房地产会计要怎么做帐

　　在房地产企业上班，会计工作岗位的人员很想了解一下怎么做账。下面是小编为你整理的房地产会计做帐方法，希望对你有帮助。

房地产会计要怎么做帐

　　房地产会计做帐方法

　　一.房地产会计账务处理流程

　　先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。

　　1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。

　　2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。

　　3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。

　　4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。

　　5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。

　　6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。

　　7、填制会计报表、税表。

　　再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是：

　　工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是：

　　1.土地出让及拆迁安置补偿费

　　2.前期工程费、

　　3.基础设施工程费、

　　4.建筑安装工程费、

　　5配套设施工程费、

　　6.开发间接费。

　　一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。(必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本)。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”;“制造费用”改为“开发间接费用”。

　　二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。

　　房地产会计核算流程

　　开发环节，销售环节，清算环节

　　先讲开发环节

　　讲到开发，先得有土地

　　就像生产汽车，你得先有钢材

　　所以首先要有地

　　也就是所谓的购地

　　环节

　　一般现在房地产商买地都是要经过国土交易中心网上竞拍，或者现场竞标。

　　我说的细点，因为业务知识点就含在里面

　　一般房地产商会看到国土资源交易网或者类似网站发布卖地消息，上面会有土地的拍卖价格，但是这个并不是我们做账的土地价格

　　我们做账的土地价格是最终的成交价

　　还有和政府签订的购地合同中相关的印花税，契税，一并作为土地成本入账

　　这个时候的会计科目是：借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

　　贷：银行存款

　　经过激烈的竞争，和政府签订的购地协议合同，地有了，

　　也就是房地产最重要的核心原材料有了，那是不是要对这块原材料内在的质量好坏进行甄别呢?

　　土地外在的一些优点如地段，周围市政配套设施这里不讲，因为这些都是大家可以看得到的

　　我所说的内在质量就是土地的地质，地基基础，

　　地质好不好，以后盖房子地基稳不稳固，买完地皮以后肯定要第一件去做的事。

　　这也就进入房地产开发环节的第二步了

　　前期工程费

　　承前启后，前就是为建造房子做准备工作，后就是买完地就必须要做的工作

　　虽然财务不做工程上的事情，但是财务必须要懂得工程部这时候为做这些工作拿来的报销发票怎么去处理

　　要不然还真以为一步到位，直接都计入到建安工程费里面了

　　所以勘探地质，地质勘察费，文物勘察费，地基勘察费，水文勘察费，沉降观测费，日照测试费，环境评估费，交通影响分析费，基础桩应变费

　　这些都要进入前期工程费

　　具体分录：借：开发成本-前期工程费

　　贷：银行存款/现金

　　我这里说到开发成本-前期工程费，二级科目

　　如果你要做的详细的话，三级科目根据本单位的需要自己设置

　　做完这些对土地的内在因素工作，确定土地盖房没问题。接下来就要考虑房子怎么盖的问题。

　　也就是规划，设计

　　到这个时候项目的整体效果图就会出来，

　　还有施工图设计，景观设计，给排水设计等这些都是规划设计费

　　具体分录：

　　借：开发成本-前期工程费- 规划设计费

　　贷：银行存款/现金

　　效果图出来以后就要准备施工，施工之前你就要去办各种证

　　项目报建费，施工许可证费，人防报建费

　　招标代理费

　　具体分录：

　　借：开发成本-前期工程费- 行政规费及规划报建费贷：银行存款/现金

　　报建程序结束了，你就要招标，把工程发包出去

　　这个时候会计科目：借：开发成本-前期工程费-招标费

　　贷：银行存款/现金

　　工程招标完毕了，施工队要进来了，一般前期的工地的最原始还是的道路、水、电是开发商自己做的，也就是通俗的说三通一平，通路，通电，通水，路平

　　要不然施工队做不了事啊，三通一平开发商自己做的好处是可以根据总规划图设计最合理的位置放置三通一平

　　这个时候会计分录：

　　借：开发成本-前期工程费-三通一平费贷：银行存款/现金

　　还有必要的临时性的开发商管理人员的办公场所，设施

　　肯定要这个时候盖好，

　　就是临时设施

　　这个时候会计科目：借：开发成本-前期工程费-临时设施费贷：银行存款/现金

　　这些都做完了，也就是购地，前期工作都做好了

　　真正的建房子开始了!

　　这些都是安装工程

　　会计分录

　　借：开发成本-建安工程费-安装工程费贷：银行存款

　　盖房子的`那些事

　　首先当然是地基了

　　地基打好了，就要做地下室，架空层

　　这些都是算到基础工程

　　会计科目：借

　　借：开发成本-建安工程费-基础工程

　　贷：银行存款

　　然后是房子从第一层往上盖

　　正式进入主体工程

　　也就是经常工地上看到绿色的防尘网里面的建筑物

　　这个时候会计科目：

　　借：开发成本-建安工程费-主体工程

　　贷：银行存款

　　一般基础和主体工程也可以放一起的

　　严格上来说要分开

　　具体看你的公司要求去

　　好了，可以看到你的房子一直到封顶，都是这个分录

　　房子封顶了，接下来就是正式进入安装工程

　　你可以想象你家的防盗门，电梯，消防安装，火灾报警系统

　　日常经常接触的东西在这个时候安装到建筑物里面

　　还有楼梯的扶手，铝合金窗，水暖气电管线安装，空调及通风工程，消防安装工程，火灾报警工程，电梯工程，公共部位装修，避雷接地工程，停车设备及安装工程，其他安装工程费

　　建安工程费的基础工程和主体工程一样的

　　都是施工企业给你开的

　　房地产工程到这一步了

　　一般会装修售楼部

　　一般是主体工程达到总体的一定比率就能去房管局办理预售证

　　售楼部装修时段不具体分

　　可以拿到地的时候就弄个售楼部

　　我说的是合规的情况下

　　可能你公司想早点回笼资金吧

　　所以我只是说在这个环节了必须说到售楼部的事情了

　　因为这里的售楼部是永久性房子的售楼部

　　等销售完毕房子，售楼部就视为商品房

　　可租可卖

　　可为物业用房

　　所以这里的售楼部建造成本视同开发成本-建安工程费

　　还有种租来的房子做装修，或者卖完房子就拆的建造成本进入在建工程

　　会计科目借：在建工程

　　贷：银行存款/现金

　　装修好了，转作固定资产借：固定资产

　　贷：在建工程

　　摊销折旧，会计分录借：销售费用-折旧费

　　贷：累计折旧

　　作为永久性房子的售楼部，它的建造、装修都进入开发成本，具体分录

　　借：开发成本-建安工程费-售楼处装修

　　贷：银行存款/现金

　　房地产企业会计财务处理流程

　　签定认购书 →收定金签征信声明→开定金票据

　　↓提供按揭所需材料明细7天(土地在建工程解押)

　　签购房买卖合同→收集核对按揭材料、收首付款→开首付票据

　　↓(增加监管银行)

　　办理银行按揭

　　↓

　　银行审核材料(建行信贷审核→专审审批)

　　↓ 7天

　　国土局抵押放款(开贷款票据到银行)

　　↓

　　银行通知客户还款

　　↓

　　银行取件、通知客户领取按揭材料

　　↓

　　办理产权、代收税费，根据面积误差多退少补

　　↓

　　向银行借已抵押发票办理产权

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