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2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析
有一种填空题叫完全不会,有一种选择题叫看起来都对,有一种计算题叫边做边流泪,下面是小编整理的2017房地产估价师《理论与方法》知识点分析，欢迎来阅读!
房地产估价的必要性(考点)(2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同)
(一)专业估价存在的基本前提
一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。
【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。
A.独一无二
B.寿命长久
C.供给有限
D.价值量大
E.保值增值
答案：AD
(二)房地产需要专业估价
真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条，另外，尽管房地产所有权(中国为房屋所有权和土地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。
(三)房地产估价在估价行业中占主体
房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：
(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。
(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需要远远多于对其他资产估价的需要。
(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内
人们通常会认为，不同的估价师对同一房地产评估出的价值(简称评估价值或评估值、评估价)应相同，而且为交易提供参考依据的估价，评估价值是否正确还应采用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估价值往往有所不同，并且与实际成交价格通常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。
对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：
(1)即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
(2)所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是不可避免的。
(3)不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽(professional negligence)”。
(4)判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，而一般也不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会)对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。
(5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。
【2011年试题】关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
答案：B
解析：不能用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准，前者要严于后者。
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