房地产估价师2015年《经营与管理》真题及答案

　　一、单项题

　　1.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　2.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　3.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

　　A适应性

　　B对专业管理的的依赖性

　　C位置的固定性

　　D相互之间的影响性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性

　　4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地产抵押

　　C 土地使用权出让

　　D 土地使用权转让

　　答案：C

　　解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场

　　5.一般来说，认知定价法所确定的价格(　　)价值定价法所确定的价格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　6.风险最大的是商业物业风险,是因为( )

　　A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

　　B商业投资的预测最难

　　C商业的社会发展方向不易预测

　　D商业人员无法竞争时心理变化很大

　　答案：A

　　解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

　　7.房地产开发活动可从( )两个方面进行考察。

　　A投资资金量和预期收益资金

　　B资金流通方式和对策

　　C出租、出售或经营形态

　　D物质形态和货币形态

　　答案：D

　　解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。

　　8.对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )

　　A销售收入

　　B开发利润

　　C成本利润率

　　D投资回报率

　　答案：A

　　解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。

　　9.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是( )

　　A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。

　　B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。

　　C分析时要设定不确定因素的变化范围

　　D对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　10.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在( )内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

　　A10日

　　B15日

　　C1个月

　　D2个月

　　答案：C

　　解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

　　11、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的(　　)以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参考教材P327，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　12、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是(　　)。

　　A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

　　C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

　　D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P54。

　　13、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　14、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。参见教材P200。

　　15、进度计划管理通常采用网络图和(　　)。

　　A.资源配置图

　　B.直方图

　　C.横道图

　　D.控制图

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：进度计划管理通常采用网络图和横道图。参见教材P84。

　　二、多选题

　　1、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括(　　)。

　　A.竣工图

　　B.可行性研究报告

　　C.工程质量保修书

　　D.住宅使用说明书

　　E.竣工验收备案表

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：项目竣工后，需要整理技术资料(可研报告是其中最重要的一个)和竣工图，编制竣工档案。工程质量保修书、住宅使用说明书和竣工验收备案表都属于竣工验收时需要提交的资料。参见教材P93。

　　2、以下说法正确的是(　　)。

　　A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

　　B.净经营收入=有效毛收入-运营费用

　　C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息

　　D.税后现金流=税前现金流-大修基金一所得税

　　E.税前现金流=净经营收入-大修基金抵押贷款还本付息

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：参考教材P364，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以E选项不正确。

　　3、新设项目法人融资形式的特点有(　　)。

　　A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

　　B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险

　　C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

　　D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

　　E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：参见教材P324，新设项目法人融资形式的特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。

　　4、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为(　　)等四个层次。

　　A.经营利润

　　B.利润总额

　　C.税后利润

　　D.未分配利润

　　E.可分配利润

　　【正确答案】：ABCE

　　5、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有(　　)。

　　A.小中取大法

　　B.大中取小法

　　C.大中取大法

　　D.小中取小法

　　E.最小最大后悔值法

　　【正确答案】：ACE

　　【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

　　6、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有(　　)。

　　A.贷款价值比率通常不超过50%

　　B.贷款期限最长不超过10年

　　C.贷款期限最长不超过20年

　　D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

　　E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

　　【正确答案】：BDE

　　【答案解析】：参见教材P307，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。所以AC选项不正确。

　　7、下面哪项不属于房地产投资信托的分类(　　)。

　　A.权益型

　　B.综合型

　　C.增长型

　　D.抵押型

　　E.混合型

　　【正确答案】：BC

　　8、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有(　　)。

　　A.有效市场大于服务市场

　　B.服务市场大于潜在市场

　　C.潜在市场大于有效市场

　　D.渗透市场大于有效市场

　　E.服务市场大于渗透市场

　　【正确答案】：ACE

　　【答案解析】：潜在市场最大，渗透市场最小。潜在市场是对某种特定商品有兴趣的消费者的集合;有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合;合格的有效市场是政府或团体有资格消费某种商品的特定消费者的集合;服务市场，也称目标市场，是开发商决定追求的那部分合格的有效市场。(整个市场>)潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场(>渗透市场)。渗透市场是指已经购买了某种产品的消费者的集合。参见教材P112～113。

　　9、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有(　　)。

　　A.土地出让价款

　　B.土地购置税费

　　C.基础设施建设费

　　D.水文地质勘测费

　　E.土地开发工程费

　　【正确答案】：ABE

　　【答案解析】：C属于房屋开发费。D属于勘察设计和前期工程费。E属于看产设计和前期工程费。参见教材P257-259。

　　10、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目(　　)。

　　A.是否有足够的资金来源

　　B.是否有较为广阔的市场

　　C.是否具有较理想的财务内部收益率