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2015房地产估价案例与分析考点：房地产损害赔偿估价的特殊性分析
我国进入改革开放以来，随着市场经济的深入发展，各地城市建设步伐的不断加快，房地产投资及城市基础设施投资已构成我国固定资产投资的主要力量。然而随着大规模的固定资产投资的实施，发生财产损害的事件呈加速上升的态势。房屋施工质量缺陷、规划修改引起采光、日照的重大变化、道路建设引起房屋沉降、山体爆破引起房屋基础受损、环境污染导致房屋贬值，此等事例在各地均有存在，不胜枚举。
近年来，国家立法机构及政府相关主管部门也修订与颁布了一些保护私有财产的法律法规，例如，其中就有2007年开始实施的《物权法》等，社会与公民保护自身财产的维权意识也不断加强。与此相应，房地产损害赔偿的诉讼在近年来逐步增多，房地产估价机构已开始涉足损害赔偿估价领域。
一、房地产估价机构承担损害赔偿估价具有必然性
大约十年前，在具体实施损害赔偿的仲裁与司法实践中，涉及到具体的赔偿时，如何确定房地产的具体赔偿金额成了很大的难题。由于引起损害的原因各种各样，受损情况表现出多样性的特点：表现在房屋实体方面，如裂缝、沉降、倾斜等;表现为相邻建筑物遮挡而引起的日照变化等;表现在规划修改引起小区公共设施重大变化，如车位、公共绿地等;表现在权利受限引起权益价值贬损等等。上述情况发生时，因为难以找到合适的机构与人员对具体受损金额进行估值，从而导致司法与仲裁工作难以顺利展开。
近年来，随着房地产估价机构在房地产估价领域业务的不断扩大，社会影响也逐步扩大与加强。部分房地产估价机构受政府、司法或开发商委托，已经在损害赔偿、房屋贬值方面开展了估价工作，实践中已经积累了部分的经验。
而《房地产估价规范》中明确了该项估价类别的规定：“6.12其他目的的房地产估价6.12.1其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。 6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”可见，《房地产估价规范》虽对损害赔偿估价没有作进一步详细的阐述，但估价类别中说明损害赔偿估价属于房地产估价的业务领域与范围。
从损害赔偿估价的业务特点看，尽管引起损害的原因千差万别，但终点归结为房地产(而不是动产)价值变动的确定。因此从估价的实践看目前司法在房屋损害赔偿估价已明确交付给房地产估价机构评估，其他如资产评估、造价审价、会计等中介行业则基本未涉足该领域;从估价的规范文件看，《房地产估价规范》给予了房地产损害赔偿估价的理论支持与指导。综合上述两方面，我们认为损害赔偿估价由房地产估价机构及估价师承担具有现实与理论的必然性。
二、损害赔偿估价程序的特殊性
(一)损害赔偿估价委托程序中的委托主体
一般而言，损害赔偿估价的委托主体有这么几类型：
个别业主或企业：由受损害的业主或企业委托
业主管理委员会：由受损害的业主所在的业主管理委员会委托
损害实施方：由实施损害的开发商或城市建设部门委托
第三方：由法院或仲裁委员会委托
在估价实践中，除由第三方委托外，估价机构应建议最好由受损方及实施损害方共同委托为宜。双方委托可以使估价机构更好倾听双方对损害理由及引起损害表现的说明，有助于估价机构对损害赔偿有更深入的了解与判断，此外双方委托的情况下，委托人比较配合估价机构进行现场勘察，提高现场勘察的深入性、全面性。此外由双方对勘察表进行现场签字确认，利于估价工作的下一步开展。
(二)损害赔偿估价的前置程序
损害赔偿估价是技术性很强的估价活动，在某些受环境污染或施工质量缺陷导致的房地产损害赔偿估价时，需要在深入了解损害的成因、影响程度方面，某些损害影响程度可能仍在动态发展过程中，在这种情况下，进行估价前需要委托方完成某些前置程序。这些前置程序可能包括：
质量检验报告书
环境质量报告书
动态监测数据的报告
修复方案报告
……
上述前置程序中的报告需要由相关的监测部门出具，估价机构只有掌握了上述的监测报告后，才能进行下一步的估价工作。
三、损害赔偿估价技术的特殊性
普通的估价业务，具有大量性、重复性等特点，房地产估价机构及估价师已经能够完全熟练掌握。对于损害赔偿估价而言，则呈现出个别性、差异性的特点。要做好该项工作，可借鉴的方面较少，需要针对每个损害的案例进行具体分析的基础上确定不同的估价思路与估价技术路线与方法，从而使估价技术过程呈现出更大的灵活性;
(一)损害赔偿估价技术要与具体赔偿案例相结合
损害赔偿估价的主要技术方法原则上源于房地产估价的几大方法、但在实践中又需要灵活运用。
[例一]结合具体案例采用传统的估价方法。例如，一般对于施工质量缺陷引起的房地产贬值，如果属于可修复的情形，可以采用成本法的思路，根据按照修复方案进行造价及相关费用的估价确定估价结果，其估价结果依赖于具体的修复方案。
