2016年房地产估价师《经营与管理》模拟试题
1、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450 m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是( )万m2。
A、450
B、475
C、490
D、500
2、在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )。
A、未来值
B、终值
C、时值
D、现实值
3、承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月
B、一个月
C、一个半月
D、两个月
4、从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。( )
A、对
B、错
5、对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。( )
A、对
B、错
6、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。
A、风险因素
B、资本化率
C、通货膨胀率
D、投资利润率
7、在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。( )
A、对
B、错
8、下列有关利润的含义说法不正确的一项为( )。
A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润
B、房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利
C、盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配
D、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次
9、通货膨胀风险会( )房地产投资的实际收益率。
A、提高
B、降低
C、无影响
D、以上答案均不准确
10、收益性物业的经营费用包括( )等。
A、人员工资
B、办公费用
C、抵押贷款还本付息
D、保险费、房管税
11、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000 万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，( )投资风险更大。
A、物业甲
B、物业乙
C、一样大
D、无法判断
12、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。( )
A、对
B、错
13、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，( )又是中央政府财政收入的一个重要来源。
A、农业经济税收
B、工业生产带来的利润
C、商业经济经营带来的巨大财富
D、与房地产有关的收入
14、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是( )。
A、在固定的预期收益率下使风险最低
B、使收益率最高
C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化
D、减少投资
15、( )是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A、房地产泡沫
B、房地产市场中的过度开发
C、房地产适度经营
D、房地产过剩
16、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的( )。
A、前期工作
B、初期工作
C、前提工作
D、项目可行性研究
17、( )，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
A、商品市场
B、生产要素市场
C、服务市场
D、潜在市场
18、按固定资产的使用构成，投资可以分为( )。
A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用
B、基本建设和房地产开发投资
C、土地投资和房屋投资
D、国内投资和外商投资
19、属于利息的计算方式有( )。
A、单利计息
B、连续复利
C、间断复利
D、复利计息
20、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括( )。
A、收入的变化
B、对未来的预期
C、政策变化
D、可替代商品价格
21、房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。( )
A、对
B、错
22、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。( )
A、对
B、错
23、在房地产市场调查的过程中，( )是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A、座谈
B、问卷
C、观察
D、实验
24、以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是( )。
A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期
B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的
C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生
25、产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E P)。以下关于E和P关系描述正确的是( )。
A、若E=P时，消费者满意
B、若E>P 时，消费者不满意
C、若ED、E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强
26、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( )。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指标法
27、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。( )
A、对
B、错
28、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。( )
A、对
B、错
29、针对不同用途的收益性物业可分为( )。
A、写字楼物业管理、商场物业管理
B、承租人管理、租赁市场管理
C、工业及货仓物业管理、人事管理
D、商场物业管理、财务、人事管理
30、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。
A、发起者
B、影响者
C、决策者
D、购买者
31、对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。( )
A、对
B、错
32、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。( )
A、对
B、错
33、长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求( )。
A、上升
B、下降
C、不变
D、不确定
34、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是( )万元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
35、工程成本控制的主要对象是( )。
A、主要费用中的固定费用
B、主要费用中的变动费用
C、次要费用中的固定费用
D、次要费用中的变动费用
36、金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括( )。
A、保证
B、抵押
C、质押
D、名誉
37、开发项目全部投资的内部收益率表明了( )。
A、项目投资所能支付的最高贷款利率
B、将未来收益或收入转换成现值的收益率
C、投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比
38、由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。( )
A、对
B、错
39、零售商业物业的租金是以( )为基础计算的。
A、每一个独立出租单元的总出租面积
B、以每月每平方米
C、以每平方米可出租面积
D、每平方米可出租面积按月或年支付的金额
40、下列关于写字楼分类的描述正确的是( )。
A、写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
B、甲等写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务
C、乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美
D、丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低
41、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( )。
①自然环境和人文环境的变化;②金融业的发展;③信息、通讯技术水平的提高;④生产方式和工作方式;⑤政治制度的变迁
A、①②
B、④⑤
C、①③
D、③
42、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是( )。
①调查研究;②接受委托;③编制可行性研究报告;④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价
A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③
43、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是( )。
A、政府的财政收入
B、土地出让收入
C、土地储备所获得的利润
D、土地受让方的投资
44、要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括( )。
A、固定的投资市场
B、房地产市场是房地产权益的交易市场
C、要求高素质的专业顾问服务
D、易于出现市场的不均衡和垄断
45、某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?
46、属于利息的计算方式有( )。
A、单利计息
B、连续复利
C、间断复利
D、复利计息
47、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。
A、中介费
B、承诺费
C、利息
D、评估费
48、金融机构在融出资金时，要遵循( )的原则。
A、政策性
B、流动性
C、安全性
D、盈利性
49、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是( )万元。
A、-41.8
B、200
C、-166.1
D、-200
50、在房地产市场中，消费者，即买家，他们的交易取向是“物有所值”， 用适当的货币资金，换取使用或拥有房地产的满足感或效用。( )
A、对
B、错
参考答案
1、C2、C3、A4、B5、B 6、A C D7、B8、C9、B10、A B D
11、B12、A13、D14、A C15、B 16、D17、C18、A19、A D20、B C
21、A22、B23、B24、A C25、A B C 26、A B C D27、B28、B29、A30、A
31、B32、A33、A34、D35、B 36、A B C37、A38、B39、A40、A C
41、A B D42、D43、B44、A
45、提示：此题为2005年试题
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元
P1=10万元;P2=(25.2-10)=15.2万元
(2)N=15×12=180月
=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]
=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%)
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)
=2114.61元(按照0.567%)
=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：
P1=5万元 n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)与解法一相同
(4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A：
P3=132630.40-50000=82630.4元
A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)该家庭第4年初的月还款额为：
A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主观题答案仅供参考
46、A D47、C48、B C D49、A50、B
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