2015年房地产估价师理论与方法习题
1.房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。
A.应保持估价的独立性，必须回避自己.近亲属或其他有利害关系人的估价业务
B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
C.尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托
D.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争
答案:AD
2.明确估价对象包括( )。
A.明确估价对象的实物
B.明确估价对象的权益
C.明确估价对象的区位状况
D.明确估价对象的基础设施情况
答案:ABC
3.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
答案:D
4.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。
A.估价目的
B.估价程序
C.估价时点
D.估价作业日期
答案:B
5.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。
①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告
A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨
B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩
C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨
D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
答案:C
6.求取建筑物重新构建价格的具体方法有( )。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.造价分析法
D.指数调整法
答案:ABD
7.可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指( )。
A.如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例
B.如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例
C.如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好
D.如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例
答案:D
8.中国大陆目前主要有所有权.使用权.租赁权.抵押权.典权.地役权。其中，( )属于自物权，其余属于他物权。
A.使用权
B.抵押权
C.所有权
D.租赁权
答案:C
9.结构是指建筑物中由承重构件(基础.墙体.柱.梁.楼板.屋架等)组成的体系。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为( )。
A.钢结构
B.混凝土结构
C.砖木结构
D.砖混结构
答案:AB
10.房地产估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。其作用主要 。
A.成立受法律保护的委托与受托关系
B.明确合同双方的权利和义务
C.载明估价的基本事项
D.防止出现纠纷
答案:ABC
11.净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。
A.A
B.B
C.C
D.D
答案:C
12.某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2.2450元/ m2.2650元/ m2.2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1.0.2.0.3和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于( )元/m2。
A.3100
B.3195
C.3285
D.3300
答案:B
13.从卖房的角度看，成本法的理论依据是( )。
A.销售状况价值论
B.市场供求价值论
C.生产费用价值论
D.经济花费价值论
答案:C
14.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。
①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格
A.①②③④⑤⑥⑦
B.②①③⑤④⑥⑦
C.①③②④⑥⑤⑦
D.②①③④⑤⑥⑦
答案:B
15.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.销售税费.投资利息
D.管理费用
答案:ABCD
16.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.获得净收益预期
答案:ABC
17.估价作业上真实.客观.合理的价格是指( )。
A.估价师向买卖双方推荐的价格
B.交易双方均接受的价格
C.对交易双方来说经济上合理的价格
D.正常交易情况下形成的价格
答案:CD
18.下列费用不用计入商品住宅价格的为( )。
A.非住宅小区级的公共建筑的建设费用
B.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
C.住宅小区内的公共设施
D.住宅小区的文化娱乐中心
答案:AB
19.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。
A.充公权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
答案:ABCD
20.某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其 2000年10月15日的价格为( )元人民币/m2。2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
A.7665
B.7262
C.7637
D.7412
答案:C
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