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房地产估价师《经营与管理》模拟真题及答案
在日常学习和工作生活中，我们总免不了要接触或使用试题，借助试题可以检测考试者对某方面知识或技能的掌握程度。那么问题来了，一份好的试题是什么样的呢？下面是小编帮大家整理的房地产估价师《经营与管理》模拟真题及答案，仅供参考，希望能够帮助到大家。
房地产估价师《经营与管理》模拟真题及答案 1
一、单选题
1、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为( )元/㎡。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
【正确答案】：B
【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地单价×1=0，则最高土地单价=7500元/㎡(按占地面积计)。按照占地面积计算的最高土地价格=7500/1.5=5000元/㎡。
2、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为( )。
A.认知价值定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
【正确答案】：B
3、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为( )。
A.7.5%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%
【正确答案】：D
【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。参见教材P156。
4、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是( )元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43
【正确答案】：A
5、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为1年，建设期为2年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为12%，按季计息。则该项目建造成本的利息是( )万元。
A.1005.54
B.1115.84
C.1225.09
D.1333.90
【正确答案】：C
【答案解析】：一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。建设期的起点是取得施工许可证后开始施工开始，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2年，不考虑销售期;且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1年。计算过程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(万元)。参见教材P190。
6、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过( )确定是否进行投资。
A.等待投资型期权估价
B.放弃型期权估价
C.成长型期权估价
D.柔性期权估价
【正确答案】：C
7、( )资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基础
C.原始
D.二手
【正确答案】：D
【答案解析】：二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。参见教材P108。
8、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。
A.有效市场>渗透市场>服务市场
B.服务市场>有效市场>渗透市场
C.有效市场>服务市场>渗透市场
D.服务市场>渗透市场>有效市场
【正确答案】：C
【答案解析】：市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P113。
9、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
【正确答案】：A
10、土地储备实行( )管理。
A.计划
B.年度
C.整体
D.分阶段
【正确答案】：A
二、多选题
1、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括( )。
A.竣工图
B.可行性研究报告
C.工程质量保修书
D.住宅使用说明书
E.竣工验收备案表
【正确答案】：AB
【答案解析】：项目竣工后，需要整理技术资料(可研报告是其中最重要的一个)和竣工图，编制竣工档案。工程质量保修书、住宅使用说明书和竣工验收备案表都属于竣工验收时需要提交的资料。参见教材P93。
2、以下说法正确的是( )。
A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B.净经营收入=有效毛收入-运营费用
C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
D.税后现金流=税前现金流-大修基金一所得税
E.税前现金流=净经营收入-大修基金抵押贷款还本付息
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：参考教材P364，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以E选项不正确。
3、新设项目法人融资形式的特点有( )。
A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
【正确答案】：ABC
【答案解析】：参见教材P324，新设项目法人融资形式的`特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。
4、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为( )等四个层次。
A.经营利润
B.利润总额
C.税后利润
D.未分配利润
E.可分配利润
【正确答案】：ABCE
5、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
【正确答案】：ACE
【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】
6、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有( )。
A.贷款价值比率通常不超过50%
B.贷款期限最长不超过10年
C.贷款期限最长不超过20年
D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
【正确答案】：BDE
【答案解析】：参见教材P307，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。所以AC选项不正确。
7、下面哪项不属于房地产投资信托的分类( )。
A.权益型
B.综合型
C.增长型
D.抵押型
E.混合型
【正确答案】：BC
8、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有( )。
A.有效市场大于服务市场
B.服务市场大于潜在市场
C.潜在市场大于有效市场
D.渗透市场大于有效市场
E.服务市场大于渗透市场
【正确答案】：ACE
【答案解析】：潜在市场最大，渗透市场最小。潜在市场是对某种特定商品有兴趣的消费者的集合;有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合;合格的有效市场是政府或团体有资格消费某种商品的特定消费者的集合;服务市场，也称目标市场，是开发商决定追求的那部分合格的有效市场。(整个市场>)潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场(>渗透市场)。渗透市场是指已经购买了某种产品的消费者的集合。参见教材P112～113。
9、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有( )。
A.土地出让价款
B.土地购置税费
C.基础设施建设费
D.水文地质勘测费
E.土地开发工程费
【正确答案】：ABE
