2015年房地产估价师《经营与管理》练习题
一、单选题
1、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的( )标准划分的。
A.按地域细分
B.按房地产用途细分
C.按增量存量细分
D.按交易形式细分
E.按目标市场细分
【正确答案】：ABD
2、影响房地产市场转变的社会环境有( )几方面。
A.人口数量和结构
B.社会福利
C.产业与结构布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正确答案】：ABD
【答案解析】：CE选项是属于影响房地产市场转变的经济环境的因素。参见教材P30。
3、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括( )。
A.计息期的起始时间点
B.开发期的起始时间点
C.建设期的起始时间点
D.出租经营期的起始时间点
E.投资回收期的起始时间点
【正确答案】：BCD
【答案解析】：参见教材P257，时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。
4、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是( )。
A.获取项目所需土地
B.进行项目的财务评价
C.确定规划设计方案并获得批准
D.对项目的建设工程进行招标
E.提交项目开工申请并获得批准
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作阶段包括：获取土地、项目核准和开工计划、确定规划设计方案并获得规划许可、工程建设招标、开工申请与审批等;项目财务评价属于投资决策分析阶段。
5、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有( )。
A.净现值
B.投资利润率
C.现金回报率
D.静态投资回收期
E.内部收益率
【正确答案】：BCD
【答案解析】：净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。参见教材P178。
6、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地( )的70%。
A.评估价值
B.实际价值
C.投资价值
D.出让金收入
【正确答案】：A
【答案解析】：以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P304。
7、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是( )。
A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P359，营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。
8、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的( )。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段
【正确答案】：B
【答案解析】：从第二周期开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二周期的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。参见教材P52。
9、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在( )之间。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P356，停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。
10、( )，开发商就可以申请开工许可。
A.建筑工程招标工作结束后
B.设计方案审查合格之后
C.申领《建设用地规划许可证》之后
D.申领《建设工程规划许可证》之后
【正确答案】：A
【答案解析】： 建筑工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。参见教材P80。
11、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为( )元/㎡。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
【正确答案】：B
【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地单价×1=0，则最高土地单价=7500元/㎡(按占地面积计)。按照占地面积计算的最高土地价格=7500/1.5=5000元/㎡。
12、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为( )。
A.认知价值定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
【正确答案】：B
13、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为( )。
A.7.5%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%
【正确答案】：D
【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。参见教材P156。
14、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是( )元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43
【正确答案】：A
15、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为1年，建设期为2年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为12%，按季计息。则该项目建造成本的利息是( )万元。
A.1005.54
B.1115.84
C.1225.09
D.1333.90
【正确答案】：C
【答案解析】：一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。建设期的起点是取得施工许可证后开始施工开始，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2年，不考虑销售期;且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1年。计算过程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(万元)。参见教材P190。
16、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过( )确定是否进行投资。
A.等待投资型期权估价
B.放弃型期权估价
C.成长型期权估价
D.柔性期权估价
【正确答案】：C
17、( )资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基础
C.原始
D.二手
【正确答案】：D
【答案解析】：二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。参见教材P108。
18、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。
A.有效市场>渗透市场>服务市场
B.服务市场>有效市场>渗透市场
C.有效市场>服务市场>渗透市场
D.服务市场>渗透市场>有效市场
【正确答案】：C
【答案解析】：市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P113。
19、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
【正确答案】：A
20、土地储备实行( )管理。
A.计划
B.年度
C.整体
D.分阶段
【正确答案】：A
【答案解析】：土地储备实行计划管理。参见教材P67。
二、多选题
1、写字楼确定租金时，一般应首先根据( )确定一个基础租金。
A.业主希望达到的投资收益率目标
B.抵押贷款还本付息
C.运营费用
D.空置损失
E.收租损失
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：参见教材P349，在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。
2、房地产投资的个别风险包括( )。
A.时间风险
B.机会成本风险
C.持有期风险
D.政治风险
E.或然损失风险
【正确答案】：ABC
3、调查计划一般要包括( )。
A.资料来源
B.调查方法
C.调查手段
D.抽样方案
E.调查内容
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法几个方面。参见教材P108。
4、可行性研究的作用有( )。
A.项目投资决策的依据
B.筹集建设资金的依据
C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
D.编制下阶段规划设计的依据
E.对项目进行经济评价的依据
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：参见教材P248—249，可行性研究的作用：申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;开发商与有关各部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据。
5、对于“开发-销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括( )。
A.开发期
B.论证决策期
C.经营准备期
D.经营期
E.销售期
【正确答案】：AE
【答案解析】：开发销售型的计算期为开发期加上销售期。参见教材P180。
6、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的( )标准划分的。
A.按地域细分
B.按房地产用途细分
C.按增量存量细分
D.按交易形式细分
E.按目标市场细分
【正确答案】：ABD
7、影响房地产市场转变的社会环境有( )几方面。
A.人口数量和结构
B.社会福利
C.产业与结构布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正确答案】：ABD
【答案解析】：CE选项是属于影响房地产市场转变的经济环境的因素。参见教材P30。
8、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括( )。
A.计息期的起始时间点
B.开发期的起始时间点
C.建设期的起始时间点
D.出租经营期的起始时间点
E.投资回收期的起始时间点
【正确答案】：BCD
【答案解析】：参见教材P257，时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。
9、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是( )。
A.获取项目所需土地
B.进行项目的财务评价
C.确定规划设计方案并获得批准
D.对项目的建设工程进行招标
E.提交项目开工申请并获得批准
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作阶段包括：获取土地、项目核准和开工计划、确定规划设计方案并获得规划许可、工程建设招标、开工申请与审批等;项目财务评价属于投资决策分析阶段。
10、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有( )。
A.净现值
B.投资利润率
C.现金回报率
D.静态投资回收期
E.内部收益率
【正确答案】：BCD
【答案解析】：净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。参见教材P178。
三、判断题
1、房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。( )
【正确答案】：Y
2、利润表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：参见教材P270，损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。
3、如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。( )
【正确答案】：Y
4、一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。 ( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：参见教材P346，一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。
5、开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。( )
【正确答案】：Y
6、当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间是非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也属于非线性盈亏平衡分析。
【正确答案】：Y
【该题针对“盈亏平衡分析的基本原理 ”知识点进行考核】
7、金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。 ( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。参见教材P301。
8、开发项目成本费用中财务费是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：参见教材P261，管理费用是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。如管理人员工资、办公费等。
9、用公式来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，就是投资者的投资回报。 ( )
【正确答案】：N
【答案解析】：Pi是投资者投入资本金后所获得的投资回报，Pi/[(1+i)n-1]是投资者的投资回收。参见教材P177。
10、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。参见教材P113。
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