对于无法完全修复的赔偿案例估价，可采用不同的估价技术处理。依赖于处理方案有两种估价方案：一种是进行必要的修复程序，根据修复的方案进行计算，还需要计算修复后状态下的贬值，另一种是未进行该修复程序，从而直接计算损害现状下的贬值。在上述两种方案中，可能要借助其他的方法例如市场比较法进行，或者根据非估价传统主流方法的其他方法如支付意愿法等进行。
[例二]通过基本公式的逆向或其他方式的综合运用，求取赔偿金额。例如小区规划变化，业委会提出的房屋容积率上升，引起绿化率下降的损害赔偿案例则可以从开发商减少绿化的造价以及多建房屋的开发利润所得进行求取，在此过程中，绿化造价采用成本法进行求取，开发利润通过变形的假设开发法进行求取。
[例三]非传统估价方法的应用。例如环境质量引起的房地产贬值估价，需要通过对消费者的市场调查问卷，结合专家会议法、支付意愿函数的建立等多渠道进行，从方法的意义而言，已超出传统的估价方法，但从估价结果看，最终仍回归到房地产估价的范畴。
(二)损害赔偿估价中参数的选择
损害赔偿估价中技术方法最大的问题是某些很简单的修正没有经验参数可供选择，使估价人员陷于修正参数无足够理由的困境。在处理类似的损害赔偿估价时，估价人员需要对此做出一些变通措施进行处理，例如：
1、尽量借助传统的修正系数
[例四]通过借助一些传统的修正系数进行修正，例如处理日照受影响时，可以类比朝南与朝北修正系数的差异(例如差异为6%)，分析日照受影响后的日照时间与受影响前的日照时间，通过两者之间的比例关系，据此进行大致修正。
2、转化为等量参数的求取
[例五]某些财产损害的案例，可能直接对房屋的经济寿命造成影响，但如何确定寿命的减少，可转化为房屋理论成新率与实际成新率(例如采用样表确定，见表)的差异，近似利用成新率差异与房屋重置价的乘积，从而确定损害赔偿的金额。
序号分部名称分项名称基本完好房评定标准现状情况分项修正
1结构部分地基基础
2承重构件
3非承重构件
4屋面
5楼地面
6装饰部分门窗
7内外墙抹灰
8顶棚
9设备部分水卫
10电照
总计
3、进行市场案例调查，采用市场比较法确定修正系数
[例六]某些修正系数虽然无法从经验或规范修正系数中取得，但可以从市场案例比较而获得，例如在对确定景观阻挡的因素系数时，可以采用类似的楼盘案例中有景观及无景观的价格进行规范性比较后，确定其不同的修正系数，以此作为比较案例，将不同的案例的修正系数进行市场比较修正，得到所需的修正系数。
4、借助定性转为定量的方法确定系数
在确实难以进行量化修正参数时，可以采用专家分析法、Delphi法等方法进行。
(三)损害赔偿估价技术服务于估价结果，验证后的结果推动估价技术完善
在损害赔偿估价中，估价技术的选择与完善最终应服务于估价结果，因为，损害赔偿估价的最终目的是为损害赔偿的双方确定一个比较客观的价值，供双方进行谈判乃至作为损害赔偿的最终依据。
当然一般估价结果可能与最终的赔偿结果可能会有所差异，这些差异可能源于赔偿双方的谈判地位、信息掌握程度、预期因素、急于达成协议等多方面因素的限制，这些因素与公开市场价值的假设前提有不一致的地方。估价人员应对最终的损害赔偿结果进行跟踪分析，比较损害赔偿最终结果与估价报告最终结果的差异。
进行上述估价后的分析类似于后评价工作，有利于估价人员了解损害赔偿估价中是否缺项，某些取值是否合理，估价方法是否应该改进创新等;有利于完善估价的技术，有利于今后损害赔偿估价的顺利开展。
四、损害赔偿估价对估价人员多学科知识及综合协调能力提出更高要求
损害赔偿估价对于估价人员提出了更高的要求，主要体现在以下两个方面：
1、多学科相关知识的学习
损害赔偿估价需要具备估价、造价、规划、环境、材料等多学科知识，此外还需要掌握传统估价方法外的数学、经济学的实用分析方法。作为从事损害赔偿估价的估价师而言，掌握更多的学科知识与实用的方法意味着在估价过程中能以最优的方法区别处理，从纷繁复杂的事件中作出更加专业的判断，作出高质量水平的估价报告。
2、综合协调能力
估价人员多学科知识的学习并不意味着能精通其他学科，因此在损害赔偿估价过程中往往需要其他不同学科或不同领域的专家协助完成整个估价过程。在估价中，房地产估价师需要具备综合协调能力，使不同领域或学科的专家在一个组织框架下实现组织目标，综合协调能力是对估价师更高的要求。
损害赔偿估价作为一项比较新的估价业务，体现出与传统意义估价不同特点的特殊性。目前看损害赔偿估价还难以成为估价业务新的增长点，但其重大意义在于有利于社会财产保护制度的建立与完善、促进了社会和谐进步的局面。基于此，估价机构应勇于承担损害赔偿估价的社会责任，为社会的进步作出更大的努力与贡献。
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