2015年房地产估价师《经营与管理》模拟题及答案
一、选择题
1.由于施工工期延长，开发商要承担的风险有( )。
A.使项目的规模、布局发生变化
B.承担更多的贷款利息
C.增加房地产开发项目的融资成本
D.还要承担总费用上涨的风险
E.合约变更引起的风险
答案：BCD
2.下列风险中，不属于系统风险的是( )。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.购买力风险
D.比较风险
答案：D
解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。
3.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为( )。
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%
答案：C
解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。这是求折现率的一种方法。
4.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
答案：B
5.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。
A.综合利率
B.贷款利率
C.折现率
D.机会成本
答案：D
6.( )，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.间接投资于房地产企业债券
B.房地产抵押担保
C.住房抵押贷款证券化
D.投资于金融证券
答案：C
7.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )
A.1.8月
B.2.5季
C.1.8年
D.0.45年
答案：C
解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。
8.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是( )。
A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场
B.三级市场是指存量房地产交易市场
C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场
D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场
答案：D
解析：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场和二级房屋市场。
9.在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是( )。
A.造价工程师
B.结构工程师
C.设备工程师
D.监理工程师
答案：A
10.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有( )。
A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B.自然寿命一般要比经济寿命长
C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D.房地产的经济寿命与使用性质无关
E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
答案：DE
解析：对于收益性房地产来说，其经济寿命是指在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命;房地产的经济寿命与其使用性质相关。
11.以( )方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
A.土地使用权出让
B.房地产出租
C.房地产转让
D.房地产抵押
12.商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从( )起计算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工验收之日
C.商品房竣工验收合格之日
D.商品房交付之日
13.李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为00㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为( )。
A.﹣3%
B.3%
C.﹣7%
D.7%
14.无正当理由拖欠房租( )个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
A. 2
B.3
C.5
D.6
15.下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是( )。
A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担
16.人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。
A.委托人
B.人民法院
C.拍卖师
D.竞买人
17.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地( )和房屋所有权登记发证制度。
A.使用权
B.所有权
C.收益权
D.占用权
18.下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。(2007年试题)
A.预告登记的目的是保障将来实现的物权
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
19.张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理( )。
A.房屋总登记
B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋所有权变更登记
20.( )是一种反映房屋、土地现状的专业图。
A.房地产平面图
B.房地产有关证明和文件
C.房地产卡片
D.房地产权属账册
答案：
1. C 【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
2. D 【解析】：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
3. D 【解析】：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×00%=(93-00)/00=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
4. D 【解析】：无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
5. A 【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。
6. B 【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。
7. A 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
8. D 【解析】：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
9. C 【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
10. A 【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。
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