房地产估价师理论与方法训练题
1、
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限
B.流动性差和价值最大
C.独一无二和价值量大
D.不可移动和用途多样
【正确答案】：C
【答案解析】：估价的基本条件。参见教材P11。
2、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正确答案】：D
【答案解析】：损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值
租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
损失之和=5000+7574=12574。参见教材P22。
3、在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。
A.本估价机构所有
B.所有参加该估价项目
C.对该估价项目负第一责任
D.本估价机构法定代表人
【正确答案】：B
【答案解析】：所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明上签字。参见教材P412。
4、在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，以为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格
B.保险价值
C.商品价值
D.所遭受的财产损失
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P18。在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。
5、长期趋势法适用的对象是( )。
A.价格有明显季节波动的房地产
B.价格无明显季节波动的房地产
C.价格无明显变动的房地产
D.价格有明显变动的房地产
【正确答案】：B
【答案解析】：长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。参见教材P345～346。
6、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正确答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P218。
7、通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D.开发完成后的房地产价值
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P282～283。通常房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。
8、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用( )时的汇率。
A.成交日期
B.估价时点
C.估价作业日期
D.估价委托日
【正确答案】：A
【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P184。
9、下面( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.改变城市格局
【正确答案】：A
【答案解析】：外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P66。
10、防范估价风险的最后一道防线是( )。
A.撰写估价报告
B.内部审核估价报告
C.出具估价报告
D.估价资料归档
【正确答案】：B
【答案解析】：对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。参见教材P415。
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