房地产估价师理论与方法要点：房屋折旧

房地产估价师理论与方法要点：房屋折旧

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　　房屋折旧的有关规定

　　1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度-会计科目和会计报表》(建综[1992]349号印发)对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”的，但其中的房屋分类分等和一些参数，如房屋的耐用年限(寿命)、残值率等，对于估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。经租房产折旧的有关规定如下：

　　(1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：

　　年折旧额=原价×(1-残值率)÷耐用年限

　　(2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等：

　　①钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

　　②砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

　　③砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

　　④砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

　　⑤砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

　　⑥砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

　　⑦简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。

　　(3)各种结构房屋的耐用年限一般为：

　　①钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。

　　②砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。

　　③砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。

　　④砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。

　　⑤砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。

　　⑥砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。

　　⑦简易结构10年。

　　(4)房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值;清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用;残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。各种结构房屋的残值率一般为：①钢筋混凝土结构0;②砖混结构一等2%;③砖混结构二等2%;④砖木结构一等6%;⑤砖木结构二等4%;⑥砖木结构三等3%;⑦简易结构0。

　　房屋完损等级评定的有关规定

　　房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋真实新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。

　　1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准(试行)》，同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。现将有关内容综合如下：

　　(1)房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：①完好房;②基本完好房;③一般损坏房;④严重损坏房;⑤危险房。

　　(2)房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：①房屋结构组成分为地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面;②房屋装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修;③房屋设备组成分为水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

　　(3)房屋完损等级的判定依据是：

　　①完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

　　②基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。

　　③一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。

　　④严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线;器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。

　　⑤危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。

　　(4)房屋新旧程度的判定标准是：

　　①完好房;十、九、八成;②基本完好房：七、六成;③一般损坏房：五、四成;④严重损坏房及危险房：三成以下。

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