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2016房地产估价师考试理论与方法仿真题
某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，
试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%，折现率为10%)。
试题答案：1
试题解析：
解： (1)设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建后的总价值用下式计算
=14396.65万元
(3)续建总费用=2800×40000×60%÷(1+10%)=6109.09(万元)
(4)销售税费总额=14396.65×6%=863.80万元
(5)购买该在建工程税费总额=V×3%=0.03V
(6)V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V
V=7207.53(万元)
故：该在建工程总价为7207.53万元
该在建工程单价为1801.88元/m2。
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