【答案解析】：C属于房屋开发费。D属于勘察设计和前期工程费。E属于看产设计和前期工程费。参见教材P257-259。
10、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目( )。
A.是否有足够的资金来源
B.是否有较为广阔的市场
C.是否具有较理想的财务内部收益率
D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力
E.项目是否可行
【正确答案】：CDE
【答案解析】：参见教材P282，可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。
房地产估价师《经营与管理》模拟真题及答案 2
一、房地产估价师《经营与管理》
（一）单选题
房地产投资的缺点是（ ）。
A. 相对较高的收益水平
B. 易于获得金融机构的支持
C. 抵消通货膨胀的影响
D. 投资数额巨大
答案：D。投资数额巨大是房地产投资的缺点之一，A、B、C 选项都是房地产投资的优点。
下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（ ）。
A. 空置率
B. 竣工房屋价值
C. 房屋施工面积
D. 吸纳率
答案：D。吸纳率属于市场交易指标，空置率属于市场供求指标，竣工房屋价值和房屋施工面积属于供给指标。
某家庭预计今后 15 年内月收入为 10000 元，如果其中的 35% 可以用于支付住房抵押贷款的月还款。在年利率为 12% 的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
A. 28.62
B. 29.16
C. 41.56
D. 48.24
答案：B。月还款额 = 10000×35% = 3500 元，年利率为 12%，则月利率为 1%，贷款月数 n = 15×12 = 180 个月。根据等额支付系列现值公式计算，抵押贷款申请额 = 3500×[(1 + 1%)^180 - 1] / [1%×(1 + 1%)^180]≈291600 元 = 29.16 万元。
房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。
A. 施工单位
B. 建设单位
C. 监理单位
D. 设计单位
答案：B。建设单位向发证机关申请领取施工许可证。
在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（ ）。
A. 区域房地产市场分析
B. 专业房地产市场分析
C. 项目房地产市场分析
D. 总体房地产市场分析
答案：B。对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于专业房地产市场分析，区域房地产市场分析是对一个特定区域内整体房地产市场的分析，项目房地产市场分析是针对特定项目的市场分析。
房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到（ ）时的极限值。
A. 利润为零
B. 财务净现值为零
C. 基准收益率
D. 财务内部收益率
答案：A。盈亏平衡分析中的保本点是指利润为零的情况。
某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议 15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。
A. 形象差异化战略
B. 人员差别化战略
C. 服务差别化战略
D. 产品差别化战略
答案：C。承诺无条件退房属于服务方面的差别化战略。
某房地产开发项目的占地面积为 1 万 m，容积率为 1.5，如果房屋开发成本为 3000 元 /m（按建筑面积计），预测能够以 8000 元 /m（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的'最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元 /m。
A. 3000
B. 5000
C. 7500
D. 8000
答案：C。总建筑面积 = 10000×1.5 = 15000m，销售收入 = 15000×8000 = 120000000 元，总成本 = 15000×3000 + 土地取得价格 ×10000，当盈亏平衡时，销售收入 = 总成本，即 120000000 = 15000×3000 + 土地取得价格 ×10000，解得土地取得价格 = 7500 元 /m。
下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ ）。
A. 学习
B. 经济状况
C. 对渠道的信赖度
D. 购买动机
答案：B。经济状况属于个人因素，学习属于心理因素，对渠道的信赖度属于购买决策过程中的影响因素，购买动机属于心理因素。
房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算 “亮灯率” 的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ ）。
A. 观察法
B. 实验法
C. 讨论法
D. 问卷调查法
答案：A。在夜间测算 “亮灯率” 来分析入住率属于观察法，观察法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是通过在旁边观察和记录来收集资料的一种调查方法。
（二）多选题
下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。
A. 居住物业投资
B. 商业物业投资
C. 土地开发投资
D. 房地产开发投资
E. 房地产经营投资
答案：CDE。按经济活动类型划分为土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资；居住物业投资和商业物业投资是按物业类型划分的。
房地产间接投资的形式主要有（ ）。
A. 投资房地产信托
B. 购买住房抵押支持证券
C. 购买房地产企业债券
D. 购买物业用于出租经营
E. 购买土地进行开发
答案：ABC。投资房地产信托、购买住房抵押支持证券、购买房地产企业债券属于房地产间接投资形式；购买物业用于出租经营和购买土地进行开发属于直接投资形式。
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。
A. 第一阶段
B. 第二阶段前段
C. 第二阶段后段
D. 第三阶段
E. 第四阶段
答案：AB。在第一阶段和第二阶段前段，投资周期滞后于市场自然周期变化。
制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。
A. 租售价格确定
B. 宣传手段选择
C. 租售进度安排
D. 广告设计及安排
E. 市场租售对比分析
答案：AC。制定租售方案的工作内容主要包括租售价格确定和租售进度安排；宣传手段选择、广告设计及安排属于租售推广的内容，市场租售对比分析是市场分析的内容。
按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。
A. 同质偏好
B. 分散偏好
C. 个别偏好
D. 集群偏好
E. 弥合偏好
答案：ABD。按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成同质偏好、分散偏好、集群偏好这三种不同偏好的细分市场模式。
（三）判断题
房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（ ）
答案：错误。房地产投资通常具有较高的收益水平。
房地产市场供给指标包括空置率、新竣工量、灭失量等。（ ）
答案：正确。这些都是反映房地产市场供给情况的指标。
在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（ ）
答案：正确。资金筹措计划是基于资金使用计划和销售收入计划来确定资金来源和数量的。
房地产开发项目的总开发成本中不包括销售税金。（ ）
答案：正确。总开发成本主要包括土地费用、前期工程费等，不包括销售税金。
在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间差距越小，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）
答案：错误。差距越大，说明抵抗市场风险的能力越强。
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