2024年房地产估价师《案例分析》真题答案

　　无论是在学校还是在社会中，我们最不陌生的就是试题了，试题是命题者根据测试目标和测试事项编写出来的。你知道什么样的试题才是规范的吗？下面是小编精心整理的房地产估价师《案例分析》真题答案，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

　　房地产估价师《案例分析》真题答案 1

　　甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/㎡。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/㎡，其余14无人承接，退还给甲公司。

　　当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/㎡，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

　　答：1.乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。

　　一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;

　　二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同;

　　三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响;

　　四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的.实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量;五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/㎡，售出6栋的平均价格为3860元/㎡，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。这是模拟题口答案，应该可以借鉴

　　房地产估价师《案例分析》真题答案 2

　　竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作，试用期8个月，月工资 3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意，合同正式履行。2002年4月，因饭店餐饮部门负责人调离，饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜，于是在未与竺某协商的情况下，便安排竺某将大堂工作移交，接手餐饮部的工作。对此，竺某表示不同意，认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同，竺某已成为本饭店的职员，就应当服从饭店的安排，仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意，并仍到大堂部上班。

　　问题：

　　(1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?请指出。

　　(2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?为什么?

　　(3)如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律规定?为什么?

　　(4)竺某如被解雇，可采取什么方法维护自己的.合法权益?

　　(5)竺某如被解雇，工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?

　　答案：

　　(1)试用期长达8个月，超过了法定的6个月限制。

　　(2)不正确。因为饭店的行为违反了劳动合同，应承担违约责任。

　　(3)不合法。因为饭店不具备单方面解除劳动合同的合法理由。

　　(4)竺某如被解雇，他可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解;调解不成，还可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。竺某也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁;对仲裁裁决不服的，还可以向人民法院提起诉讼，要求其承担违法解除劳动合同的赔偿责任。

　　(5)工会可从以下两方面帮助竺某：

　　①就饭店解雇一事向饭店提出意见，要求重新处理。

　　②支持和帮助竺某申请仲裁或起诉。

　　2002年1月，税务机关对某研究所专家张某2001年度个人收入进行调查，经检查核实张某2002年1~12月份个人所得情况如下：

　　(1)每月取得工资收入1500元，1~12月份共计18000元;

　　(2)5月份向某地矿局提供一项专有技术，一次取得特许权使用费50000元;

　　(3)7月份出版一本专著，取得稿酬12000元;

　　(4)9月份取得省政府颁发的科技发明奖20000元。

　　在上述各项所得中，除工资收入已由研究所代扣代缴税款外，张某均未向税务机关申报纳税，有关单位也未履行代扣代缴税款义务。

　　要求：

　　正确计算张某2002年应补缴的个人所得税税款。

　　答案:

　　(1)工资收入应纳的个人所得税不足2000元，免税;

　　(2)特许权使用费应纳的个人所得税=50000×(1-20%)×20%=8000(元)

　　(3)稿酬所得应纳的个人所得税=12000×(1-20%)×20%×(1-30%)=1344(元)

　　(4)省政府颁发的科技发明奖20000元免税。

　　房地产估价师《案例分析》真题答案 3

　　案例一：

　　某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

　　请问：

　　1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

　　2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

　　答案：

　　1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

　　2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

　　①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

　　②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

　　③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

　　④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

　　案例二：

　　某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

　　请问：

　　1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案：

　　1)错误有：

　　①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

　　②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　2)还应将重置价格减去折旧：

　　①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

　　③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。