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2016房地产估价师考点： 房地产估价原则
房地产估价原则的含义：
基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的，不会因个别市场参与者希望它多高或多低，它就会有那么高或那么低。因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个"价值"强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值"发现"或"探测"出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。因此，如果给房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则;⑥谨慎原则。
房地产估价原则的作用：
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，房地产估价师应熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。
如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。但值得注意的是，不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。
独立、客观、公正原则：
独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。所谓"独立"，就是要求估价机构和估价师与相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。所谓"客观"，就是要求估价机构和估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓"公正"，就是要求估价机构和估价师在估价中不偏袒相关当事人中任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。
房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为如果评估出的价值不公平合理，就会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个估价行业的声誉和公信力。例如，在房地产抵押估价中，如果评估出的房地产抵押价值比合理的价值高，则借款人受益，贷款人的风险增加，甚至影响金融安全。在房屋征收估价中，如果评估出的被征收房屋价值比合理的价值低，则被征收人受损，甚至影响社会稳定;反之，则被征收人得利，公共利益受损。在人民法院拍卖房地产估价中，如果评估出的拍卖房地产价值比合理的价值低，则可能导致被执行人的房地产被低价拍卖，使被执行人受损;反之，可能导致流拍，使申请执行人的债权不能实现，合法权益得不到保障。在房地产税收估价中，如果估价结果导致纳税人少交税，则造成税款流失;而无论是估价结果导致纳税人多交税还是少交税，都会造成税负不公平。
合法原则：
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规(民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例)，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿(房屋登记簿、土地登记簿)、权属证书、有关批文和合同等(如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等)。因此，合法原则中所讲的"法"，是广义的" 法"。
房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同的房地产，如果权益状况不同，评估价值就会有所不同。但是，估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据实际状况确定的，而必须依法判定。
估价时点原则：
估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。
房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，如建筑物变得陈旧过时、周围环境有所改变等。因此，同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在没有时间的价值。如果没有了对应的时间，价值就会失去意义。反过来，不可能离开时间来评估估价对象的价值。如果没有了时间这个前提，价值评估将无从下手。另外，估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间的价值，通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值。这就要求估价必须先确定某个时间。但是，这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，而必须根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的评估价值所对应的时问，称为估价时点，并一般用公历年、月、日表示。
确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的，就应根据估价时点来确定。再如，采用市场法估价时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同(通常是这种情况)，就需要把可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。
替代原则：
替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并"货比三家"，然后购买其中效用最大(或质量、性能最好)而价格最低的，即购买"性价比"高或"物美价廉"的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的;或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似的商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，相互之问也会进行价格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的价格。
房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
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