2015年房地产估价师《经营与管理》真题及答案

　　一、单项选择题

　　1、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按(　　)征收。

　　A.占用面积

　　B.土地出让金

　　C.经营收入

　　D.销售收入

　　【正确答案】：A

　　2、经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括(　　)。

　　A.销售收入

　　B.出租收入

　　C.货币收入

　　D.其他经营收入

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。参见教材P147。

　　3、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是(　　)。

　　A.《规划意见通知书(选址)》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

　　B.《规划设计条件通知书》，《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

　　C.《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》

　　D.《规划设计条件通知书》，《建设用地规划许可证》，《规划意见通知书(选址)》，《建设工程规划许可证》

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产开发前期的规划管理，，具体包括下发《规划意见通知书(选址)》，核发《建设用地规划许可证》，设计方案审批，核发《建设工程规划许可证》。参见教材P72。

　　4、对于(　　)的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。

　　A.随机型竞争者

　　B.选择型竞争者

　　C.凶猛型竞争者

　　D.从容不迫型竞争者

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：对于选择型竞争者的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。参见教材P126。

　　5、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(　　)分析。

　　A.最高项目费用

　　B.最高租售数量

　　C.最高购买价格

　　D.最高土地取得价格

　　【正确答案】：B

　　6、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时(　　)万元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　正确答案B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参见教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(万元)。

　　7、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括(　　)。

　　A.建筑安装工程费

　　B.公共配套设施建设费

　　C.土地费用

　　D.基础设施建设费

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P259，房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

　　8、下列关于房地产置业投资的说法错误的是(　　)。

　　A.面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

　　B.投资者可以通过转售物业，获取转售收益

　　C.房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式

　　D.都是为了获取较为稳定的经常性收入

　　【正确答案】：D

　　9、从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源，下列选项中不包括(　　)。

　　A.土地

　　B.资本

　　C.环境

　　D.劳动力

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。参见教材P63。

　　10、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于(　　)。

　　A.临界点分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P218。

　　11、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的(　　)。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.6%

　　D.8%

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的8%。参见教材P68。

　　12、现金流入与现金流出之差成为(　　)。

　　A.净现金流量

　　B.现金流入

　　C.现金流出

　　D.现金流量

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：现金流入与现金流出之差成为净现金流量。参见教材P146。

　　13、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为(　　)年。

　　A.0.50

　　B.1.25

　　C.1.75

　　D.3.64

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。吸纳周期=可供租售量/吸纳量=(6+15)/12=1.75(年)。

　　14、值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，(　　)划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。

　　A.存量

　　B.增量

　　C.流量

　　D.减量

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。参见教材P70。

　　15、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为(　　)。

　　A.小于20%

　　B.满足目标收益率要求

　　C.大于20%

　　D.不满足目标收益率要求

　　【正确答案】：C

　　16、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地(　　)的70%。

　　A.评估价值

　　B.实际价值

　　C.投资价值

　　D.出让金收入

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P304。

　　17、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(　　)。

　　A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

　　B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

　　C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

　　D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：参见教材P359，营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。

　　18、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的(　　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段的后半段

　　C.第三阶段的后半段

　　D.第四阶段

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：从第二周期开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二周期的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。参见教材P52。

　　19、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在(　　)之间。

　　A.4～5

　　B.5～6

　　C.4～6

　　D.5～8

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：参见教材P356，停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。

　　20、(　　)，开发商就可以申请开工许可。

　　A.建筑工程招标工作结束后

　　B.设计方案审查合格之后

　　C.申领《建设用地规划许可证》之后

　　D.申领《建设工程规划许可证》之后

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：建筑工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。参见教材P80。

　　二、多项选择题

　　1、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括(　　)。

　　A.竣工图

　　B.可行性研究报告

　　C.工程质量保修书

　　D.住宅使用说明书

　　E.竣工验收备案表

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：项目竣工后，需要整理技术资料(可研报告是其中最重要的一个)和竣工图，编制竣工档案。工程质量保修书、住宅使用说明书和竣工验收备案表都属于竣工验收时需要提交的资料。参见教材P93。

　　2、以下说法正确的是(　　)。

　　A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

　　B.净经营收入=有效毛收入-运营费用

　　C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息

　　D.税后现金流=税前现金流-大修基金一所得税

　　E.税前现金流=净经营收入-大修基金抵押贷款还本付息

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：参考教材P364，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以E选项不正确。

　　3、新设项目法人融资形式的特点有(　　)。

　　A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

　　B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险

　　C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

　　D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

　　E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：参见教材P324，新设项目法人融资形式的特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。

　　4、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为(　　)等四个层次。

　　A.经营利润

　　B.利润总额

　　C.税后利润

　　D.未分配利润

　　E.可分配利润

　　【正确答案】：ABCE

　　5、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有(　　)。

　　A.小中取大法

　　B.大中取小法

　　C.大中取大法

　　D.小中取小法

　　E.最小最大后悔值法

　　【正确答案】：ACE

　　【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

　　6、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有(　　)。

　　A.贷款价值比率通常不超过50%

　　B.贷款期限最长不超过10年

　　C.贷款期限最长不超过20年

　　D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

　　E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

　　【正确答案】：BDE

　　【答案解析】：参见教材P307，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。所以AC选项不正确。

　　7、下面哪项不属于房地产投资信托的分类(　　)。

　　A.权益型

　　B.综合型

　　C.增长型

　　D.抵押型

　　E.混合型

　　【正确答案】：BC

　　8、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有(　　)。

　　A.有效市场大于服务市场

　　B.服务市场大于潜在市场

　　C.潜在市场大于有效市场

　　D.渗透市场大于有效市场

　　E.服务市场大于渗透市场

　　【正确答案】：ACE

　　【答案解析】：潜在市场最大，渗透市场最小。潜在市场是对某种特定商品有兴趣的消费者的集合;有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合;合格的有效市场是政府或团体有资格消费某种商品的特定消费者的集合;服务市场，也称目标市场，是开发商决定追求的那部分合格的有效市场。(整个市场>)潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场(>渗透市场)。渗透市场是指已经购买了某种产品的消费者的集合。参见教材P112～113。

　　9、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有(　　)。

　　A.土地出让价款

　　B.土地购置税费

　　C.基础设施建设费

　　D.水文地质勘测费

　　E.土地开发工程费

　　【正确答案】：ABE

　　【答案解析】：C属于房屋开发费。D属于勘察设计和前期工程费。E属于看产设计和前期工程费。参见教材P257-259。

　　10、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目(　　)。

　　A.是否有足够的资金来源

　　B.是否有较为广阔的市场

　　C.是否具有较理想的财务内部收益率