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2024年房地产估价师《理论与方法》真题及答案
无论在学习或是工作中，只要有考核要求，就会有试题，借助试题可以更好地检查参考者的学习能力和其它能力。那么一般好的试题都具备什么特点呢？以下是小编为大家整理的2024年房地产估价师《理论与方法》真题及答案，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1、在房地产价格中，市场价格是( )。
A.稳定均衡价格
B.不稳定均衡价格
C.长期均衡价格
D.短期均衡价格
【正确答案】：D
【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。参见教材P95。
【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】
2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A.预期原理
B.市场有效原理
C.替代原理
D.生产费用价值论
【正确答案】：C
【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。
【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】
3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。
A.上升
B.下降
C.不变
D.无法确定
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费
【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】
4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权
B.土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
【正确答案】：D
【答案解析】：租赁权属于债权。参见教材P52。
【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】
5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.8
【正确答案】：C
【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】
6、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的( )。
A.社会一般报酬率
B.最低期望收益率
C.特定投资者所要求的最低期望收益率
D.特定投资者所要求的最低报酬率
【正确答案】：A
【答案解析】：评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材P98。
【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】
7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.29
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P184～185。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。
首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%=9万，余下30×(1-30%)=21万在年末支付，房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元
建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，选A。
【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】
8、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的( )进行移动平均。
A.市场行情
B.周期长度
C.实际时间
D.变动程度
【正确答案】：B
【答案解析】：在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。参见教材P352。
【该题针对“移动平均法”知识点进行考核】
9、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为( ) 元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
【正确答案】：C
【答案解析】：预测2003年的价格为：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)参见教材P351。
【该题针对“平均发展速度法”知识点进行考核】
10、某建筑物建成于1993年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2008年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为( )年。
A.40
B.45
C.50
D.60
【正确答案】：C
【答案解析】：在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。参见教材P310～311。
【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】
16、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用( )的估计值。
A.正常
B.较低
C.平均
D.较高
【正确答案】：B
【答案解析】：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材P170。
【该题针对“谨慎原则”知识点进行考核】
17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( ) 元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
【正确答案】：C
【答案解析】：预测2008年的价格为：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。参见教材P350。
【该题针对“平均发展速度法”知识点进行考核】
18、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【正确答案】：B
【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。参见教材P190。
【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】
19、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
【正确答案】：B
【答案解析】：土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。参见教材P280～281。
【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】
20、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。
A.房地产的供给价格
B.房地产的需求价格
C.房地产的市场价格
D.房地产的均衡价格
【正确答案】：D
【答案解析】：房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。参见教材P90。
【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】
21、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正确答案】：D
【答案解析】：损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值
租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574、损失之和=5000+7574=12574。参见教材P22。
【该题针对“对房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
22、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限
B.流动性差和价值最大
C.独一无二和价值量大
D.不可移动和用途多样
【正确答案】：C
【答案解析】：估价的基本条件。参见教材P11。
【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】
23、在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。
A.本估价机构所有
B.所有参加该估价项目
C.对该估价项目负第一责任
D.本估价机构法定代表人
【正确答案】：B
【答案解析】：所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明上签字。参见教材P412。
【该题针对“撰写估价报告”知识点进行考核】
24、在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，以为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格
B.保险价值
C.商品价值
D.所遭受的财产损失
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P18。在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。
【该题针对“对房地产估价的各种需要”知识点进行考核】
25、长期趋势法适用的对象是( )。
A.价格有明显季节波动的房地产
B.价格无明显季节波动的房地产
C.价格无明显变动的房地产
D.价格有明显变动的房地产
【正确答案】：B
【答案解析】：长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。参见教材P345～346。
【该题针对“长期趋势法概述”知识点进行考核】
26、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正确答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P218。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
27、通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D.开发完成后的房地产价值
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P282～283。通常房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。
【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】
