2017年房地产估价师备考指南　　

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2017年房地产估价师备考指南　　

　　1、房地产估价师考试大纲，用于熟悉理论架构，平时回顾知识点用。大纲有很多亮点，所以大纲也值得研究。

　　2、教材一套，用于反复识记。但是仅有教材是不够的，虽然也有人仅看教材过的，但此类人往往是基础很好，领悟力也特别强的人。

　　3、教材增补本及配套模拟测试，这本书的考点比较集中，有利于提高效率。教材增补本不一定每个书店都有，可以考虑网上定购;其他辅导书，如果你刚进入复习，或者基础的确“很差”，建议准备一些。

　　友情提示：教材作为第一轮复习的重点，当进入第二轮复习，把法条放在第一位。

　　4、真题解析，这是每一位考生都必须有的。真题有两个明显用途：一是作为模拟题，二是作为研究。在制定学习计划时，建议大家先做一遍去年的真题，了解一下自己的基本功，这样使复习更加有侧重地进行。然后再开始系统的复习。每复习一遍，做一轮真题，以明确复习的方向和命题思路，以便有针对性地查漏补缺。通过2-3次反复，相信你会信心十足地应考。

　　5、练习类书籍，建议准备一套。在吃透真题的前提下再做练习题;在做每个题的时候都要知道该题的题眼，一来是节省时间，二来快速有效提高应试水平。

　　6、模考卷，要做2-3套，模拟题的作用不在于提高知识水平，而在于提高应试能力。

　　7、培训班或者适当的课件，建议有条件的考生可以考虑。听课的作用只是帮你理清思路，抓住重点。考试关键还得靠自己的努力，其他都不能完全依靠。

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　　一：房地产估价案例与分析题型考点分析

　　(一)问答题和单项选择题

　　问答题和单项选择题约占考题总分的50%，主要考查考生是否熟悉房地产的价值标准与估价目的之间的关系，掌握各种主要房地产估价方法的实质与难点，掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规等。

　　(二)指错题和改错题

　　指错题和改错题约占考题总分的50%，是用指错、改错这种形式综合考查考生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度(公式是否正确，参数是否准确、计算是否正确等等)。

　　估价报告中的错误种类繁多、不胜枚举，是很难一一列出的，在这里作一个归纳总结，供大家在复习时参考，不够完善之处，大家可以根据自己的估价实践适当补充。

　　1.估价报告内容不完整，行文用词不当

　　(1)估价报告内容不完整，常见的有以下几种情况：

　　①缺少委托估价方有关项目，如单位名称、法人代表及住所(单位委托)或个人姓名和住所等(个人委托);

　　②缺少受理估价方有关项目，如名称、住所，特别是估价资格等级;

　　③对估价对象没有描述或描述不清(具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限)等等);

　　④缺少估价目的或估价目的含糊不清;

　　⑤缺少估价时点;

　　⑥缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切;

　　⑦估价依据不全和估价方法没有说明定义;

　　⑧缺少估价作业日期;

　　⑨估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。

　　⑩缺估价原则

　　(2)行文、遣词用句不当

　　主要包括：

　　①名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日。

　　②用词带有强烈的感情色彩，如“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分吹嘘估价对象而贬低其他的做法是不可取的.。

　　③语意含糊，如“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右”。“大约”这样的词出现在估价结论中是不妥当的(但在表达一些判断或推理时除外)。

　　④逻辑不严谨，主要表现在前后没有呼应(如前面说了上座率90%，后面计算时又没有考虑进去)

　　⑤数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)。

　　⑥判断推理没有充足的理由(如简单地下结论，却没有充足的理由支持结论)。

　　2.估价方法选择不当

　　例如，拆迁评估一般应采用市场比较法，而在估价报告中却采用了其他估价方法且未说明原因。根据2004年1月1日起实施的《房屋拆迁估价指导意见》，“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。

　　3.估价方法应用错误

　　(1)公式选用错误

　　例如：收益法公式选用错误，有限年限估价却采用了无限年限公式。又如：比较法修正时修正系数的分子分母颠倒，用假设开发法测算时未考虑销售税费等。

　　(2)参数错误

　　收益法中收益年限选用错误。

　　(3)计算错误

　　指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等

　　于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误。如用收益法算出了估价对象

　　房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。

　　(4)概念错误

　　指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本指的是客观成本，却采用了实际成本;收益法中的净收益，指的是正常净收益，却采用了个别收益;比较法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题;环比指数与定基指数的区别问题等等。

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