2015年房地产估价师《理论与方法》练习题及答案
一、判断题
1、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损。参见教材P310。
2、按建筑面积进行分摊和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：应为按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法。参见教材P392。
3、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17.12万元。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：该地产的收益价格为：
4、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：参见教材P307。有些功能落后时不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后
5、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 ( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P168。
6、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P254。
7、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。参见教材P260。
8、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。 ( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。参见教材P329。
9、收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。参见教材P235。
10、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。参见教材P352。
二、单项选择题
1、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正确答案】：D
【答案解析】：损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值
租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
损失之和=5000+7574=12574。参见教材P22。
2、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限
B.流动性差和价值最大
C.独一无二和价值量大
D.不可移动和用途多样
【正确答案】：C
【答案解析】：估价的基本条件。参见教材P11。
3、在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。
A.本估价机构所有
B.所有参加该估价项目
C.对该估价项目负第一责任
D.本估价机构法定代表人
【正确答案】：B
【答案解析】：所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明上签字。参见教材P412。
4、在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，以为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格
B.保险价值
C.商品价值
D.所遭受的财产损失
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P18。在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。
5、长期趋势法适用的对象是( )。
A.价格有明显季节波动的房地产
B.价格无明显季节波动的房地产
C.价格无明显变动的房地产
D.价格有明显变动的房地产
【正确答案】：B
【答案解析】：长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。参见教材P345～346。
6、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正确答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P218。
7、通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D.开发完成后的房地产价值
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P282～283。通常房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。
8、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用( )时的汇率。
A.成交日期
B.估价时点
C.估价作业日期
D.估价委托日
【正确答案】：A
【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P184。
9、下面( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.改变城市格局
【正确答案】：A
【答案解析】：外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P66。
10、防范估价风险的最后一道防线是( )。
A.撰写估价报告
B.内部审核估价报告
C.出具估价报告
D.估价资料归档
【正确答案】：B
【答案解析】：对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。参见教材P415。
11、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【正确答案】：A
【答案解析】：折现率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44
12、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录( )。
A.应作为估价资料归档
B.不用作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档
D.依委托人的意见决定是否归档
【正确答案】：A
【答案解析】：归档的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告;②估价委托书;③估价委托合同;④估价项目来源和接洽情况记录;⑤实地查勘记录;⑥估价报告内部审核记录;⑦估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录;⑧估价报告交接单;⑨估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。参见教材P417。
13、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。
A.都是价格用货币来表示
B.都有波动，受供求因素的影响
C.都是按质论价
D.都受区位因素的影响
【正确答案】：D
【答案解析】：共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P83。
14、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
【正确答案】：A
【答案解析】：随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。
15、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过( )层的为高层。
A.7
B.8
C.9
D.10
【正确答案】：D
【答案解析】：10层以上(含10层)为高层住宅。参见教材P75。
16、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的 ( )。
A.成新率
B.年折旧率
C.残值率
D.回收率
【正确答案】：A
【答案解析】：成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率。参见教材P301。
17、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是( )元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P68。五通指水(供水和排水)电路再加上电信。道路18+供水16+排水18+供电23+通信10+场地平整13=98
18、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权
【正确答案】：A
【答案解析】：用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。参见教材P52。
19、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
【正确答案】：A
【答案解析】：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。参见教材P162。
20、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的( )。
A.社会一般报酬率
B.最低期望收益率
C.特定投资者所要求的最低期望收益率
D.特定投资者所要求的最低报酬率
【正确答案】：A
【答案解析】：评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材P98。
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