28、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用( )时的汇率。
A.成交日期
B.估价时点
C.估价作业日期
D.估价委托日
【正确答案】：A
【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P184。
【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】
29、下面( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.改变城市格局
【正确答案】：A
【答案解析】：外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P66。
【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】
30、防范估价风险的最后一道防线是( )。
A.撰写估价报告
B.内部审核估价报告
C.出具估价报告
D.估价资料归档
【正确答案】：B
【答案解析】：对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。参见教材P415。
【该题针对“审核估价报告”知识点进行考核】
31、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【正确答案】：A
【答案解析】：折现率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.4【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】
32、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录( )。
A.应作为估价资料归档
B.不用作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档
D.依委托人的意见决定是否归档
【正确答案】：A
【答案解析】：归档的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告;②估价委托书;③估价委托合同;④估价项目来源和接洽情况记录;⑤实地查勘记录;⑥估价报告内部审核记录;⑦估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录;⑧估价报告交接单;⑨估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。参见教材P417。
【该题针对“估价资料归档”知识点进行考核】
33、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。
A.都是价格用货币来表示
B.都有波动，受供求因素的影响
C.都是按质论价
D.都受区位因素的影响
【正确答案】：D
【答案解析】：共同之处在于：①都是价格，是价值的货币表现;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P83。
【该题针对“房地产价格与一般物品价格的异同”知识点进行考核】
34、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
【正确答案】：A
【答案解析】：随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。
参见教材P135。
【该题针对“人口因素”知识点进行考核】
35、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过( )层的为高层。
A.7
B.8
C.9
D.10
【正确答案】：D
【答案解析】：10层以上(含10层)为高层住宅。参见教材P75。
【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】
36、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的 ( )。
A.成新率
B.年折旧率
C.残值率
D.回收率
【正确答案】：A
【答案解析】：成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率。参见教材P301。
【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】
37、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是( )元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P68。五通指水(供水和排水)电路再加上电信。道路18+供水16+排水18+供电23+通信10+场地平整13=【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】
38、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权
【正确答案】：A
【答案解析】：用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。参见教材P52。
【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】
39、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
【正确答案】：A
【答案解析】：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。参见教材P162。
【该题针对“估价时点原则”知识点进行考核】
二、 多项选择题
1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是( )。
A.相邻房地产合并交易
B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C.交易双方存在利害关系
D.交易税费非正常负担
E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情
【正确答案】：ACD
【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材P187。
2、选取可比实例时，应符合的要求包括( )等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P181～182。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )。
A.房地产具有开发或再开发潜力
B.将预期原理作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
【正确答案】：CE
【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)，②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。参见教材P322。
4、下列不存在替代关系的有( )。
A.普通住宅与娱乐房地产之间
B.经济适用房与普通商品住宅之间
C.经济适用房与高档别墅之间
D.普通住宅与商业用房之间
E.宾馆与写字楼之间
【正确答案】：ACD
【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。参见教材P86。
5、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括( )等。
A.土地增值税
B.印花税
C.交易手续费
D.土地使用权出让金
E.契税
【正确答案】：BC
【答案解析】：有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。参见教材P187。
6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是( )。
A.原始价值高于或等于账面价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
E.评估价值等于理论价值
【正确答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.管理费用
D.销售费用
E.投资利息
【正确答案】：AB
【答案解析】：直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+开发成本。参见教材P282。
8、下列关于房地产估价本质的说法，正确的有( )。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内
E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术
【正确答案】：ADE
【答案解析】：参见教材P5-10。房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误;房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。
9、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有( )。
A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率
C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率
D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
【正确答案】：AB
【答案解析】：C应该是最低报酬率;D应该是税后净收益;E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P97。
10、下列是收益性房地产的有( )。
A.农地
B.写字楼
C.写字楼
D.仓库
E.未开发的土地
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。参见教材P72。
11、基准地价修正法是一种( )，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A.直接估价方法
B.间接估价方法
C.精确的估价方法
D.经验性的估价方法
【正确答案】：ABD
【答案解析】：制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度;②将标准临街深度划分为若干等份;③确定临街深度价格递减率;④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。参见教材P375。
12、房地产价格构成中的开发成本包括( )。
A.取得土地使用权时的出让金或转让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费
【正确答案】：BCD
【答案解析】：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。参见教材P277～278。
13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。
A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
【正确答案】：ACD
