2015年房地产估价师必考题《理论与方法》
1.应归档的估价资料包括( )。
A.估价项目来源和接洽情况记录
B.与委托人签订的估价委托合同
C.向委托人出具的估价报告(包括附件)和实地查勘记录
D.估价过程中的不同意见和估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录
E.估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料
答案：BCDE
2.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括( )。①营业税：②土地增值税;③交易手续费;④契税;⑤补交土地使用权出让金;⑥印花税
A.①③④⑤⑥
B.①②④⑤⑥
C.①②③④⑤
D.①②③④⑤⑥
答案：D
3.( )是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。
A.权益原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.收益原理
答案：B
4.某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6.74.7.76.7.85.0.89.2.92.5.98.1(以 2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。
A.2121
B.2200
C.1819
D.2242
答案：B
5.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。
A.估价方法
B.估价目的
C.估价时点
D.估价对象状况
答案：BCD
6.假设开发法在正确地计算投资利息时，要注意把握( )。
A.应计息的项目
B.计息的方式
C.计息周期的长短
D.计息期的长短
答案：ABCD
7.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
答案：C
8.某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2，则该建筑物的价格为( )元/m2。
A.1000
B.1100
C.1200
D.1300
答案：C
9.收益法是以( )原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
答案：C
10.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。
A.期初
B.期中
C.期末
D.年末
答案：C
11.有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( )万元。
A.105.75
B.117.15
C.105
D.115
答案：A
12.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A.土地面积
B.地质条件
C.土地位置
D.土地形状
答案：D
13.估价上的折旧注重的是( )。
A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价格的摊销与回收
C.重置价格的摊销与回收
D.价值的减价修正
答案：D
14.某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )%。
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C
15.房地产按开发程度来划分，其中包括以下( )类。
A.生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地.农地
B.毛地：是指具有一定城市基础设施，且已经完成房屋拆迁补偿安置的土地
C.熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地
D.现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产
答案：AD
16.关于收益法适用的条件是( )。
A.房地产的收益和风险都能较准确地量化
B.房地产将出租或出售
C.有收益或有潜在收益的房地产
D.房地产将用于商业用途
答案：A
17.关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( )。
A.从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产
B.从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产考试大房地产估价师
C.目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产
D.房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产
答案：D
18.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。
①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告
A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨
B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩
C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨
D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
答案：C
19.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
A.周围环境状况，安宁程度
B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近
D.繁华程度，临街状况
答案：D
20.成本法特别使用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。
A.钢铁厂
B.空置的写字楼
C.单纯的建筑物
D.加油站
答案：ACD
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