担。

　　A.抵押权人

　　B.抵押人

　　C.中介公司

　　D.保险公司

　　40.以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经(　)通过，但企业章程另有约定的除外。

　　A.工会

　　B.职工(代表)大会

　　C.董事会或者股东大会

　　D.监事会或者股东大会

　　参考答案

　　1.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P109，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

　　2.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P109，原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定："房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

　　3.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P110，未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

　　4.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P110，因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，属于房地产转让。所以A选项不正确。

　　【该题针对“房地产转让概述”知识

　　5.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P111，房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。

　　【该题针对“房地产转让概述”知识

　　6.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P111，根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。

　　【该题针对“房地产转让概述”知识

　　7.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P111，房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

　　【该题针对“房地产转让概述”知识

　　8.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P113，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

　　【该题针对“以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让”知识

　　9.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P113，根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年-28年=42年。

　　【该题针对“以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让”知识

　　10.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P114，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。

　　【该题针对“已购公有住房和经济适用房上市的有关规定”知识

　　11.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P115，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　【该题针对“商品房预售许可”知识

　　12.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P115，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。3000万元×25%=750万元。

　　【该题针对“商品房预售的条件”知识

　　13.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P116，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　【该题针对“商品房预售合同登记备案”知识

　　14.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P116，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。

　　【该题针对“商品房预售合同登记备案”知识

　　15.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P117，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　【该题针对“商品房销售代理”知识

　　16.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P118，商品房销售按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。所以C选项不正确。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　17.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P118，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　18.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　19.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P119，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　20.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(104-100)/100×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积100㎡×103%×5000=515000元。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　21.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P119，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　22.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P119，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　23.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　24.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(95-100)/ 100=-5%。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　25.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(100-97)/97×100%=3.09%.根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　26.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%。