【答案解析】：B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P170。
14、搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。
A.成交价格
B.议价时间
C.成交日期
D.付款方式
E.交易双方
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③成交价格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情况。参见教材P177。
15、市场法适用的对象有( )。
A.标准厂房
B.在建工程
C.高档公寓
D.房地产开发用地
E.纪念馆
【正确答案】：ACD
【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。参见教材P174。
16、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是( )。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况
E.估价时点为现在，估价对象为历史状况
【正确答案】：ABC
17、土地实物因素包括( )。
A.面积
B.形状
C.地形
D.土壤
E.位置
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：土地实物因素包括：土地面积;土地形状;地形、地势;地基(工程地质);土壤;土地开发程度。参见教材P122～124。
18、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于( )。
A.体现估价师的专业胜任能力
B.反映估价师的职业道德
C.保护估价师和估价机构
D.保护估价报告使用人
E.规避估价风险
【正确答案】：CDE
【答案解析】：参见教材P33。合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。
19、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为( )万元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
【正确答案】：ACD
【答案解析】：明确基准地价的内涵和表达方式。其中，明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：①估价时点;②土地用途;③土地使用权性质;④土地使用期限;⑤容积率;⑥土地开发程度。参见教材P382～383。
20、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含( )。
A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值
B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值
C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值
D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值
E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值
【正确答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。参见教材P236。
三、判断题
1、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：通过高层建筑地价分摊可以解决：①各部分占有的土地份额;②各部分分摊的土地面积;③各部分分摊的地价额。参见教材P387。
2、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：这是资本化率和报酬率的区别所在。参见教材P255。
3、为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。 ( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。参见教材P278。
4、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，预测该地区商品住宅2008年的价格为：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。参见教材P348。
5、明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：明确估价目的有助于明确估价时点、估价对象和价值类型。参见教材P398。
6、估价报告使用期限也是估价的责任期。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限。参见教材P414。
7、房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。
【正确答案】：Y
【答案解析】：按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。参见教材P50。
8、对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。参见教材P368。
9、在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：在实际估价中上述估价程序中的各个工作步骤之间不是割裂的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。参见教材P393。
10、在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 ( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。参见教材P192。
11、供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 ( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。参见教材P126。
12、现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 ( )
【正确答案】：N
13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：则该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。参见教材P224～225。
14、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。参见教材P180～181。
15、一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。参见教材P289
16、有条件选用市场法进行估价的，应当以市场法为主要的估价方法。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法。参见教材P405。
17、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材P247。
18、任何一个估价项目都有估价目的。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：估价目的是基础，决定估价的其它方面。参见教材P29。
19、有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：设一层的房地产价值为x，则二层为1.05.，三层为1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四层为1.05x ×0.91=0.9555x，总房地价值为4.1043x，参见教材P389。
20、当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重;反之，赋予较小的权重。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重;反之，赋予较小的权重。参见教材P410。
四、简答题：
1、简述房地产估价的基本原则。
答案：
房地产估价的基本原则主要包括以下几点：
合法原则：估价对象的合法使用或合法处分是估价的前提。在估价中，应依据估价对象的合法使用、合法处分或合法利用来评估其价值。
最高最佳利用原则：在合法前提下，估价对象应以最高最佳利用方式进行估价。这要求估价人员充分考虑估价对象的用途、规模、档次、设计、结构、装修、设备、环境、位置等因素，分析其最佳利用方式，并据此评估其价值。
替代原则：在同一市场上，相同或相似使用价值的房地产之间具有相互替代性。估价时，应考虑市场上相同或相似房地产的价格水平，确保估价结果具有市场竞争力。
估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的价值。估价时点可以是过去、现在或未来，但必须是明确的时间点。估价人员应根据估价时点的市场状况、政策环境等因素进行评估。
公平、公正、公开原则：估价人员在估价过程中应保持独立、客观、公正的态度，不受任何外部因素的干扰。同时，估价结果应公开透明，接受社会监督。
2、简述市场比较法的基本步骤。
答案：
市场比较法是通过比较估价对象与市场上相似房地产的成交价格来评估其价值的一种方法。其基本步骤包括：
收集交易实例：广泛收集与估价对象相似、成交日期接近、交易类型相同的房地产交易实例。
选取可比实例：从收集到的交易实例中选取与估价对象最为接近、可比性最强的实例作为可比实例。
建立价格可比基础：对可比实例的成交价格进行必要的修正，如统一付款方式、统一面积内涵、统一税费负担等，以确保其与估价对象在价格上具有可比性。
进行因素比较与修正：对可比实例与估价对象在区位、用途、规模、档次、设计、结构、装修、设备、环境等方面的差异进行比较，并据此对可比实例的成交价格进行修正。
计算比准价格：将修正后的可比实例成交价格进行加权平均或算术平均，得到估价对象的比准价格。
确定估价结果：根据比准价格及估价对象的实际情况，综合考虑其他因素（如市场状况、政策环境等），最终确定估价结果。
3、简述成本法估价的基本思路。
答案：
成本法估价的基本思路是通过对估价对象的重置成本或再生产成本进行估算，并扣除其各项贬值（如实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）来确定其价值。具体步骤如下：
估算重置成本或再生产成本：根据估价对象的实际情况和市场状况，估算其在估价时点的重置成本或再生产成本。这包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润等。
估算实体性贬值：根据估价对象的实际使用情况、维护状况及自然寿命等因素，估算其因物理磨损、功能退化等造成的实体性贬值。
估算功能性贬值：分析估价对象与市场上同类房地产在功能上的差异，估算因功能不足或过剩而造成的功能性贬值。
估算经济性贬值：考虑市场状况、政策环境、城市规划等因素对估价对象价值的影响，估算其因外部条件变化而造成的经济性贬值。
计算估价结果：将重置成本或再生产成本扣除各项贬值后，得到估价对象的估价结果。
请注意，以上答案仅为简答题的示例解答，具体题目可能有所不同，需要根据实际情况进行回答。
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